Les investisseurs institutionnels qui détiennent 350 logements familiaux individuels en location ou plus ont doublé leurs annonces immobilières depuis le 1er février, après l’adoption d’une nouvelle législation américaine sur le logement qui leur interdit d’acquérir des locations supplémentaires de logements familiaux individuels. À ce mois-ci, 9 447 logements, représentant 3,1 milliards de dollars de prix de vente affiché total, sont proposés à la vente, contre 4 166 biens au 1er février, selon des données immobilières de Parcl Labs. La législation vise des investisseurs contrôlant environ 589 000 logements, soit 3,9 % des 14 millions de logements familiaux individuels en location aux États-Unis. L’interdiction ne requiert pas la vente forcée des biens actuellement détenus, mais interdit les achats futurs sauf s’ils remplissent des exceptions spécifiques, dont les projets de build-to-rent (construction-locative). Des parlementaires des deux partis ont soutenu la mesure, invoquant des inquiétudes selon lesquelles les achats institutionnels en cash auraient fait grimper les prix immobiliers et désavantagé les acheteurs particuliers occupant leur logement.
L’activité de vente des investisseurs s’accélère
Le nombre de logements détenus par des investisseurs institutionnels et mis en vente a augmenté de 127 % sur la période couverte par Parcl Labs. « Le rythme de variation des annonces “à vendre” est quelque chose à surveiller », a déclaré Jason Lewris, cofondateur de Parcl Labs. « Ces chiffres ne se traduiront pas par des cessions effectives avant des mois, compte tenu du temps que peut prendre le cycle de vente, mais c’est l’indicateur le plus rapide du comportement institutionnel. » La législation a défini les investisseurs institutionnels comme ceux détenant 350 logements ou plus, un seuil inférieur à la référence traditionnelle de l’industrie, qui est de 1 000 logements. Les investisseurs de cette catégorie représentent environ 40 % des ventes nettes depuis le début de l’année.
Les plus grands bailleurs ouvrent la voie à une vague de cessions
Les sept plus grands opérateurs de logements familiaux individuels en location --- Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst et VineBrook --- ont vendu 3 180 logements de plus qu’ils n’en ont achetés depuis le 1er janvier. Ces sociétés détiennent collectivement environ 400 000 logements. VineBrook a actuellement près de 10 % de son portefeuille sur le marché, avec environ 1 900 logements affichés pour un prix de vente total de 285 millions de dollars. Invitation Homes et AMH, les deux REIT cotés en bourse de logements familiaux individuels en location, comptent respectivement 549 et 536 logements en vente. Progress Residential, le plus grand bailleur du secteur, a 143 biens à vendre.
Le build-to-rent émerge comme alternative stratégique
Les dirigeants du secteur réorientent des capitaux vers des catégories d’investissement autorisées par la nouvelle législation. « Nous pouvons acheter du build-to-rent, qui est un élément prédominant du nouveau logement. Nous pouvons aussi acheter dans diverses autres exceptions, notamment le rent-to-renovate, où nous améliorons le parc de logements, ou encore via un programme d’accès à la propriété, dans lequel nous donnons aux gens la possibilité de passer de locataires à propriétaires là où ils le souhaitent », a déclaré Stephen Scherr, co-président de Pretium, dans une interview accordée à CNBC, dans « Squawk on the Street ». Pretium est la société mère de Progress Residential. AMH a commencé à développer des biens en build-to-rent en 2017 et a construit plus de 14 000 logements destinés à la location dans 180 communautés. Invitation Homes a acheté au début de cette année le promoteur immobilier basé à Atlanta, ResiBuilt. « Le dossier de financement a changé de manière significative avec la suppression de l’obligation de cession forcée. Les prêteurs peuvent à nouveau prendre en compte [le build-to-rent] dans leurs analyses, et nous commençons à voir cela se produire », a écrit Chris Nebenzahl, vice-président de la recherche locative chez John Burns Research and Consulting.
Des remises sur les prix signalent un ajustement du marché
Les vendeurs institutionnels proposent des baisses de prix sur les biens annoncés à un rythme plus élevé que l’ensemble du marché. À l’échelle nationale, 38,7 % de toutes les annonces à vendre comportent des baisses de prix, contre 54 % des propriétés dans le groupe des investisseurs institutionnels en location de logements familiaux individuels qui détiennent 350 logements ou plus, selon Parcl Labs. Depuis le début de mai, les réductions se sont accentuées, passant d’environ 3,1 % à 4 % de la valeur demandée. « D’après ce que nous pouvons dire, compte tenu de l’endroit où se situent les prix immobiliers américains, une partie de cela s’explique par des changements de stratégie --- capter des valeurs élevées sur les logements américains les plus attractifs en écartant les actifs sous-performants et réorienter ce capital vers les zones de croissance, c’est-à-dire par exemple le build-to-rent », a déclaré Lewris dans un communiqué.
FAQ
Que fait la nouvelle législation américaine sur le logement, en interdisant aux investisseurs institutionnels ?
La législation nouvellement adoptée interdit aux investisseurs institutionnels, définis comme ceux détenant 350 logements ou plus, d’acheter des propriétés supplémentaires de logements familiaux individuels en location. L’interdiction n’oblige pas les investisseurs à vendre les logements qu’ils possèdent actuellement, mais empêche les acquisitions futures sauf s’ils remplissent des exceptions spécifiques, dont les développements en build-to-rent, les projets rent-to-renovate et les programmes de transition vers l’accession à la propriété.
Combien de logements les investisseurs institutionnels concernés par l’interdiction détiennent-ils actuellement ?
Les investisseurs détenant 350 logements ou plus contrôlent environ 589 000 propriétés de logements familiaux individuels en location, soit 3,9 % des 14 millions de logements familiaux individuels en location aux États-Unis. Les sept plus grands bailleurs de cette catégorie détiennent à eux seuls environ 400 000 logements et ont vendu 3 180 biens de plus qu’ils n’en ont achetés depuis le 1er janvier.
