Host Hotels supera los objetivos de AFFO del cuarto trimestre, y acelera el programa estratégico de venta de hoteles

Host Hotels & Resorts divulgó resultados impresionantes del cuarto trimestre que no solo superaron las proyecciones de Wall Street, sino que también señalaron un cambio fundamental en la estrategia de activos. El REIT de alojamiento premium superó las expectativas de ganancias tanto en rentabilidad como en crecimiento de ingresos, mientras ejecutaba una reorientación significativa de su cartera mediante la venta estratégica de hoteles de alta gama.

Desinversión estratégica de activos: Hoteles premium en venta reconfiguran la cartera

La actividad de la cartera de la compañía revela una estrategia acelerada de optimización de su base de activos mediante la venta de hoteles premium. En febrero de 2026, Host Hotels vendió el Four Seasons Resort Orlando en Walt Disney World Resort (444 habitaciones) y el Four Seasons Resort and Residences Jackson Hole (125 habitaciones) por un total de 1.100 millones de dólares. Solo un mes antes, en enero de 2026, la compañía vendió The St. Regis Houston por 51 millones de dólares. Estas transacciones subrayan el enfoque disciplinado de la gestión en la composición de la cartera, enfocando el capital en propiedades con mayor potencial de RevPAR y mejor posicionamiento de marca. La venta de propiedades de lujo, incluyendo las marcas Four Seasons y St. Regis, demuestra la disposición de Host Hotels a reajustar su mezcla para obtener retornos optimizados.

Superando las expectativas de Wall Street en ganancias y crecimiento de ingresos

Host Hotels anunció fondos ajustados de operación (AFFO) por acción de 51 centavos, superando la estimación consensuada de Zacks de 47 centavos, lo que representa una diferencia de 4 centavos o un 8.5% por encima de las expectativas. La métrica aumentó un 13.3% interanual, mostrando un impulso subyacente en el negocio. En cuanto a ingresos, los ingresos totales alcanzaron 1.600 millones de dólares, superando la estimación de Zacks de 1.540 millones por 60 millones. La línea superior creció un 12.3% respecto al trimestre del año anterior, impulsada principalmente por la expansión del RevPAR en hoteles comparables. El CEO James F. Risoleo destacó la calidad operativa, afirmando que la compañía “logró un crecimiento del RevPAR total comparable del 5.4% en el cuarto trimestre de 2024 y un crecimiento anual del 4.2%, reflejando un aumento en la demanda transitoria y mejoras en ingresos de alimentos y bebidas y gastos auxiliares.” Para todo 2025, el AFFO por acción alcanzó 2.07 dólares, frente a los 2.00 dólares del año anterior y superando la expectativa de consenso de 2.03 dólares por 4 centavos.

Métricas operativas reflejan ocupación mixta y crecimiento robusto en tarifas

Durante el cuarto trimestre, el RevPAR de hoteles comparables se situó en 227.14 dólares, un aumento del 4.6% respecto al mismo período del año anterior. Este crecimiento fue impulsado principalmente por la expansión de tarifas, con la tarifa media por habitación subiendo un 4.7% a 339.44 dólares desde 323.78 dólares. Las métricas de ocupación presentaron un panorama más matizado: la ocupación comparable bajó 20 puntos base a 66.9%, pese a un rendimiento resistente en el segmento de ocio transitorio. Las noches de habitación para negocios contractuales aumentaron un 8.7%, mientras que las reservas transitorias prácticamente se mantuvieron con un crecimiento del 0.2%. El negocio de grupos disminuyó un 2.5% interanual. El EBITDA de hoteles comparables avanzó un 4.1% hasta 411 millones de dólares, aunque el margen EBITDA se comprimió 30 puntos base hasta el 28%, debido a beneficios únicos reconocidos en 2024 que dificultaron la comparación.

Sólida posición de liquidez y planes de inversión de capital

Host Hotels mostró una posición financiera sólida al comenzar 2026. El efectivo y equivalentes de efectivo alcanzaron los 768 millones de dólares a finales de 2025, un aumento del 42% respecto a los 539 millones reportados en septiembre de 2025. La liquidez total se situó en 2.400 millones de dólares, incluyendo 167 millones en reservas en fideicomiso de FF&E y 1.500 millones en capacidad de línea de crédito revolvente disponible. Durante 2025, la compañía destinó 644 millones de dólares a gastos de capital, incluyendo 282 millones en proyectos de retorno de inversión, 287 millones en renovación y reemplazo, y 75 millones en reconstrucción por daños en propiedades.

La orientación de la gestión proyecta continuidad en 2026

De cara al futuro, Host Hotels proyecta un AFFO por acción para todo 2026 en el rango de 2.03 a 2.11 dólares, frente a una estimación consensuada de Zacks de 2.05 dólares. La gestión guió un RevPAR comparable entre 382 y 388 millones de dólares (nota: parece reflejar una guía agregada o de tarifas en lugar de RevPAR por unidad). Se estima que el EBITDA ajustado (EBITDAre) estará entre 1.74 y 1.80 mil millones de dólares. La inversión de capital para 2026 se anticipa en el rango de 525 a 625 millones de dólares. Risoleo expresó optimismo respecto a la dinámica del segmento de lujo y alta gama en 2026, citando que “los consumidores adinerados continúan priorizando el gasto en experiencias,” lo que debería apoyar el poder de fijación de precios y la aceleración de la demanda transitoria.

Dinámica del sector: pares REIT presentan resultados sólidos

En el ecosistema más amplio de REIT, los pares también entregaron resultados resilientes. Iron Mountain Incorporated anunció un AFFO por acción del cuarto trimestre de 1.44 dólares, superando la expectativa de consenso de 1.39 dólares en un 3.6%, con un aumento interanual del 16.1%, reflejando fortaleza en almacenamiento, servicios, operaciones globales de RIM y centros de datos. Cousins Properties reportó un FFO por acción del cuarto trimestre de 71 centavos, en línea con las expectativas, con un crecimiento interanual del 2.9%, apoyado por una actividad de arrendamiento saludable pese a las dificultades por mayores gastos por intereses.

La estrategia de reposicionamiento de Host Hotels mediante la venta de hoteles premium, combinada con el impulso operativo y una sólida posición financiera, posiciona a la compañía favorablemente para un crecimiento sostenido del AFFO en 2026.