Corea del Sur Endurece las Reglas de Hipotecas con el Objetivo de Frenar los Préstamos Impulsados por Bonos

La Comisión de Servicios Financieros de Corea del Sur anunció el día 15, en una sesión informativa presidencial, normas más estrictas para evaluar los ingresos de los préstamos hipotecarios. Las nuevas medidas se enfocan en los casos en que empleados corporativos reciben grandes bonos por desempeño, y exigen que los prestamistas calculen la ratio de servicio de la deuda (DSR) usando un promedio de ingresos de tres años cuando los prestatarios experimenten aumentos bruscos de ingresos por factores temporales como bonos. El cambio de política responde a las preocupaciones de que empleados de la industria de semiconductores en empresas como Samsung Electronics y Hynix, que reciben cientos de millones de won en bonos, podrían ver que los límites del crédito hipotecario se disparen con los cálculos de DSR actuales, lo que podría afectar los precios inmobiliarios.

La FSC introduce el promediado de ingresos a tres años para el cálculo del DSR

La Comisión de Servicios Financieros está revisando un plan para calcular el DSR usando un promedio de tres años cuando los ingresos de los prestatarios aumenten de forma repentina debido a factores temporales como bonos por desempeño. Con las reglas actuales, el cálculo del DSR refleja el ingreso total del año en curso, incluidos el salario base y los bonos. Cuando los ingresos especiales de un solo año provenientes de bonos superan el 20% del ingreso promedio, los prestamistas calculan también usando el ingreso del año anterior. La nueva medida responde específicamente al reciente auge de la industria de semiconductores, en el que algunos trabajadores de Samsung Electronics y Hynix recibieron bonos que alcanzaron cientos de millones de won. Shin Jin-chang, secretario general de la Comisión de Servicios Financieros, explicó en una sesión informativa que la política busca “aplanar los ingresos que aumentaron especialmente durante un período específico”.

Las instituciones financieras afrontan mayores requisitos de capital para el préstamo hipotecario

La FSC refuerza la normativa de capital para reducir los incentivos de las instituciones financieras a conceder préstamos hipotecarios. Basándose en el aumento previo del peso del riesgo de los préstamos hipotecarios del 15% al 20%, las autoridades exigirán reservas de capital adicionales para hipotecas de alto riesgo, incluidas las de alto importe y las con DSR elevado, propiedades costosas con ratios préstamo-valor altas y préstamos a varios propietarios. La comisión también bloquea la demanda especulativa de compra de vivienda para separar el sector inmobiliario de las finanzas. Las medidas incluyen endurecer la normativa de préstamos para propietarios individuales no residentes con fines especulativos, reducir los ratios de garantía para los préstamos jeonse y realizar inspecciones periódicas de prácticas de concesión de crédito ilegales y no apropiadas para impedir la demanda especulativa impulsada por el apalancamiento.

Planes de reforma de gobernanza corporativa a la espera de finalización

La Comisión de Servicios Financieros se comprometió a avanzar en la gobernanza corporativa en las instituciones financieras para mejorar la equidad y la transparencia. Las reformas previstas incluyen limitar de forma fundamental a los CEO para que no se atrincheren en los consejos de administración y mejorar los procedimientos de re-nombramiento. Las medidas refuerzan el papel de los inversores institucionales y mejoran la racionalidad operativa de la compensación por desempeño. En el caso de las instituciones financieras mutuas, las reformas fortalecen los requisitos de calificación de los ejecutivos y evitan la elusión de las restricciones de límite de mandato mediante medios inapropiados. El secretario general Shin subrayó que “finalizaremos rápidamente el plan de mejora” en medio de los retrasos en anunciar las medidas de avance de la gobernanza.

La FSC también prepara respuestas a factores de riesgo del mercado financiero para mantener la estabilidad del mercado. Para abordar posibles aumentos en la carga de pago de los prestatarios derivados de las fluctuaciones de las tasas de interés, las autoridades impulsarán la conversión a hipotecas a largo plazo y de tasa fija, y reducirán la carga financiera mediante préstamos preferenciales para propietarios de pequeñas empresas y reducciones de tasas para prestatarios con crédito medio. En preparación para una mayor volatilidad por la inflación y por los cambios en la política monetaria de grandes países, la comisión reforzará las inspecciones de solidez de las instituciones financieras y mejorará el sistema de estabilidad financiera para responder a preocupaciones de insolvencia.

Preguntas frecuentes

¿Qué anunció la Comisión de Servicios Financieros de Corea del Sur el día 15?

La Comisión de Servicios Financieros anunció, durante una sesión informativa presidencial el 15, reglas más estrictas para la evaluación de ingresos de los préstamos hipotecarios. La nueva política exige que los prestamistas calculen la ratio de servicio de la deuda usando un promedio de ingresos de tres años cuando los prestatarios experimenten aumentos repentinos de ingresos por factores temporales como bonos por desempeño.

¿Por qué la FSC introdujo el promediado de ingresos a tres años para los cálculos hipotecarios?

El cambio de política aborda las preocupaciones de que empleados de la industria de semiconductores en empresas como Samsung Electronics y Hynix, que reciban cientos de millones de won en bonos, podrían ver que los límites de crédito hipotecario se disparen de forma drástica bajo las reglas actuales de DSR, lo que podría impactar los precios de bienes raíces. La medida busca aplanar los ingresos que aumentaron especialmente durante períodos específicos.

¿Qué cambios en los requisitos de capital implementó la FSC para el préstamo hipotecario?

La FSC aumentó el peso del riesgo de los préstamos hipotecarios del 15% al 20% y exigirá que las instituciones financieras mantengan reservas de capital adicionales para hipotecas de alto riesgo, incluidas las de alto importe y las con DSR elevado, propiedades costosas con ratios préstamo-valor altas y préstamos a varios propietarios.