Os investidores institucionais estão a concentrar-se em habitação arrendada para várias famílias como um ativo de cobertura estável contra a inflação, segundo relatórios da indústria sul-coreana de investimento financeiro a 25 de julho. Embora a infra-estrutura tenha ganho preferência sobre o imobiliário tradicional durante uma inflação prolongada, os imóveis para várias famílias estão agora a receber avaliações elevadas como ativos com uma estabilidade semelhante à da infra-estrutura. A mudança surge num contexto em que os especialistas alertam para riscos de estagflação — desaceleração económica e aumento simultâneo dos preços —, que podem enfraquecer o poder defensivo do imobiliário convencional. O Fundo Monetário Internacional (FMI) baixou a sua previsão de crescimento económico global para 2026 de 3,1% para 3,0% nos últimos meses, citando choques energéticos decorrentes da guerra no Irão.
O Imobiliário enfrenta vulnerabilidades num contexto de estagflação
O imobiliário é tradicionalmente conhecido como um ativo de cobertura contra a inflação porque a receita de rendas aumenta com os preços. No entanto, esta lógica nem sempre se verifica nos mercados reais. Quando a inflação se intensifica, as taxas de juro de referência tendem a subir em simultâneo. A subida das taxas pressiona as taxas de capitalização (cap rates) do imobiliário, que funcionam como um fator que reduz o valor dos ativos. A taxa de capitalização é um indicador que avalia os retornos do investimento imobiliário — mostra quanto é possível ganhar num ano com investimento em imobiliário comercial. É calculada dividindo o rendimento líquido anual de um imóvel pelo preço de compra. Imóveis com boa localização e baixo risco de investimento apresentam uma cap rate menor, enquanto propriedades em áreas periféricas ou em regiões de maior risco mostram cap rates elevadas. A subida da cap rate de um imóvel específico significa que o preço desse imóvel caiu. Por outras palavras, o efeito de aumento da receita de rendas do imobiliário devido à inflação pode ser menor do que a queda do preço do ativo resultante do aumento das cap rates, o que significa que os efeitos de defesa contra a inflação podem ser substancialmente diluídos. A função de cobertura do imobiliário contra a inflação é mais eficaz num cenário tipo “Goldilocks”, em que o crescimento económico e os aumentos estáveis de preços ocorrem em conjunto. Em contraste, num cenário de estagflação em que a desaceleração do crescimento e as subidas de preços ocorrem simultaneamente, o poder defensivo do imobiliário pode enfraquecer de forma significativa. Recentemente, especialistas em macroeconomia e em investimentos alertaram para riscos de a economia global vir a viver uma estagflação. Se as tensões militares entre os EUA e o Irão se prolongarem, a subida dos preços da energia pode desencadear uma expansão simultânea da volatilidade nos preços, nas taxas de juro e nos mercados financeiros. O FMI baixou ligeiramente a perspetiva da economia global deste ano devido a choques energéticos relacionados com a guerra no Irão. A previsão do FMI para a taxa de crescimento económico global deste ano apresentada em abril era de 3,1%, mas recentemente foi reduzida para 3,0%.
A procura de habitação para várias famílias mantém-se firme devido às características de bem essencial
Os imóveis para várias famílias recebem avaliações de estabilidade relativamente elevadas face a outros segmentos do imobiliário. São considerados destinos excecionais de investimento porque a sensibilidade económica é baixa e pode ser gerado fluxo de caixa estável. Em primeiro lugar, habitação para várias famílias é imobiliário residencial, tornando-se um bem essencial que é necessariamente requerido independentemente das condições económicas. Durante recessões, a procura por habitação não diminui significativamente, pelo que a procura por rendas mantém características estáveis. As condições de mercado também são favoráveis para os imóveis para várias famílias. Nos EUA, à medida que as taxas das hipotecas subiram para aproximadamente 7%, a procura por arrendar em vez de comprar habitação diretamente está a aumentar rapidamente. De acordo com a empresa governamental norte-americana de crédito hipotecário Freddie Mac, a taxa média da hipoteca fixa a 30 anos nos EUA é de 6,58%, acima de 0,03 pontos percentuais face à semana anterior. Trata-se do nível mais elevado desde 21 de agosto do ano passado, há 11 meses. O resultado deveu-se ao regresso de tensões elevadas na região do Médio Oriente, devido ao conflito armado entre os EUA e o Irão, e ao aumento das preocupações com a inflação provocadas pela retoma dos preços do petróleo a nível internacional. As yields dos Treasury dos EUA, que servem de referência às taxas das hipotecas, também evidenciam uma tendência ascendente. À medida que subidas nas taxas de juro alargam os encargos de custos de juros, forma-se uma estrutura em que a procura se desloca para o mercado de habitação arrendada. Esta dinâmica sustenta um fluxo de caixa estável para os ativos de habitação para várias famílias. De acordo com o Relatório 2026 Home Buyer Insights Report do Bank of America, 58% dos inquiridos apontaram “preços elevados das casas” como o maior obstáculo à compra de habitação própria. Este valor aumentou face aos 46% do ano passado. Além disso, 47% dos inquiridos apontaram “taxas de hipoteca elevadas”, que subiram de 40% no ano anterior. Outro fator em que os investidores institucionais se estão a centrar recentemente é o “custo de substituição”. Quando a inflação aumenta os custos de construção e os custos dos materiais, o custo de fornecimento de novo imobiliário residencial também sobe em simultâneo. Neste caso, os ativos existentes, já garantidos, podem beneficiar do efeito de valorização à medida que a escassez aumenta. Um responsável de um LP afirmou: “Os ativos para várias famílias localizados em regiões onde a nova oferta é limitada são avaliados como a classe de ativos que obtém os maiores benefícios com a subida dos custos de substituição”, acrescentando “como era expectável, os retornos dos ativos imobiliários caíram face ao passado; por isso, os investimentos em crédito baseados em empréstimos ou em empréstimo-para-valor (LTV) que reduzem o risco também são referidos como alternativas em vez de investimentos em capital em imobiliário”.
FAQ
Porque é que os investidores institucionais estão a ver a habitação arrendada para várias famílias como uma cobertura estável contra a inflação?
Os imóveis para várias famílias são imobiliário residencial considerado bens essenciais que são necessariamente exigidos independentemente das condições económicas. Durante recessões económicas, a procura por habitação não diminui significativamente, pelo que a procura por rendas mantém características estáveis. A subida das taxas hipotecárias nos EUA (atingindo 6,58% para empréstimos fixos a 30 anos a 25 de julho) está a levar mais pessoas a escolher arrendar em vez de comprar casa, criando uma procura firme por ativos de habitação para várias famílias.
Como é que o aumento do custo de construção afeta os ativos para várias famílias já existentes?
Quando a inflação aumenta os custos de construção e os custos dos materiais, o custo de fornecer novo imobiliário residencial sobe. Os ativos para várias famílias já garantidos ganham maior escassez e valorização relativa. Os ativos para várias famílias localizados em regiões onde a nova oferta é limitada recebem os maiores benefícios com o aumento dos custos de substituição, de acordo com avaliações de investidores institucionais.
