Os investidores institucionais duplicam os anúncios de moradias unifamiliares após a proibição de compra nos EUA

Os investidores institucionais que detêm 350 ou mais casas unifamiliares para arrendamento duplicaram os seus anúncios desde 1 de Fev., na sequência de uma nova legislação habitacional dos EUA que os impede de comprar mais casas unifamiliares para arrendamento. A partir deste mês, há 9.447 habitações, num valor total de pedidos de $3,1 mil milhões, à venda, acima das 4.166 propriedades em 1 de Fev., segundo dados imobiliários da Parcl Labs. A legislação visa investidores que controlam aproximadamente 589.000 casas, ou 3,9% dos 14 milhões de casas unifamiliares para arrendamento nos Estados Unidos. A proibição não exige a venda forçada das propriedades atualmente detidas, mas impede compras futuras, salvo se se qualificarem para exceções específicas, incluindo empreendimentos build-to-rent. Legisladores de ambos os partidos apoiaram a medida, citando preocupações de que as compras institucionais com pagamento integral inflacionaram os preços das casas e colocaram os compradores individuais que habitam nas suas próprias casas em desvantagem.

Actividade de venda de investidores acelera

O número de casas detidas por investidores institucionais e colocadas à venda aumentou 127% no período acompanhado pela Parcl Labs. «A taxa de mudança dos anúncios para venda é algo a ter em conta», disse Jason Lewris, cofundador da Parcl Labs. «Estes números não se materializarão em alienações reais durante meses, dada a duração do ciclo de vendas, mas é a leitura mais rápida possível do comportamento institucional.» A legislação definiu investidores institucionais como aqueles que detêm 350 ou mais casas, um patamar inferior ao benchmark tradicional do sector de 1.000 casas. Os investidores nesta categoria representam cerca de 40% das vendas líquidas até à data.

Maiores senhorios lideram a vaga de alienações

Os sete maiores operadores de arrendamento de casas unifamiliares --- Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst e VineBrook --- venderam 3.180 casas a mais do que compraram desde 1 de Jan. Estas empresas, em conjunto, detêm aproximadamente 400.000 casas. A VineBrook tem atualmente quase 10% do seu portefólio no mercado, com cerca de 1.900 casas e um valor total de pedidos de $285 milhões. A Invitation Homes e a AMH, os dois REITs de arrendamento de casas unifamiliares cotados em bolsa, têm 549 e 536 casas, respetivamente, à venda. A Progress Residential, o maior senhorio do sector, tem 143 propriedades à venda.

Build-to-Rent surge como alternativa estratégica

Dirigentes do sector estão a redirecionar capital para categorias de investimento permitidas pela nova legislação. «Podemos comprar build-to-rent, que é um componente predominante da habitação nova. Podemos comprar ao abrigo de várias outras exceções, incluindo rent-to-renovate, em que melhoramos o parque habitacional, ou comprar num esquema de reforço da habitação própria, em que damos às pessoas a oportunidade de passarem de inquilinos para proprietários, para onde querem», disse Stephen Scherr, co-presidente da Pretium, numa entrevista ao «Squawk on the Street» da CNBC. A Pretium é a empresa-mãe da Progress Residential. A AMH começou a desenvolver propriedades build-to-rent em 2017 e construiu mais de 14.000 casas para arrendamento em 180 comunidades. A Invitation Homes comprou o construtor de casas com sede em Atlanta ResiBuilt no início deste ano. «O caso de financiamento mudou materialmente com a eliminação da exigência de alienação forçada. Os credores podem voltar a avaliar [build-to-rent], e começamos a ver isso acontecer», escreveu Chris Nebenzahl, vice-presidente de investigação de arrendamento na John Burns Research and Consulting.

Descontos de preço sinalizam ajustamento do mercado

Os vendedores institucionais estão a oferecer reduções de preço nos imóveis anunciados a taxas superiores às do mercado em geral. Nacionalmente, 38,7% de todos os anúncios à venda incluem cortes de preço, face a 54% das propriedades no grupo institucional de arrendamento unifamiliar que detém 350 ou mais casas, segundo a Parcl Labs. Desde o início de Maio, os «markdowns» aprofundaram-se de aproximadamente 3,1% para 4% do valor pedido. «Pelo que conseguimos apurar, tendo em conta onde estão os preços das casas nos EUA, parte disto é atribuída a mudanças de estratégia --- obter valores elevados a partir dos principais valores de casas nos EUA ao eliminar ativos com fraco desempenho e redirecionar esse capital para áreas de crescimento, por exemplo build-to-rent», disse Lewris num comunicado.

FAQ

O que fez a nova legislação habitacional dos EUA ao proibir investidores institucionais?

A legislação recentemente aprovada proíbe investidores institucionais, definidos como os que detêm 350 ou mais casas, de comprarem propriedades adicionais de arrendamento unifamiliar. A proibição não obriga os investidores a vender casas que atualmente possuem, mas impede aquisições futuras, a menos que se qualifiquem para exceções específicas, incluindo empreendimentos build-to-rent, projetos rent-to-renovate e programas de transição para habitação própria.

Quantas casas detêm atualmente os investidores institucionais afetados pela proibição?

Os investidores que detêm 350 ou mais casas controlam aproximadamente 589.000 propriedades de arrendamento unifamiliar, representando 3,9% dos 14 milhões de casas unifamiliares para arrendamento nos Estados Unidos. Os sete maiores senhorios nesta categoria detêm, em conjunto, cerca de 400.000 casas e venderam 3.180 propriedades a mais do que compraram desde 1 de Jan.