La Oficina de Inversión Inmobiliaria del Servicio Nacional de Pensiones de Corea del Sur impulsó en 2024 una inversión de 252 mil millones de wones (189 millones de dólares) en el proyecto de desarrollo de “The Exchange Seoul” pese a la oposición interna y a advertencias de riesgo, según documentos internos de revisión de inversiones obtenidos por Edaily. El fondo de pensiones asumió el 92,6% del capital social total del proyecto, y dos miembros internos del comité votaron explícitamente en contra del acuerdo alegando preocupaciones por la revisión legal, riesgos de retraso en los permisos e incertidumbres sobre el desalojo de inquilinos. La decisión de inversión coincidió con la contratación de un exalumno de Samsung Securities que tenía vínculos previos con funcionarios sénior de la Oficina de Inversión Inmobiliaria en el desarrollador Koramco Asset Trust, lo que desató acusaciones de que el fondo de pensiones aprovechó su posición inversora para influir en decisiones de personal; ambas organizaciones niegan estas acusaciones.
National Pension Service Invested 252 Billion Won Despite Internal Risk Warnings
Los documentos internos de revisión de inversiones muestran que el Servicio Nacional de Pensiones comprometió 2520 mil millones de wones para el proyecto de desarrollo de “The Exchange Seoul” en el distrito de Mugyo-dong en 2024. El capital social total para el acuerdo ascendió a 2720 mil millones de wones, lo que significa que la contribución del fondo de pensiones representó el 92,6% de todo el capital social. Los fondos restantes provinieron de GS Engineering & Construction, Citycore y el administrador de activos.
El proceso interno de revisión documentó múltiples preocupaciones sobre bajos rendimientos y factores de riesgo, con varios participantes que consideraron que la inversión no era adecuada. El responsable de riesgos y el director de la oficina de bonos en el exterior —ambos miembros internos del comité— se opusieron explícitamente a la inversión basándose en revisiones legales. Sus objeciones principales se centraron en problemas de invasión del límite de la propiedad, posibilidades de retraso en la aprobación de permisos y riesgos de desalojo de inquilinos. Dado que el Servicio Nacional de Pensiones soportó el 92,6% del capital social total, los documentos advirtieron que, si estos riesgos del desarrollo se materializaban, el daño económico al fondo sería sustancial.
Las advertencias internas también abordaron la idoneidad de la tasa de rentabilidad objetivo (Net IRR 14,07%) para este proyecto de desarrollo no permisionado. Los documentos señalaron que, debido a la naturaleza de los proyectos de desarrollo con muchas variables, incluidos costos de construcción y tasas de interés, si los riesgos se materializaban, el fondo podría recuperar solo importes a nivel de principal en lugar de lograr los rendimientos objetivo.
A pesar de la oposición de miembros internos del comité y de las advertencias de riesgo, la propuesta pasó por el Comité de Inversiones con un fuerte apoyo de la Oficina de Inversión Inmobiliaria y, finalmente, se despejó la instancia final de toma de decisiones. El Director de Inversiones, el bufete de abogados Gwangjang y Bain & Company —miembros externos del comité— supuestamente votaron a favor. Observadores de la industria calificaron la decisión como inusual frente al enfoque históricamente conservador del Servicio Nacional de Pensiones hacia proyectos de desarrollo doméstico.
Una fuente de la industria de banca de inversión familiarizada con el asunto dijo: “En el momento de la inversión de 2024, el Servicio Nacional de Pensiones estaba en un periodo de evitar inversiones en proyectos de desarrollo doméstico debido a la carga política y a diversas razones. Además, había serias preocupaciones internas sobre si era apropiado que el Servicio Nacional de Pensiones asumiera más del 90% del equity en un acuerdo con riesgos de desarrollo significativos”.
Hiring Allegations Surface Around Investment Timing
Las acusaciones de conflictos de interés surgieron en torno a la contratación de personal durante el proceso de inversión. Después de que el Servicio Nacional de Pensiones decidiera avanzar con la inversión a gran escala en medio de la oposición interna y alrededor de la época en que los fondos de inversión reales se desembolsaron, se contrató en Koramco Asset Trust, el administrador del desarrollo de The Exchange Seoul, a una persona que tenía historial laboral en la misma empresa (Samsung Securities) que funcionarios sénior en la Oficina de Inversión Inmobiliaria del Servicio Nacional de Pensiones.
El exalumno de Samsung Securities, identificado como el Sr. A, se incorporó a Koramco en octubre de 2024 y sigue empleado allí. La superposición temporal entre la decisión de gran inversión y la contratación llevó a especulaciones internas en el Servicio Nacional de Pensiones sobre “posibles instrucciones de contratación usando el apalancamiento de inversión del Servicio Nacional de Pensiones y un posible abuso de poder hacia Koramco”, aunque esas preocupaciones no se hicieron públicas en ese momento.
No fue la primera vez que surgieran acusaciones de abuso en contrataciones vinculadas a la inversión de The Exchange Seoul. En los últimos años, el Servicio Nacional de Pensiones habría recibido múltiples quejas alegando que la Oficina de Inversión Inmobiliaria presionó a administradores de activos globales y domésticos sobre despidos y solicitudes de contratación para cargos de CEO y puestos clave. Sin embargo, no se siguieron investigaciones sustanciales ni medidas de rendición de cuentas tras esas acusaciones.
Una persona que presentó una queja ante el Servicio Nacional de Pensiones dijo: “El Servicio Nacional de Pensiones no se mostró conmovido. No importa cuántos casos presentamos sobre presión del administrador de activos, instrucciones de contratación y coerción de despido, y no importa cuántas veces solicitamos investigaciones, no actuaron”.
Las acusaciones de abuso en contrataciones resurgieron durante el reciente intento fallido de reemplazar al socio general (GP) de “Yeoksam Centerfield”, un activo de 4 billones de wones. El Servicio Nacional de Pensiones diseñó una estructura de liquidación poco convencional al designar a Koramco Asset Management como el nuevo GP de Centerfield. El intento de la Oficina de Inversión Inmobiliaria de transferir derechos de administración a Koramco Asset Management fue finalmente rechazado por el Comité de Inversión Alternativa debido a la falta de justificación legal y económica suficiente para grandes pagos anticipados. La oficina de auditoría del Servicio Nacional de Pensiones, al identificar posibles conflictos humanos de interés con Koramco Asset Management, habría desempeñado un papel decisivo en el rechazo de la propuesta.
El exjefe de la División de Soporte a Inversiones de la Sede de Gestión de Fondos del Servicio Nacional de Pensiones A se retiró el año pasado y se reincorporó como jefe de la oficina de la sucursal de Jeonju en Koramco Asset Management a principios de este año. Poco después de la llegada del Sr. A, Koramco Asset Management emergió como candidato para reemplazar al GP de Centerfield, lo que provocó críticas de que los controles sobre conflictos de interés que involucraban a ex empleados no estaban funcionando adecuadamente.
National Pension Service and Koramco Deny All Allegations
Koramco negó por completo las acusaciones relacionadas. Koramco dijo: “El gerente A no participa en ningún trabajo relacionado con The Exchange Seoul”, y agregó: “No hubo absolutamente ninguna recomendación o intervención de opinión por parte de personal de organizaciones externas, incluyendo el Servicio Nacional de Pensiones, durante el proceso de contratación”.
Koramco explicó: “La sucursal de Jeonju se abrió como una base sustantiva en línea con la política del gobierno de desarrollo regional equilibrado y la tendencia general de la industria, y el Director A solo es responsable de descubrir oportunidades de negocio en la región de Honam e investigar el mercado regional”. La empresa añadió: “Las propuestas de inversión al Servicio Nacional de Pensiones, las relaciones externas, la gestión posterior a la inversión de acuerdos existentes y la comunicación relacionada con el reemplazo del GP de Centerfield son todas funciones exclusivas de la sede, en las que él no participa en absoluto”.
Koramco también afirmó: “Cumplimos con revisiones legales de restricción de reempleo antes de contratar, y después de la revisión del oficial de cumplimiento aplicamos barreras de información excluyéndolo del trabajo que trata con la corporación”.
Koramco además aclaró: “The Exchange Seoul y la transferencia del GP de Centerfield son asuntos separados no relacionados, y todos los procesos se llevaron a cabo mediante competencia abierta con competidores en igualdad de condiciones, lo que hace imposible el trato preferencial”.
El Servicio Nacional de Pensiones mantuvo una postura formulista de que no existían problemas procedimentales. Sobre la inversión de The Exchange Seoul, el Servicio Nacional de Pensiones señaló: “Es difícil confirmar detalles específicos sobre activos individuales”, al tiempo que indicó que “las propuestas de inversión se procesan legalmente a través del Comité de Inversiones, el Comité de Inversión Alternativa, etc., de acuerdo con el Reglamento de Gestión de Fondos y las directrices”.
Sobre las acusaciones de contratación, la respuesta fue: “No podemos confirmar asuntos relacionados con el personal y la contratación de personas específicas, y estos son asuntos que hay que consultar con el administrador de activos correspondiente”.
Con respecto al movimiento del exjefe de la División A hacia Koramco, la explicación fue: “La verificación de conflictos de interés, incluyendo las restricciones de transacción sobre instituciones que contrataron ejecutivos de corporaciones retirados, se realiza estrictamente de acuerdo con las regulaciones internas”.
El 16 de mayo, el Servicio Nacional de Pensiones colocó al director de la Oficina de Inversión Inmobiliaria en asignación en espera tras la aprobación de la presidenta Kim Sung-joo.
FAQ
¿En qué invirtió el Servicio Nacional de Pensiones pese a la oposición interna?
El Servicio Nacional de Pensiones invirtió 252 mil millones de wones en el proyecto de desarrollo de “The Exchange Seoul” en 2024 pese a que miembros del comité votaron en contra del acuerdo por preocupaciones legales, riesgos de retraso en permisos e incertidumbres sobre el desalojo de inquilinos. El fondo de pensiones soportó el 92,6% del capital social total del proyecto.
¿Por qué hay acusaciones de contratación relacionadas con esta inversión?
Las acusaciones surgieron porque una persona con vínculos laborales previos con funcionarios sénior de la Oficina de Inversión Inmobiliaria del Servicio Nacional de Pensiones en Samsung Securities se incorporó a Koramco Asset Trust en octubre de 2024, alrededor del momento en que el fondo de pensiones desembolsó los fondos de inversión. Ese momento llevó a especulaciones internas sobre posibles instrucciones de contratación aprovechando la posición inversora, aunque ambas organizaciones niegan cualquier impropiedad.
