El proyecto de remodelación de Aegis Asset Management, Sindorim D-Cube City, comienza la construcción a mediados de mes después de conseguir 490 mil millones de wones en financiación del proyecto, con una fecha objetivo de finalización para julio del próximo año. El proyecto superó una crisis de Evento de Incumplimiento (EOD) a principios de este año mediante negociaciones de refinanciación exitosas que ampliaron los plazos del préstamo hasta el 19 de mayo y, finalmente, lograron obtener nueva financiación en mayo. La remodelación convierte el antiguo espacio de la tienda departamental Hyundai en 662 Gyeongin-ro, Guro-gu, Seúl, en un complejo de uso mixto que combina instalaciones comerciales y espacio de oficinas, abordando los problemas de vacancia generados por la retirada de la tienda departamental mientras mejora la competitividad de los activos en el sitio situado directamente frente a la estación Sindorim — un hub planificado para la línea GTX-B que se prevé inaugurar en agosto de 2031.
Aegis Asset Management convierte el antiguo Hyundai Department Store en un complejo de oficinas de uso mixto
El proyecto transforma la ubicación del antiguo Hyundai Department Store dentro de Sindorim D-Cube City en una instalación que combina funciones comerciales y de oficinas. Según fuentes de la industria de inversión financiera del día 13, Aegis Asset Management planea iniciar la construcción de la remodelación a mediados de mes con una fecha objetivo de finalización para julio del próximo año. El edificio remodelado operará con instalaciones comerciales en los pisos inferiores (sótano 2F a planta baja 1F, parte del sótano 2F), el edificio anexo y la planta 6F. El plan inicial para crear la marca de centro comercial urbano de Shinsegae Group, “Starfield Village”, en el sótano 2F a planta baja 1F se volvió difícil de implementar debido a las solicitudes de los residentes de aumentar las proporciones de instalaciones minoristas y las restricciones sobre modificaciones del exterior. Los pisos 3-5 se convertirán en uso de oficinas, reforzando la funcionalidad de oficinas. El plan original asignaba los pisos 2-6 como espacio de oficinas, pero las demandas de los residentes de más instalaciones minoristas redujeron la proporción de oficinas.
Las nuevas instalaciones de oficinas se construirán en formato “ground scraper”. “Ground scraper” se refiere a un espacio de oficinas de expansión horizontal. En contraste con los “sky scrapers”, donde las personas se separan en distintos pisos dentro de edificios altos, los ground scrapers utilizan áreas amplias de planta para maximizar la eficiencia del trabajo y la colaboración. El área exclusiva por piso de oficinas en D-Cube City alcanza aproximadamente 4.600 m² (aproximadamente 1.400 pyeong). Tras la finalización de la remodelación, el espacio ofrecerá instalaciones de oficinas de estándar global que admiten a más de 300 trabajadores por piso. El nombre oficial del edificio no ha sido finalizado. Sin embargo, de forma tentativa se le llama “Timewalk West”, aplicando la marca de oficinas de Aegis Asset Management, “Timewalk”.
La ubicación de la estación Sindorim queda posicionada para la apertura de la línea GTX-B en agosto de 2031
Timewalk West está situado directamente frente a la estación Sindorim. La estación Sindorim sirve como estación de transbordo para las líneas de metro 1 y 2 y es un centro regional de transporte donde se prevé abrir la línea GTX-B. La ubicación cuenta con abundante demanda residencial y empresarial en su área de captación. La línea GTX-B comenzó la construcción en la primera mitad del año pasado, con la obra principal avanzando hacia un objetivo de apertura en agosto de 2031. Cuando se abra la GTX-B, el tiempo de viaje desde la ciudad internacional de Songdo hasta Sindorim se reducirá a aproximadamente 15 minutos. Sindorim podrá absorber la demanda de inquilinos de empresas de biotecnología, tecnología y tecnología avanzada ubicadas en Songdo. Además, se espera que el desarrollo de la estación de Seúl y el Distrito Empresarial Internacional de Yongsan forme un cinturón de distrito empresarial que conecte la estación de Seúl, Yongsan, Yeouido y Sindorim.
Aegis consigue financiación de 490 mil millones de wones tras superar la crisis del EOD
El proyecto de remodelación de la instalación de uso mixto Sindorim D-Cube City está liderado por Timewalk West Corporate Restructuring Real Estate Investment Trust (REIT). El inversor del REIT es Aegis General Private Real Estate Investment Trust No. 468-2, que posee 76,7 % de las acciones ordinarias y 23,3 % de las acciones preferentes convertibles. El REIT es propietario de 6.234 m² y de sus edificios sobre rasante en 692 Sindorim-dong, Guro-gu, Seúl. El REIT ha firmado un contrato de gestión de activos con Aegis Asset Management para invertir y operar activos mediante adquisición de bienes raíces, gestión, mejora y disposición, desarrollo inmobiliario y arrendamiento, distribuyendo beneficios a los accionistas.
El proyecto tuvo dificultades a principios de este año. Las altas tasas de interés y la contracción del mercado financiero inmobiliario retrasaron la refinanciación, aumentando las preocupaciones por el EOD. El REIT informó el 20 de febrero que ocurrió un incidente financiero de Evento de Incumplimiento en el préstamo con garantía de la instalación de uso mixto Sindorim D-Cube City. La refinanciación no se completó antes de la fecha de vencimiento del préstamo existente del 19 de febrero, lo que provocó el incumplimiento para reembolsar el principal y los intereses del préstamo. En ese momento, las preocupaciones del mercado sobre posibles retrasos del proyecto eran considerables. Sin embargo, el REIT posteriormente llegó a un acuerdo con los prestamistas para ampliar el plazo del préstamo hasta el 19 de mayo. El REIT buscó nuevas disposiciones de financiación utilizando derechos preferentes de beneficiario como garantía para reembolsar el principal y los intereses del préstamo existente y cubrir los costos esenciales del proyecto, logrando finalmente organizar el PF principal y normalizar el proyecto.
Bajo el acuerdo de préstamo firmado en mayo, el REIT aseguró préstamos PF por un total de 490 mil millones de wones de múltiples instituciones financieras. El vencimiento es el 19 de enero de 2028. La estructura del préstamo consiste en compromiso Tranche A de 356 mil millones de wones, compromiso Tranche B de 120 mil millones de wones y compromiso Tranche C de 14 mil millones de wones. La prioridad de reembolso también se establece en el orden de Tranche A, Tranche B, Tranche C. La Sociedad de Propósito Específico (SPC) Heo Sam Sindorim No. 1 participó como prestamista Tranche A y ejecutó un préstamo de 83 mil millones de wones. Se están emitiendo valores respaldados por activos con base en este préstamo. Para mejorar la capacidad de reembolso de los valores respaldados por activos, Heo Sam Sindorim No. 1 firmó en mayo una “Carta de Compromiso sobre Suscripción de Bonos Privados y Compra de Cuentas por Cobrar” con Samsung Securities.
Los observadores de la industria ven este proyecto como un punto de inflexión que restaurará la competitividad de D-Cube City, un complejo de uso mixto representativo en el suroeste de Seúl, más allá de una simple remodelación. Se ha planteado la posibilidad de convertirse en un caso emblemático de conversión de grandes vacantes minoristas en espacio de oficinas. En particular, la estación Sindorim tiene un alto potencial de emerger como un hub clave del transporte del Gran Seúl cuando se abra la línea GTX-B. Un funcionario de la industria de inversión financiera afirmó: “Con la contratación de PF completada, la incertidumbre del proyecto se ha resuelto sustancialmente”, y añadió: “Al renacer como un activo mixto que combina instalaciones comerciales y oficinas, se espera que la competitividad de alquileres y el valor de los activos aumenten significativamente”.
Preguntas frecuentes
P: ¿Cuál es el calendario de construcción para el proyecto de remodelación de Sindorim D-Cube City?
R: Según fuentes de la industria de inversión financiera del día 13, Aegis Asset Management planea comenzar la construcción a mediados de mes con una fecha objetivo de finalización para julio del próximo año.
P: ¿Cómo resolvió Aegis Asset Management la crisis del Evento de Incumplimiento?
R: El REIT llegó a un acuerdo con los prestamistas para ampliar el plazo del préstamo hasta el 19 de mayo después de que pasara el vencimiento original del 19 de febrero. En mayo, el REIT aseguró 490 mil millones de wones en nueva financiación del proyecto de múltiples instituciones financieras con un vencimiento del 19 de enero de 2028, compuesto por Tranche A (356 mil millones de wones), Tranche B (120 mil millones de wones) y Tranche C (14 mil millones de wones).
P: ¿Cuándo está prevista la apertura de la línea GTX-B en la estación Sindorim?
R: La línea GTX-B comenzó la construcción en la primera mitad del año pasado, con la obra principal avanzando hacia un objetivo de apertura en agosto de 2031.
