CEO bất động sản Ryan Serhant đã đăng trên Instagram vào tháng 3 về việc ChatGPT làm gián đoạn một thương vụ bất động sản trị giá 50 triệu USD, cho biết cả người bán lẫn người mua đều dùng công cụ AI này để đánh giá mức giá đã thỏa thuận và nhận được các hướng dẫn trái ngược suýt làm đổ vỡ giao dịch. Serhant giải thích anh đã cứu thỏa thuận bằng cách làm rõ các giới hạn của AI, bao gồm việc công cụ này không thể đánh giá các bất động sản so sánh ngoài sàn, chi phí thay thế hoặc ý định của người mua. Các lãnh đạo ngành, gồm cả CEO Coldwell Banker Realty Kamini Lane, cho biết mức độ khách hàng phụ thuộc vào các công cụ AI như ChatGPT và Claude để đưa ra quyết định về giá đang tăng lên. Trong khi đó, Zillow gần đây đã ra mắt tính năng “AI mode” dựa trên công cụ Zestimate từ năm 2006 để cung cấp hướng dẫn mua nhà cá nhân hóa, sử dụng sơ đồ mặt bằng và các bản chụp bất động sản 3D.
Serhant Reports ChatGPT Disrupting $50 Million Property Transaction
Ryan Serhant đăng một video vào tháng 3 trên Instagram với tiêu đề “ChatGPT just blew up my $50M deal”, giải thích rằng anh đã môi giới thỏa thuận về một bất động sản khi người bán dùng ChatGPT để hỏi liệu có nên bán theo mức giá đã thương lượng hay không. Serhant cho biết ChatGPT nói với người bán đừng chấp nhận mức giá, cho rằng tài sản có giá trị cao hơn. Sau đó, người mua dùng lại công cụ AI đó để xác định liệu mình có bị trả giá quá cao không, và ChatGPT xác nhận anh ta đang trả quá nhiều. Serhant nói công cụ này “đưa ra các bất động sản so sánh cho thấy vì sao, nhưng không có ngữ cảnh và cũng không thực sự hiểu bất động sản.” Bài đăng nhận được hơn 3 triệu lượt xem.
Serhant cho biết trong một bài đăng tiếp theo rằng anh đã cứu được thương vụ bằng cách giải thích với cả hai bên rằng AI “không biết tương lai, không thể dự đoán tương lai. Nó không biết ý định, không biết cảm xúc, không biết người mua đang nhắm vào những gì, không biết các bất động sản so sánh ngoài sàn, không hiểu, một cách đầy đủ, chi phí thay thế, và cũng không thực sự tối ưu cho thương vụ.” Anh kết luận rằng “AI có thể mô hình hóa một thị trường. Nó không thể mô hình hóa một giao dịch.” Serhant ra mắt nền tảng tự động hóa quy trình chạy bằng AI của riêng mình có tên S.MPLE, và đã thảo luận về nền tảng này trên podcast Property Play.
Coldwell Banker CEO Warns AI Misses Neighborhood Nuances
Kamini Lane, CEO của Coldwell Banker Realty, cho biết các đại lý của bà đang quan sát thấy nhiều khách hàng—cả người mua lẫn người bán—tham khảo các nguồn như Claude của Anthropic và ChatGPT của OpenAI để định giá nhà hoặc tính toán giá đề nghị. Lane cho biết các mô hình ngôn ngữ quy mô lớn mang tính khái quát này bỏ lỡ các sắc thái của từng ngôi nhà, từng khu vực lân cận và từng khách hàng. Bà nói: “Phân tích thị trường, phân tích so sánh—đó là những công cụ then chốt trong bộ công cụ của một nhân viên môi giới bất động sản. Nhưng điều quan trọng là những công cụ đó chỉ là điểm bắt đầu để rồi sau đó đại lý áp dụng đánh giá cá nhân, chuyên môn, và sự hiểu biết tinh tế của họ về thị trường bất động sản.”
Lane nhấn mạnh các đại lý có thể nhận diện những khu vực lân cận đang nổi lên và thiết kế các hạng mục thông qua các cuộc trò chuyện, và cho rằng đây là “dữ liệu dạng giai thoại mà đại lý đang tổng hợp từ các cuộc trò chuyện của họ, thứ mà không có công cụ AI nào có thể tổng hợp theo cùng cách mà một chuyên gia bất động sản có thể.” Bà bày tỏ lo ngại rằng AI không thể phân biệt giữa thứ khách hàng cần với thứ họ nói rằng họ muốn, và cho biết “trí tuệ nhân tạo được huấn luyện để nịnh theo ý người dùng, được huấn luyện để đưa ra những câu trả lời mà bạn muốn, để bạn tiếp tục tương tác, và vì vậy AI có xu hướng đưa cho bạn mức giá bạn muốn hơn là mức giá mà một căn nhà sẽ thực sự được bán.”
Zillow Launches AI Mode for Personalized Buyer Guidance
Zillow đã ra mắt tính năng Zestimate vào năm 2006 cùng với thời điểm công ty đưa website lên hoạt động. Gần đây, công ty giới thiệu “AI mode”, được thiết kế để hướng dẫn người mua nhà trong quá trình tìm kiếm bất động sản bằng cách học các nhu cầu cụ thể của họ và cho phép các cuộc trò chuyện cá nhân hóa với Zestimate. Nicholas Stevens, phó chủ tịch phụ trách sản phẩm và AI tại Zillow, cho biết: “Hướng dẫn AI cho người tiêu dùng cần được gắn với bối cảnh thực, dữ liệu thực, và khả năng hành động thực. Sau đó, hướng dẫn AI đó cần được kết nối sâu với những gì mà một nhân viên môi giới bất động sản đang cố gắng thực hiện.”
Các đại lý phải tải lên sơ đồ mặt bằng chi tiết và các hình ảnh trực quan 3D của toàn bộ ngôi nhà cùng các lô đất xung quanh, kèm đầy đủ thông tin. Stevens giải thích rằng trong AI mode, Zillow đưa ra lời khuyên về lời đề nghị cho người mua, nói rằng hệ thống “thực sự nhìn thấy một căn bếp đã được cải tạo. Nó thực sự nhìn thấy những nâng cấp trong nhà, và điều đó hữu ích—cho cả người mua, lẫn những chủ nhà đang cân nhắc bán hoặc cải tạo nữa.” Tính năng AI của Zillow hiện tập trung vào người mua, và Stevens nói rằng công ty sẽ triển khai một công cụ cho người bán.
Industry Executives Raise AI Accuracy Concerns
Việc triển khai các công cụ định giá bằng AI đặt ra câu hỏi về độ chính xác liên quan đến việc hệ thống AI hiểu người dùng con người như thế nào. Lane cho biết bà lo ngại AI không thể xác định điều mà người mua và người bán cần so với điều họ thể hiện là muốn. Bà cho rằng AI có thể không đưa ra những lời khuyên khó mà các đại lý con người phải cung cấp. Stevens thừa nhận tầm quan trọng của việc kết nối hướng dẫn AI với “bối cảnh thực, dữ liệu thực, khả năng hành động thực”, và rằng cách tiếp cận của Zillow khác với “một trải nghiệm chung chung của bên thứ ba.”
FAQ
Ryan Serhant đã nói ChatGPT làm gì với thương vụ bất động sản 50 triệu USD của anh ấy?
Ryan Serhant đăng vào tháng 3 rằng ChatGPT suýt làm trật bánh một giao dịch trị giá 50 triệu USD sau khi cả người bán lẫn người mua đều dùng công cụ này để đánh giá mức giá đã thỏa thuận. ChatGPT nói với người bán đừng chấp nhận mức giá và xác nhận với người mua rằng anh ta đang trả quá cao. Serhant đã cứu thỏa thuận bằng cách giải thích các giới hạn của AI, bao gồm việc không thể đánh giá các bất động sản so sánh ngoài sàn, chi phí thay thế và ý định của người mua.
AI mode của Zillow hoạt động như thế nào đối với người mua nhà?
AI mode của Zillow, mới được ra mắt, hướng dẫn người mua nhà bằng cách học các nhu cầu cụ thể của họ và cho phép các cuộc trò chuyện cá nhân hóa với Zestimate. Các đại lý tải lên sơ đồ mặt bằng chi tiết và các hình ảnh trực quan 3D của nhà cùng các lô đất. Nicholas Stevens, phó chủ tịch phụ trách sản phẩm và AI của Zillow, cho biết hệ thống xác định các đặc điểm như bếp đã được cải tạo và các nâng cấp để đưa ra lời khuyên về lời đề nghị cho người mua.
Vì sao CEO của Coldwell Banker cảnh báo không nên dựa vào AI để định giá bất động sản?
Kamini Lane, CEO của Coldwell Banker Realty, cho biết các công cụ AI như ChatGPT và Claude bỏ lỡ các sắc thái của nhà ở, khu vực lân cận và khách hàng. Bà giải thích rằng các đại lý có thể nhận diện các khu vực lân cận và xu hướng đang nổi lên thông qua các cuộc trò chuyện, điều mà AI không thể sao chép. Lane cũng cho biết AI là “được huấn luyện để nịnh theo ý người dùng” và đưa ra những câu trả lời người dùng muốn thay vì hướng dẫn định giá chính xác.
