Měi Kǎi Lóng Relatório Anual de 2025: As principais atividades estabilizam-se na base, o tratamento contábil das provisões de ativos resulta em prejuízo

Pergunta à IA · Quais são os principais factores por detrás da estabilização da actividade principal da Meikailong?

Em 30 de Março, a Meikailong (601828.SH, 01528.HK) divulgou o seu relatório anual de 2025. Durante o período em análise, a empresa alcançou receitas de 6.58B de yuan. Devido à pressão de baixa sobre o sector imobiliário, a Meikailong, mantendo um princípio prudente, procedeu a um grande ajuste de avaliação do justo valor dos seus imóveis de investimento, o que levou a um prejuízo líquido de 2.53B de yuan atribuível aos accionistas da sociedade cotada neste ano.

Importa notar que, quando são removidos os efeitos não operacionais, a actividade principal da Meikailong tem vindo a evidenciar resiliência operacional e elasticidade de recuperação. Sob a orientação da nova estratégia plurianual de cinco anos e com o aprofundamento do apoio da China Resources Development (建发) Participações, a qualidade da exploração da empresa melhorou significativamente. Segundo o relatório anual, o montante líquido de fluxos de caixa operacionais ao longo do ano atingiu 816 milhões de yuan, um aumento acentuado de 277,34% face aos 216 milhões de yuan de 2024; a taxa de margem bruta da secção central de serviços comerciais de mobiliário doméstico subiu 2 pontos percentuais até aos 61,9%.

**　　China Resources Development (建发) dá apoio total em todas as frentes, para consolidar a base da actividade principal e estabilizar**

Pelo relatório anual agora divulgado, constata-se que o negócio principal da Meikailong se estabilizou de forma evidente. Em 31 de Dezembro de 2025, as taxas médias de ocupação dos 74 centros comerciais próprios e dos 218 centros comerciais geridos por terceiros sob a sua alçada aumentaram em relação a 2024. Entre eles, a taxa média de ocupação dos centros comerciais próprios aumentou 2 pontos percentuais, atingindo os 85,0%.

Em simultâneo, a experiência madura da gestão estatal da China Resources Development (建发) Grupo ajudou a empresa a concretizar redução de custos e aumento de eficiência em todas as frentes. Em 2025, os custos de exploração, as despesas de vendas e as despesas de gestão da Meikailong diminuíram 18,95%, 18,59% e 24,22%, respectivamente, e os níveis de queda foram superiores aos da redução das receitas de exploração, melhorando de forma substancial a eficiência operacional. A China Resources Development (建发) Participações prestou apoio à Meikailong a partir de várias dimensões, incluindo recursos, gestão e fundos. A vantagem de financiamento proporcionada pelo contexto dos accionistas foi também gradualmente concretizada: a taxa de custo de financiamento global da empresa optimizou-se de 5,1% do ano anterior para 4,4%, levando a que as despesas com juros diminuíssem de 25,31 mil milhões de yuan para 21,60 mil milhões de yuan. Até ao final de 2025, o montante combinado de notas a pagar e contas a pagar da Meikailong tinha diminuído 43,79% face ao final do ano anterior, e as dívidas históricas foram sendo regularizadas de forma estável.

Durante o período em análise, a coordenação entre as duas partes acelerou a implementação. A Meikailong e a China Resources Development (建发) Light Industry e a China Resources Development (建发) Automobile aprofundaram a cooperação, promovendo continuamente a implementação de estratégias como ecossistema “3+Estrelas” e “gente-automóvel-casa”. Em 2025, a área de operação dos pavilhões de electrodomésticos da Meikailong atingiu 1,405 milhões de metros quadrados, com a proporção de área a subir para 10,1%; a área de operação de automóveis duplicou de 160 mil metros quadrados para 320 mil metros quadrados, cobrindo 46 cidades em todo o país.

A China Resources Development (建发) Participações trouxe ainda recursos de marketing de elevada qualidade e canais de aquisição de clientes para a Meikailong. Por um lado, a empresa, em conjunto com a Diamond League e maratonas em Xiamen, entre outros eventos internacionais de grande escala, conseguiu elevar a imagem da marca; por outro lado, através do ecossistema imobiliário da China Resources Development/联发, a Meikailong alargou o alcance do seu marketing a 20 cidades e 76 empreendimentos imobiliários, expandindo cumulativamente mais de 14 mil grupos de clientes, o que impulsionou directamente um montante de conversão de cerca de 150 milhões de yuan, criando um ciclo fechado de fluxos “imobiliário + mobiliário doméstico”.

Além disso, o primeiro projecto comercial de profunda coordenação entre as duas partes, Chengdu Bayue City (成都湾悦城), também entrou em funcionamento em 20 de Dezembro de 2025. O projecto posiciona-se como “Parque de encontro familiar com dinamismo no sul da cidade”, quebrando os limites tradicionais do comércio de mobiliário doméstico e introduzindo formatos diversificados e de consumo frequente, como desporto e actividades ao ar livre, entretenimento para pais e filhos e restauração temática. Assim, concretizou uma actualização do valor dos activos existentes e uma libertação eficiente do valor comercial.

**　　Ajuste da avaliação de imóveis de investimento, para reforçar a qualidade dos activos**

Devido à profunda reestruturação do sector imobiliário na China nos últimos anos, os imóveis comerciais têm, em geral, de passar por ajustes de avaliação. Com base em julgamentos prudentes sobre o ambiente macro e as tendências do sector, a Meikailong procedeu a uma reavaliação completa do justo valor dos seus imóveis de investimento, de acordo com as normas contabilísticas. Esta medida gerou, contabilisticamente, perdas por alterações no justo valor de cerca de 1.41M de yuan, que se tornaram a principal causa para o forte prejuízo da empresa em 2025. Porém, por outro lado, este ajuste de avaliação reforçou a qualidade dos activos, fazendo com que o valor contabilístico dos activos ficasse mais alinhado com a realidade do mercado actual.

Especialistas do sector apontaram que este tipo de tratamento contabilístico não envolve fluxos de caixa da empresa e não significa que o negócio principal tenha deterioração substancial. Ao efectuar ajustes de valor suficientes, a Meikailong eliminou potenciais riscos de depreciação contínua de activos no futuro, estabelecendo uma base financeira mais precisa para o planeamento estratégico subsequente da empresa.

Ao promover o regresso da avaliação dos activos a um valor comercial razoável, a Meikailong também assumiu activamente responsabilidades no nível operacional. Perante os desafios reais de contracção da procura do sector e dificuldades de operação dos comerciantes, a empresa garantiu, com força, o espaço de sobrevivência dos comerciantes, através de medidas como redução/isenção de rendas e outras iniciativas para apoiar comerciantes. Embora isso represente, no curto prazo, alguma pressão no lado das receitas, também consolidou o conjunto de comerciantes, criando uma base para a recuperação futura.

**　　Partida para a nova estratégia de cinco anos, com foco no desenvolvimento de alta qualidade**

Desde 2025, sob o enquadramento de orientação a “esforçar-se por estabilizar o mercado imobiliário”, o sector imobiliário tem recebido uma série de estímulos favoráveis de política. Em Dezembro de 2025, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China (证监会) publicou o “Aviso sobre como promover o desenvolvimento de alta qualidade do mercado de Fundos de Investimento Imobiliário com base em REITs (REITs)”, incorporando os imóveis imobiliários comerciais no âmbito piloto e ajudando o sector a alargar canais de financiamento diversificados. A partir de 1 de Janeiro de 2026, as taxas de juros dos empréstimos de fundo de provisão (公积金) existentes foram reduzidas de forma abrangente: para empréstimos de primeira habitação com prazo de cinco anos ou mais, a taxa foi reduzida para 2,6%, e para segunda habitação, para 3,075%, aliviando continuamente a pressão dos residentes para compra de casa. Em Março de 2026, Xangai anunciou que a proporção mínima do pagamento inicial para empréstimos hipotecários de imóveis comerciais será reduzida para não menos de 30%, diminuindo os limiares para investimento e compra de imobiliário comercial. Em simultâneo, a nível nacional, as políticas para “trocar o velho pelo novo” nos bens de consumo têm vindo a ser reforçadas continuamente: os produtos de casas inteligentes foram incluídos no âmbito de subsídios, actuando de forma precisa para destravar a procura de consumo em mobiliário doméstico.

Com o reforço contínuo das políticas e com a eliminação gradual de desequilíbrios do mercado ao longo do longo prazo, o sector imobiliário está progressivamente a sair do ciclo de baixa, e a estabilização com recuperação está a tornar-se consenso entre todos. Um relatório de pesquisa da CITIC Securities indicou que, à medida que a contracção da oferta entra no sexto ano, a profunda reestruturação do mercado imobiliário deverá estar próxima do fim. Ding Zuyu, vice-presidente executivo conjunto da China Real Estate Information Corporation/克而瑞 e presidente da Puris Digital Intelligence Technology (普睿数智科技), analisou em 6 dimensões, incluindo as relações dinâmicas entre oferta e procura, inventário e amplitude dos ajustes de preços das casas, e considerou que o mercado imobiliário está a confirmar uma base. Isso transmite sinais de que a queda está a ser travada e que a estabilização está a ocorrer.

Num ponto-chave de recuperação do sector, a Meikailong lançou-se na nova estratégia de cinco anos a aproveitar a tendência. A empresa adoptou como posicionamento “um novo operador comercial de vida doméstica e um prestador de serviços de ecossistema da indústria de mobiliário doméstico”, ancorando-se na direcção do desenvolvimento de alta qualidade. Por um lado, a Meikailong vai concentrar-se na actualização do seu negócio principal de mobiliário doméstico, através de uma contínua melhoria de conteúdos e capacidades operacionais, para explorar em profundidade o valor dos espaços comerciais do mobiliário doméstico e reforçar a competitividade do negócio principal; em simultâneo, a empresa continua a expandir os limites dos serviços, capacitando a parte superior da cadeia da indústria, cobrindo entidades centrais como fábricas de marcas, de forma a construir uma segunda curva de crescimento.

Analistas consideram que, à medida que os imóveis de investimento regressarem ao valor comercial actual e que os fundamentos operacionais forem a ganhar solidez, no futuro, no contexto de uma recuperação gradual do mercado imobiliário e de uma libertação contínua da procura de consumo de mobiliário doméstico, a Meikailong deverá conseguir aproveitar o bónus da recuperação do sector, alcançando melhorias contínuas do desempenho operacional e o regresso do valor a longo prazo.