Un fonds de Kiwoom Investment Asset Management, qui investit dans des immeubles de bureaux à Amsterdam, a vu sa valeur nette d’actif (VNA) chuter de 25-26% le 20 mai, après une réévaluation de l’immobilier. La valeur de l’actif de The Queens Towers est passée à 79 millions d’euros au 1er juin 2026, soit une baisse de 39% par rapport au prix d’achat initial de 129,73 millions d’euros. Le fonds est en défaut de paiement sur des obligations de règlement de produits dérivés supérieures à 3,57 milliards de KRW depuis le 26 février 2025, et fait désormais face à un risque de défaut supplémentaire alors que son ratio prêt/valeur (LTV) approche 90%, en dépassant le seuil de 75% de la clause restrictive après la fin de la période de grâce cette année.
Des déclencheurs de réévaluation d’actifs entraînent une baisse de 26% de la VNA
Le fonds Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trust a été créé en août 2019 avec 68 milliards de KRW d’actifs. Une société locale de conseil immobilier a évalué The Queens Towers à 79 millions d’euros au 1er juin 2026, soit 39% de moins que le prix d’achat de 129,73 millions d’euros. Cette réévaluation a fait chuter la VNA du fonds de 25-26% en une seule journée, le 20 mai.
Le fonds présentait à l’origine des rendements locatifs annuels de 6-7%, fondés sur un taux d’occupation de 99,7-100% et sur environ 79% de locataires constitués par l’UWV, un établissement public du ministère néerlandais des Affaires sociales. La durée initiale du trust de 5 ans et 6 mois a été prolongée à 10 ans et 6 mois après une réunion des porteurs de parts en août 2024.
Un dépassement du LTV ajoute un risque de défaut après la fin de la période de grâce
Le montant total du prêt s’élève à 70,805 millions d’euros, avec un taux d’intérêt annuel fixe de 5,52%, et des échéances trimestrielles de 177 500 euros, le solde restant dû à l’échéance du 4 septembre 2026. Le contrat de prêt stipule qu’un dépassement de 75% du LTV déclenche un événement de défaut.
Une clause de renonciation au LTV a exempté le fonds de cette exigence jusqu’au 1er janvier 2026. En juillet 2024, le LTV s’établissait à 83,1% sur la base de la valeur estimée. Avec la baisse actuelle de la valeur de l’actif, le LTV estimé approche 90%. La période de grâce a expiré et le manquement à la clause de LTV crée un risque de défaut.
Le défaut de règlement des produits dérivés se poursuit depuis février 2025
Le fonds est entré en statut de défaut concernant ses obligations de règlement de produits dérivés. Une violation des limites d’évaluation du risque de négociation de produits dérivés en vertu de la loi sur les marchés de capitaux s’est produite à la suite de la baisse de la valeur de l’actif. Le fonds a exécuté des transactions de compensation, entraînant une obligation de paiement de règlement d’environ 3,57 milliards de KRW au 26 février 2025.
Les clauses de « cash trap » ont gelé le revenu d’exploitation dans les comptes de gestion du prêteur principal, supprimant la trésorerie disponible pour les paiements de règlement. Le paiement de règlement reste impayé, avec des intérêts de retard annuels de 9% qui s’accumulent sur la dette. Un représentant de Kiwoom Investment Asset Management a confirmé que le paiement de règlement reste impayé.
Les tentatives de vente d’actifs sont bloquées par des valorisations basses
Kiwoom Investment Asset Management a cherché à vendre des actifs à la fin de 2023. Deux institutions ont proposé 50-60 millions d’euros, soit moins de la moitié du prix d’achat. L’entreprise a suspendu le processus de vente, en indiquant que « vendre à ce moment-là entraînerait une perte totale de l’investissement compte tenu du solde restant du prêt ».
En janvier, le fonds a prolongé l’accord de bail avec le locataire principal UWV pour 10 ans, jusqu’en 2035. Les prêteurs principaux utilisent ce développement pour faire pression afin que des ventes d’actifs soient menées de manière plus agressive. Les prêteurs ont mentionné une « vente secondaire » des créances de prêt à des tiers et maintiennent une position ferme. Avec une échéance de prêt d’environ deux mois, un représentant de Kiwoom a déclaré que les négociations avec les prêteurs se poursuivent en vue d’une extension de 2 ans.
Les clauses de « cash trap » bloquent les distributions aux investisseurs
Le ratio de couverture du change du fonds a changé, passant de 100% du capital et de 50% ou plus des distributions de profit à 0%, ce qui revient à une absence de couverture. Les distributions prévues tous les 6 mois ont été gelées en raison de l’activation du « cash trap ». Un représentant de Kiwoom a indiqué que l’entreprise répond aux demandes des investisseurs via des agents de vente et annonce les changements ou les points importants via des divulgations.
D’après le Service de supervision financière, les investissements immobiliers alternatifs à l’étranger dans des situations d’événement de défaut s’élevaient à 2,08 billions de KRW au 1er décembre de l’an dernier. Ce chiffre a diminué pendant trois trimestres consécutifs avant de remonter à nouveau au quatrième trimestre de l’an dernier.
FAQ
Qu’est-ce qui a fait chuter la VNA du fonds de bureaux à Amsterdam de Kiwoom de 26% le 20 mai ?
La VNA du fonds a reculé de 25-26% en une journée après une réévaluation de l’immobilier qui a réduit la valeur de The Queens Towers à 79 millions d’euros au 1er juin 2026, soit une baisse de 39% par rapport au prix d’achat de 129,73 millions d’euros.
Pourquoi le fonds ne parvient-il pas à payer le montant lié au règlement des produits dérivés depuis février 2025 ?
Les clauses de « cash trap » ont gelé le revenu d’exploitation dans les comptes de gestion du prêteur principal après des problèmes liés aux clauses de LTV, éliminant la trésorerie disponible pour payer l’obligation de règlement d’environ 3,57 milliards de KRW devenue exigible le 26 février 2025. Le montant impayé génère des intérêts de retard annuels de 9%.
