“Comercial para público” enfrenta obstáculos reais, avaliação de valor reduzida, e há candidatos que precisam pagar uma diferença de 30 mil euros

“Conversão de comércio para público” está a tornar-se uma ferramenta eficaz para os compradores de imóveis reduzirem custos. Nos últimos dois anos, cada vez mais cidades têm implementado a política de “conversão de comércio para público”. No entanto, a operação de “conversão de comércio para público” não é simples, exigindo múltiplas condições prévias e uma avaliação do valor atual do imóvel.

É importante destacar que, nos últimos anos, com a ajustação do mercado, os preços das casas têm sofrido grandes oscilações, levando muitos requerentes a precisarem de pagar diferenças de valor ao fazer a “conversão de comércio para público”, com alguns a precisarem de pagar até 30 mil euros de diferença, dificultando a implementação desta política. Segundo o jornal Huaxia Times, a avaliação reflete a prudência do empréstimo de fundo de habitação. Especialistas acreditam que, futuramente, a estabilização do mercado e a inovação de ferramentas de combinação poderão superar as dificuldades da “conversão de comércio para público”.

Grande pagamento adicional preocupa compradores

“Se quiser passar a um empréstimo de fundo de habitação, tenho que pagar 30 mil euros de diferença.” Em 25 de fevereiro, a proprietária Chen Lin (nome fictício) disse ao Huaxia Times. Chen Lin afirmou: “Não entendo nada disso, fiquei confusa ao ouvir que tinha que pagar tanto dinheiro.” O que é a “conversão de comércio para público”? Simplificando, consiste em transferir total ou parcialmente o saldo de um empréstimo de habitação comercial não liquidado para um empréstimo de fundo de habitação, reduzindo assim os juros e o peso do pagamento.

Chen Lin explicou que comprou a casa em Huizhou, onde inicialmente não podia usar o empréstimo de fundo de habitação, apenas um empréstimo comercial, com uma taxa de cerca de 3,7%. Na altura, o preço total era de 120 mil euros, com um pagamento inicial de 30 mil euros, e o valor total do empréstimo, incluindo juros, era de 144 mil euros. Atualmente, a taxa de juros do primeiro empréstimo de fundo de habitação em Huizhou para imóveis com mais de cinco anos é de 2,6%. Se o saldo puder ser transferido para um empréstimo de fundo de habitação, poderá economizar uma grande quantia em juros.

“Sem contar os juros, ainda tenho um principal de 80 mil euros por pagar.” Chen Lin disse ao Huaxia Times. Em maio de 2024, Huizhou divulgou detalhes sobre a operação de “conversão de comércio para público”. Quanto ao limite de empréstimo, Huizhou estipulou que o valor não pode exceder o saldo do principal do empréstimo comercial original. Se for convertido em um empréstimo puramente de fundo de habitação, o limite será “saldo do principal do empréstimo comercial - valor na conta de fundo de habitação do casal”; se for uma combinação de empréstimos, será “saldo do principal do empréstimo comercial - valor restante do empréstimo comercial”.

Chen Lin afirmou: “No documento, só pediram que os requerentes apresentassem o contrato de compra, contrato de hipoteca, etc., então fui direto ao banco indicado para consultar. O banco disse que, devido à queda do preço das casas, o limite de empréstimo de fundo de habitação atualmente é inferior ao saldo do nosso empréstimo comercial não liquidado, e temos que pagar os 30 mil euros de diferença.”

Chen Lin admitiu que, se precisar pagar essa quantia, realmente não vale a pena converter para um empréstimo de fundo de habitação.

Como determinar o valor de avaliação?

“O banco disse que, devido à grande volatilidade dos preços das casas, a avaliação não consegue acompanhar, por isso temos que pagar a diferença.” Chen Lin explicou ao Huaxia Times. Segundo informações de plataformas de transações imobiliárias, o preço de venda de imóveis semelhantes ao de Chen Lin no mercado de segunda mão está por volta de 80 mil euros.

A dificuldade na “conversão de comércio para público” não é exclusiva de Chen Lin. “Quero fazer a ‘conversão de comércio para público’ em 2025. O preço original da casa era de 190 mil euros, e a avaliação na altura foi de cerca de 140 mil euros. O banco disse que só poderia fazer o procedimento quando o saldo do empréstimo comercial não liquidado fosse 80% do preço total, ou seja, por volta de 110 mil euros. Mas, na altura, ainda tínhamos 150 mil euros de empréstimo comercial por pagar, então não conseguimos fazer.” Disse outro comprador ao Huaxia Times em 26 de fevereiro.

“Não fiz esse procedimento antes, não sei que avaliação é necessária, e ao ver o valor avaliado, fiquei um pouco surpreso.” Três compradores, incluindo Chen Lin, disseram ao Huaxia Times. Segundo informações, muitos requerentes também recorrem a avaliações de terceiros para aumentar o limite do empréstimo de fundo de habitação.

“Para a conversão de fundo de habitação, o limite geralmente é de 70% a 80% do valor avaliado. Já realizamos muitos negócios semelhantes.” Um funcionário de uma empresa de avaliação afirmou ao Huaxia Times em 26 de fevereiro. Ele explicou que a avaliação de residências não requer visita presencial, bastando que o cliente envie online documentos como o certificado de propriedade, e o relatório fica pronto em cerca de três dias úteis. “Temos credenciais, e os relatórios são reconhecidos pelos bancos e centros de gestão de fundos de habitação. A avaliação do preço é feita com base nos preços de venda das casas na área nos últimos três meses, usando um sistema que acessa esses dados.” Disse o funcionário.

No entanto, qualquer que seja o valor avaliado, ninguém garante que ele possa ser aumentado. “Provavelmente será maior que o do banco, mas não muito, depende do mercado.” O funcionário da empresa de avaliação afirmou ao Huaxia Times.

Vários locais promovem novas políticas de fundos de habitação

Em 27 de fevereiro, Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária E-House em Xangai, afirmou ao Huaxia Times que a política de “conversão de comércio para público” evoluiu, devido às mudanças nos ciclos de mercado, para uma barreira de entrada mais elevada, o que merece atenção. Os empréstimos de fundos de habitação seguem o princípio de “preço mais baixo”, usando o valor avaliado atual como padrão de crédito, refletindo uma abordagem prudente na gestão de riscos, o que é compreensível.

“Embora a política de ‘conversão de comércio para público’ seja muito boa, há dificuldades na última etapa de redução de custos devido à diferença de valores.” Yan Yuejin acrescentou: “É importante continuar a gerir as expectativas de preços, e à medida que o valor avaliado estabilizar e subir, a diferença entre avaliação e preço de compra diminuirá naturalmente.”

Além disso, Yan sugeriu a inovação em modelos de combinação. Por exemplo, permitir que, na “conversão de comércio para público”, a parte que exceder o limite de crédito do fundo de habitação seja mantida como um empréstimo comercial ou convertida em outro empréstimo de baixo juro, sem que o requerente precise pagar toda a diferença de uma só vez. Também sugeriu a otimização dinâmica dos parâmetros de empréstimo de fundo de habitação, aumentando temporariamente o limite máximo, por exemplo, para 85%, ou introduzindo garantias profissionais para cobrir diferenças entre o valor avaliado e o preço de compra, reduzindo a exposição ao risco do centro de fundos de habitação.

Segundo o Huaxia Times, várias cidades têm intensificado as ações de promoção da “conversão de comércio para público”. Em 24 de fevereiro, a Central de Gestão de Fundos de Habitação de Guiyang anunciou a implementação de medidas de resposta de risco de liquidez de nível três, priorizando o apoio a famílias que nunca usaram empréstimos de fundos de habitação para fazer a conversão, com um limite de 5 bilhões de euros para este ano. Anteriormente, a política de “conversão de comércio para público” em Guiyang tinha sido suspensa por longo tempo devido a problemas de liquidez.

Em Guiyang, a reativação do programa inclui agendamento online e atendimento presencial em lotes. Os requerentes devem nunca ter usado um empréstimo de fundos de habitação, o empréstimo comercial original deve ser de apenas caráter comercial e estar quitado há pelo menos um ano, sem registros de inadimplência nos últimos 12 meses, e a propriedade hipotecada deve estar localizada em Guiyang ou na Nova Área de Guian, com o certificado de propriedade registrado. Atualmente, 14 bancos na província de Guizhou oferecem suporte para este procedimento.

No mesmo dia, o Centro de Gestão de Fundos de Habitação de Zhengzhou anunciou a assinatura de um acordo de cooperação com o Banco Industrial e Comercial da China, filial de Zhengzhou, para a operação de “conversão de comércio para público”. Até então, 63 bancos em Zhengzhou tinham assinado acordos de conversão, e com a nova adesão, o número total de bancos disponíveis para este serviço subiu para 64, ampliando a escala de operações.