Los centros de datos de Corea del Sur aumentan su atractivo de inversión ante la creciente demanda y la escasez de suministro de IA

Los centros de datos de Corea del Sur están emergiendo como una prometedora oportunidad de inversión alternativa en medio de la expansión de la demanda de inteligencia artificial y las carencias generales de oferta, según un informe publicado el día 13 por la firma de servicios de bienes raíces comerciales CBRE Korea. El informe “Korea Data Center Investment” revela que, a finales de marzo, el número acumulado de solicitudes de revisión técnica en primera fase para evaluaciones del impacto en la red eléctrica en el área metropolitana de Seúl alcanzó 522 casos por un total de 33.592MW, pero solo 10 recibieron aprobación final. Este severo cuello de botella en la aprobación crea primas por escasez para los activos de centros de datos metropolitanos que ya han asegurado electricidad y terreno, ya que se vuelve inevitable la oferta selectiva concentrada en regiones con acceso a energía, incluso cuando se espera que más de 1.450MW de nueva capacidad entren en vigor para 2028.

Cuello de botella en la aprobación de energía en el área metropolitana de Seúl limita la oferta

El informe documentó que, a finales de marzo, 522 solicitudes de revisión técnica en primera fase para evaluaciones del impacto en la red eléctrica en el área metropolitana de Seúl sumaron 33.592MW de forma acumulada, pero solo 10 casos recibieron aprobación final. Se espera que para 2028 se suministren más de 1.450MW de capacidad de centros de datos en el área metropolitana, aunque seguirá siendo inevitable una oferta selectiva centrada en regiones donde pueda asegurarse la energía. “Los activos de centros de datos en el área metropolitana que ya han asegurado electricidad y terreno se benefician de primas por escasez debido a la falta de oferta”, señaló el informe.

Las tarifas de alquiler de centros de datos se disparan un 79% desde 2019

La tasa de vacancia de los centros de datos del área metropolitana de Seúl se sitúa por debajo del 5%. Las tarifas de alquiler para espacios con suelo elevado donde se alojan los servidores promediaron aproximadamente 140.000 wones surcoreanos (KRW) por kW en 2019, pero saltaron a 250.000 KRW en 2025. “La base de la demanda de arrendamiento se ampliará aún más a medida que fluya una posible demanda de transición a la IA por parte de proveedores de nube chinos, proveedores neo-nube, instituciones financieras nacionales, iniciativas públicas y soberanas de IA, y grandes grupos corporativos”, proyectó el informe.

La ley especial de AIDC refuerza la escasez de activos eléctricos metropolitanos

La Ley Especial de Promoción de la Industria de Centros de Datos de Inteligencia Artificial (AIDC Special Law), promulgada el mes pasado, reduce el umbral para el desarrollo nuevo no metropolitano, lo que se espera que fortalezca la escasez de activos eléctricos asegurados en el área metropolitana. CBRE prevé que las salidas se diversificarán en torno a activos que hayan asegurado inquilinos de calidad, a medida que aumenta la probabilidad de entrada de capital global de infraestructura.

Se espera que la entrada de capital global de infraestructura diversifique las rutas de salida

CBRE anticipa que las rutas de salida de las inversiones se diversificarán, centradas en activos con inquilinos de calidad asegurados, dada la posibilidad elevada de entrada de capital global de infraestructura. Choi Su-hye, director gerente de CBRE Korea, señaló: “Dado que los centros de datos están fuertemente influenciados por los cambios en equipos, operaciones y tecnología, se necesita una estrategia de inversión precisa que revise de manera integral las estructuras de arrendamiento, las posibilidades de re-lease y los costos para responder a la obsolescencia tecnológica”.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la tasa actual de aprobación eléctrica para centros de datos en el área metropolitana de Seúl?

A finales de marzo, solo 10 de 522 solicitudes de revisión técnica en primera fase para evaluaciones del impacto en la red eléctrica en el área metropolitana de Seúl recibieron aprobación final, lo que representa una tasa de aprobación inferior al 2% sobre un total acumulado de 33.592MW solicitados.

¿Cuánto han aumentado las tarifas de alquiler de centros de datos en Corea del Sur?

Las tarifas de alquiler para espacios con suelo elevado en centros de datos del área metropolitana de Seúl aumentaron desde un promedio de aproximadamente 140.000 KRW por kW en 2019 hasta 250.000 KRW en 2025, lo que marca un incremento del 79% en seis años, mientras que las tasas de vacancia se mantienen por debajo del 5%.