KB国民銀行は住宅ローンの上限を3億ウォンに設定し、シンハン銀行は7月10日から新規のMCG（住宅ローン信用保証）およびMCI（住宅ローン信用保険）商品の受付を停止し、融資限度額を5000万ウォン引き下げました。これは、6月の家計貸付の急増に伴う措置であり、6月の銀行の家計貸付は7.6兆ウォン増加し、上半期の合計15.7兆ウォンの半分を占め、住宅ローンは4.3兆ウォン増加して前年6月以来の最高水準に達しました。韓陽大学の李長武教授は、住宅ローンの本来の役割は、若者の安定した将来収入に基づき住宅購入の機会を提供することであるが、今回の措置により住宅の階段が断たれていると指摘しています。ソウルの平均アパート価格は130億ウォンで、住宅ローンの上限は3億ウォンのため、購入者は現在、約100億ウォンの自己資金を必要としています。金融当局は今月末に、非居住者の単一住宅所有者を対象とした追加規制措置を発表する予定です。
銀行の住宅ローン規制が100億ウォンの自己資金障壁を生む
KB国民銀行は住宅ローンの上限を3億ウォンに設定し、シンハン銀行は7月10日から新規のMCGおよびMCIの受付を停止し、融資額を5000万ウォン引き下げました。これらの規制は、6月の銀行の家計貸付が7.6兆ウォン増加し、年初からの合計15.7兆ウォンの半分を占めたことを受けたものです。住宅ローンだけでも6月に4.3兆ウォン増加し、前年6月以来最大の月次増加となりました。ソウルの平均アパート取引価格は130億ウォンであり、新たな貸出制約の下、購入者は約100億ウォンの自己資金を用意する必要があります。李長武氏は、これらの措置は住宅ローンの本来の目的である、若い世代が将来の収入増を見込んで住宅所有を実現するという役割を損なうと指摘しています。
경기지역の住宅価格は新規規制にもかかわらず上昇
7月第1週（7月6日時点）において、ソウル都市圏のアパート価格は前週比0.20%から0.22%に上昇し、ソウルは0.30%、京畿道は0.23%の上昇を見せました。華城東大は規制区域に指定された後も1.29%の上昇を維持し、龍仁祇興は0.39%から0.56%に加速し、九里も0.30%から0.64%に上昇しました。規制対象外の隣接地域も大きく上昇し、華城丙子は0.25%、南陽州は0.21%、水原クォンソンは0.26%の上昇を記録。水原永登は1週間で0.41%から1.19%に3倍の上昇を見せました。우리은행 부동산연구소의 남혁우는、半導体産業の景気循環に対する楽観的な見方と、南京畿地域から比較的手頃な隣接地域への需要シフトが価格上昇の要因だと分析しています。長期賃貸保証金（전세）価格も連動して上昇し、実際の居住者の住宅コスト負担が増加しています。
公平な評価額調整による不動産税は1兆ウォン超に
国会予算院は、総合不動産税の公示価格比率を現行の60%から80%に引き上げると、2026年の住宅所有税が10兆65億ウォンに増加し、現状より15.7%増となると予測しています。比率が95%に達した場合、総所有税は10兆7726億ウォンに増加し、23.8%の上昇となります。ソウルの住宅税は、80%のシナリオで4兆5191億ウォンから5兆4721億ウォンに増加し、21.1%の上昇を示します。1人当たりの総合不動産税は、80%の比率で324万ウォンから624万ウォンに、95%では780万ウォンに上昇します。高額物件や複数住宅所有者が最も負担増の影響を受けると分析されており、主要都市の中ではソウルの税負担増加率が最も高くなる見込みです。
政府、非首都圏の未販売住宅の税免除期間を延長
政府は、非首都圏の未販売住宅に対する税免除措置を2027年末まで1年間延長する方針を示し、今月末に公布予定の税制改正案に盛り込む予定です。この免除措置は、単一住宅所有者が、首都圏外で床面積85平方メートル以下、取得価額7億ウォン以下の未販売住宅を購入する際に、1.2億ウォンの譲渡所得税免除、最大80%の長期保有控除、1.2億ウォンの総合不動産税基本控除を受けられるものです。5月時点で、非首都圏の未販売住宅は全国の未販売住宅総数29,350戸のうち83.6%（24,522戸）を占めています。政府関係者は、地域の未販売在庫の蓄積が建設業の減速や消費者心理の悪化を招く可能性があると述べています。仁川大学の洪基龍名誉教授は、延長措置があっても、将来の税制変更に対する不確実性から潜在的な買い手がためらう可能性があり、地域住宅の需要喚起には限界があると指摘しています。
地政学的緊張の高まりで世界の債券利回り上昇
7月8日（現地時間）、米国の10年国債利回りは2.9ベーシスポイント上昇し4.581%となり、5月以来の最高水準に達しました。これは、米国とイラン間の軍事緊張の高まりによるものです。ブレント原油とWTIの価格はそれぞれ4%から5%上昇し、インフレ懸念を高めています。6月のFOMC議事録では、一部委員が中東情勢の展開を踏まえ、基準金利の引き上げを検討すべきだと議論したことが明らかになりました。議事録は、ほぼ全員が上振れシナリオが実現した場合には何らかの引き締めが必要と判断したことを示しています。日本の10年国債利回りも2.90%に上昇し、1996年9月以来の高水準となりました。主要国の債券市場で同時に利回りが上昇した背景には、世界的な債券市場の緊張の高まりがあると見られます。
FAQ
KB国民銀行とシンハン銀行は7月に住宅ローンについて何をしたのか？
KB国民銀行は住宅ローンの上限を3億ウォンに設定し、シンハン銀行は7月10日からMCGとMCIの新規受付を停止し、融資限度額を5000万ウォン引き下げました。
韓国の銀行はなぜ住宅ローンの規制を強化したのか？
6月の家計貸付の急増を受けて、銀行の貸付総額は7.6兆ウォン増加し、上半期の合計の半分を占め、住宅ローンも4.3兆ウォン増加して前年6月以来の最高水準に達したためです。
公平な評価額比率を80%に引き上げた場合、不動産税はどれくらい増えるのか？
国会予算院は、比率を80%に引き上げると、2026年の住宅所有税が10兆65億ウォンに増加し、現状より15.7%増となると予測しています。1人当たりの総合不動産税も3.24百万円から6.24百万円に上昇します。
