ソウルのオフィスマーケットは第2四半期の空室率が4.9%を記録し、前四半期から1.7ポイント上昇した。グローバル不動産サービス会社のコリアーズによると、平均賃料は過去最高の1㎡あたり₩40,335に達した。空室の増加は、ソウルと盆唐で8棟にまたがる大規模な新規供給（合計約247,100㎡）が、主に中央業務地区（CBD）に集中したことによるものだった。空室率は上がったものの、賃料は季節調整後の四半期比で1.6%上昇した。これは、新たに供給された資産の多くが、マーケット平均を上回る賃料を提示するプライムグレードのオフィスだったためである。CBDは2010年Q4以来最大の四半期供給となり、地区の空室率は8.4%まで押し上げられた。一方、江南業務地区（GBD）は、入居需要が堅調な中で空室率が低い水準の1.5%を維持した。
ソウルのオフィス賃料が1㎡あたり₩40,000を初めて上回る
ソウルのオフィスマーケットにおける平均名目賃料（管理費を除く）は、第2四半期に初めて月額1㎡あたり₩40,000を超え、₩40,335となった。四半期比の上昇率は1.6%だったが、これは空室が拡大したにもかかわらず、新たに竣工したプライムオフィスビルが、既存ストックより高い賃料の基準を設定したためである。CBDの賃料は1㎡あたり₩42,063へ2.0%上昇した。これは、最近引き渡された資産であるG1 Seoul（約143,000㎡）やRene Square（約60,000㎡）におけるプレミアム価格が背景にある。空室の上昇と賃料の上昇が同時に起きていることは、新規のプライム供給と既存の在庫の間にある品質格差を反映している。
CBDの空室率が新規供給の記録的規模で8.4%に急騰
中央業務地区（CBD）は第2四半期に8.4%の空室率を記録し、前四半期から3.9ポイント上昇した。8棟、合計247,100㎡が市場に入ったことによる。これは、CBDにおける2010年Q4以来最大の四半期供給となった。加えて年内の残り期間にも、改修されたEul TowerやSeyang Buildingを含む追加供給が予定されている。CBDに新規竣工が集中する一方で他地区では活動が限られており、都市の中核部では局所的な供給過剰の状況が生まれている。
GBDとYBDは安定した稼働水準を維持
江南業務地区（GBD）の空室率は第2四半期に0.2ポイント低下して1.5%となった。これは、Simons、ABB Korea、Bimerを含む地区内での活発な移転に支えられた。新たなグレードAの供給は限定的であり、BithumbおよびCraver Corporationによる将来のテナント移転も確認されているため、需給の引き締まりが続くことが見込まれる。汝矣島業務地区（YBD）の空室率は、FKI Towerからの一部退去を受けて0.2ポイント上昇し2.7%となった。これには、GBD内のSeocho-dongへ移るAMS Osramや、Dongdaemun-guのSinseol-dongへ移るTaesung Asset Managementが含まれる。ただし金融セクターの需要は堅調で、Lofty Rock InvestmentやKorea M&A Investment Associationによる地区内移転、ならびにWoori Investment & SecuritiesとBNK Busan Bankによる拡張リースがあった。Korea Trade Insurance Corporation、Prada、JustCoによる予定された入居により、YBDの空室率は現行水準に保たれると見られる。
下期の供給は城東（Seongsu）と江南に集中
下期（年後半）に城東洞（Seongsu-dong）で新たに完成予定のオフィス面積は約106,500㎡である。GBDでは同期間に、追加の小規模な物件の完成が見込まれる。より中長期のパイプラインとしては、ソウル駅北地区、Hyundai Motor Global Business Center（GBC）、Seoripul 複合用途開発などがあり、これらは順次市場に投入され、地区レベルの需給の力学を切り替えると期待されている。
Q2のオフィス取引は₩4.2兆に到達
ソウルと盆唐におけるオフィスの取引総額は、第2四半期におよそ₩4.2兆に達した。最大の案件は、汝矣島のHana Securities Buildingで、Hana Alternative Investment Asset ManagementとShinsegae Centralが、Hana Securitiesが優先取得権を行使した後、₩811.2 billionで取得した。他の主要取引には、九老洞（Guro-dong）のG Tower（₩697.7 billion）、乙支路4街のEulji Twin Tower West Tower（₩657.0 billion）、および中区（Jung-gu）のSunhwa-dongにあるOrange Center（₩350.0 billion）が含まれる。コリアーズの担当者は、大規模な開発プロジェクトが順次市場に引き渡されることで、地区レベルの需給の変化は今後も続くだろうと述べた。
よくある質問
第2四半期のソウルのオフィス空室率はどれくらいでしたか？
コリアーズのデータによると、ソウルのオフィスマーケットは第2四半期に4.9%の空室率を記録し、前四半期から1.7ポイント増加した。
空室が増えているのに、なぜソウルのオフィス賃料は過去最高に達したのですか？
平均賃料は1㎡あたり₩40,335まで上昇した。これは、供給されたばかりの建物の大半がプライムグレードのオフィスで、賃料が既存の市場平均を上回っていたためであり、空室が増えたにもかかわらず全体の市場の基準が押し上げられた。
Q2で最も空室率が高かったソウルのオフィス地区はどこですか？
中央業務地区（CBD）は、第2四半期に8.4%と最も高い空室率を記録した。これは、G1 SeoulとRene Squareを含む新規供給がおよそ247,100㎡あったことによる。
