El alquiler de oficinas en Seúl alcanza un récord de 40.335 ₩/㎡, ya que la vacancia de Q2 sube al 4,9%

El mercado de oficinas de Seúl registró una tasa de vacancia del 4,9% en el segundo trimestre, 1,7 puntos porcentuales más que en el trimestre anterior, mientras que el alquiler medio alcanzó un récord de 40.335 wones surcoreanos (₩) por metro cuadrado, según la firma global de servicios inmobiliarios Colliers. El aumento de la vacancia estuvo impulsado por una nueva oferta a gran escala de aproximadamente 247.100 metros cuadrados en ocho edificios en Seúl y Bundang, concentrada en el Distrito de Negocios Central (CBD). A pesar del alza de las vacancias, las tarifas de alquiler subieron un 1,6% intertrimestral, ya que la mayor parte de los activos recién suministrados eran oficinas de grado prime que exigían rentas por encima de la media del mercado. El CBD registró su mayor oferta trimestral desde el 4T de 2010, elevando la vacancia del distrito al 8,4%, mientras que el Distrito de Negocios de Gangnam (GBD) mantuvo una baja vacancia del 1,5% en medio de una demanda sólida de los inquilinos.

El alquiler de oficinas en Seúl supera los 40.000 ₩ por metro cuadrado por primera vez

El alquiler nominal medio (excluidas las cuotas de gestión) en el mercado de oficinas de Seúl superó por primera vez los 40.000 ₩ por metro cuadrado al mes en el segundo trimestre, alcanzando 40.335 ₩. El aumento del 1,6% trimestral se produjo a pesar de la expansión de las vacancias, ya que los edificios de oficinas prime completados recientemente establecieron referencias de alquiler más altas que el parque existente. El alquiler en el CBD subió un 2,0% hasta 42.063 ₩ por metro cuadrado, impulsado por precios premium en activos entregados recientemente, incluidos G1 Seoul (aproximadamente 143.000 metros cuadrados) y Rene Square (aproximadamente 60.000 metros cuadrados). La divergencia entre el aumento de las vacancias y el alza de las rentas refleja la brecha de calidad entre la nueva oferta prime y el inventario más antiguo.

La vacancia del CBD salta al 8,4% por la oferta nueva récord

El Distrito de Negocios Central registró una tasa de vacancia del 8,4% en el segundo trimestre, 3,9 puntos porcentuales más que en el trimestre anterior, a medida que ocho edificios que suman 247.100 metros cuadrados entraron en el mercado. Esto marcó la mayor oferta trimestral del CBD desde el 4T de 2010. Está prevista una oferta adicional para el resto del año, incluida la remodelación del Eul Tower y el Seyang Building. La concentración de nuevas terminaciones en el CBD contrasta con la actividad limitada en otros distritos, creando condiciones localizadas de sobreoferta en el núcleo urbano.

GBD y YBD mantienen niveles de ocupación estables

La vacancia en el Distrito de Negocios de Gangnam (GBD) disminuyó 0,2 puntos porcentuales hasta el 1,5% en el segundo trimestre, respaldada por reubicaciones activas dentro del distrito, incluidas Simons, ABB Korea y Bimer. Se espera que la oferta nueva limitada de grado A y las reubicaciones futuras confirmadas por Bithumb y Craver Corporation sostengan condiciones de mercado ajustadas. La vacancia del Distrito de Negocios de Yeouido (YBD) subió 0,2 puntos porcentuales hasta el 2,7% tras salidas parciales de inquilinos desde FKI Tower, incluyendo el movimiento de AMS Osram a Seocho-dong en el GBD y la reubicación de Taesung Asset Management a Sinseol-dong, Dongdaemun-gu. Sin embargo, la demanda del sector financiero se mantuvo sólida, con movimientos dentro del distrito de Lofty Rock Investment, Korea M&A Investment Association, y arrendamientos de expansión de Woori Investment & Securities y BNK Busan Bank. Se espera que las entradas programadas de inquilinos por parte de Korea Trade Insurance Corporation, Prada y JustCo mantengan la vacancia del YBD en los niveles actuales.

La oferta de la segunda mitad se concentra en Seongsu y Gangnam

Aproximadamente 106.500 metros cuadrados de espacio de oficinas nuevo se completarán en Seongsu-dong durante la segunda mitad del año. El GBD verá finalizaciones adicionales de activos a pequeña escala en el mismo periodo. Los proyectos del pipeline a más largo plazo incluyen Seoul Station North District, Hyundai Motor Global Business Center (GBC) y Seoripul Mixed-Use Development, que se espera que entren al mercado de forma secuencial y modifiquen la dinámica oferta-demanda a nivel de distrito.

Las transacciones de oficinas del 2T alcanzan ₩4,2 billones

El volumen total de transacciones de oficinas en Seúl y Bundang alcanzó aproximadamente 4,2 billones de ₩ en el segundo trimestre. El mayor acuerdo fue el Hana Securities Building en Yeouido, adquirido por Hana Alternative Investment Asset Management y Shinsegae Central por 811,2 mil millones de ₩ después de que Hana Securities ejerciera su derecho de compra preferente. Otras transacciones importantes incluyeron G Tower en Guro-dong (697,7 mil millones de ₩), Euljiro 4-ga Eulji Twin Tower West Tower (657,0 mil millones de ₩) y Orange Center en Sunhwa-dong, Jung-gu (350,0 mil millones de ₩). Un representante de Colliers afirmó que los cambios oferta-demanda a nivel de distrito continuarán a medida que se entreguen proyectos de desarrollo a gran escala de forma secuencial al mercado.

Preguntas frecuentes

¿Cuál fue la tasa de vacancia de oficinas de Seúl en el segundo trimestre?
El mercado de oficinas de Seúl registró una tasa de vacancia del 4,9% en el segundo trimestre, un aumento de 1,7 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior, según datos de Colliers.

¿Por qué el alquiler de oficinas de Seúl alcanzó un nivel récord pese al aumento de las vacancias?
El alquiler medio subió a 40.335 ₩ por metro cuadrado porque la mayoría de los edificios recién suministrados eran oficinas de grado prime con tarifas de alquiler por encima del promedio del mercado existente, elevando el referente general del mercado pese al incremento del espacio vacante.

¿Qué distrito de oficinas de Seúl tuvo la tasa de vacancia más alta en el 2T?
El Distrito de Negocios Central (CBD) registró la mayor vacancia, del 8,4%, en el segundo trimestre, impulsada por aproximadamente 247.100 metros cuadrados de nueva oferta, incluidos G1 Seoul y Rene Square.