El IRS examina las servidumbres de conservación mientras el Congreso amplía los incentivos fiscales

El Congreso avanza con propuestas de ley agrícola para ampliar los incentivos fiscales para la preservación de tierras mediante un nuevo programa de financiación para la conservación de bosques, mientras el IRS sigue examinando las servidumbres de conservación después de que los acuerdos sindicados generaran miles de millones de dólares en deducciones fiscales infladas. El IRS frenó a grupos de inversores que utilizaron valoraciones infladas de propiedades para reclamar deducciones que superaban los costos de compra de sus tierras. Abogados especializados en servidumbres de conservación dijeron a CNBC que la estrategia fiscal preserva valor para propietarios individuales que buscan mantener sus propiedades mientras reducen su carga tributaria, con más de una docena de estados que ofrecen créditos fiscales y varios estados, incluidos Nueva York, Colorado y Georgia, que han ampliado programas en los últimos años.

El Congreso propone ampliar la ley agrícola para financiar la conservación de bosques

Las propuestas de la Cámara y el Senado sobre la ley agrícola crearían un nuevo programa para proporcionar financiación a propietarios de tierras que acepten mantener los bosques intactos en lugar de venderlos o desarrollarlos. Las servidumbres de conservación permiten que los propietarios conserven la propiedad mientras renuncian a ciertos derechos de desarrollo, normalmente para preservar tierras de cultivo, hábitats de vida silvestre o espacios abiertos. Los propietarios pueden donar los derechos de desarrollo no ejercidos o venderlos con descuento a organizaciones de conservación, agencias gubernamentales o grupos calificados, y luego reclamar una deducción caritativa.

El abogado de Florida Keith Fountain dijo a CNBC que muchos clientes ganaderos venden servidumbres de conservación para mantener la tierra en la familia y usar los ingresos para pagar deudas o comprar a familiares más jóvenes que no están interesados en la actividad ganadera. Al vender las servidumbres con descuento, los clientes obtienen efectivo y reclaman una deducción caritativa por la diferencia entre el precio de venta y el valor de mercado justo.

El IRS apunta a acuerdos sindicados de servidumbre de conservación con valoraciones infladas

Las acciones de cumplimiento del IRS se dirigen a grupos de inversores en lugar de a propietarios individuales con trayectoria. En los acuerdos sindicados de servidumbres de conservación, un promotor vende participaciones en tierras a inversores y dona la servidumbre. Al utilizar valoraciones infladas de los derechos de desarrollo de la propiedad, los inversores reclaman deducciones fiscales que superan lo que pagaron por la tierra.

El Congreso limitó los valores de las servidumbres de conservación en 2022 para cerrar las servidumbres sindicadas. El IRS está tramitando aproximadamente 1.100 casos y extendió una oferta de conciliación en mayo para reducir la acumulación de asuntos. Carolyn Schenck, ex asesora nacional de fraudes del IRS que dejó la agencia en 2025 para unirse al despacho Caplin & Drysdale, dijo a CNBC que las servidumbres de conservación debidamente respaldadas no se consideran lagunas por parte del IRS.

El Tribunal Fiscal reduce la deducción de una sociedad en Alabama de 41,6 millones de dólares a 800.000 dólares

En un caso presentado la semana pasada, el Tribunal Fiscal de Estados Unidos redujo una deducción de 41,6 millones de dólares reclamada por una sociedad en Alabama a 800.000 dólares. El tribunal estuvo de acuerdo con el IRS en que la deducción se basaba en una valoración especulativa de la posible utilidad de la propiedad como cantera de piedra caliza.

Diana Norris, directora adjunta de defensa de la conservación en la Land Trust Alliance, dijo que los casos del Tribunal Fiscal en los últimos dos años típicamente se han centrado en valoraciones de derechos de desarrollo no ejercidos. Este enfoque eliminó la incertidumbre para las organizaciones de conservación y los propietarios, ya que casos anteriores a menudo dependían de defectos técnicos en la escritura o en el papeleo de donación.

Los abogados aconsejan valorar correctamente y documentar para evitar auditorías del IRS

El abogado Steve Small, que ayudó a redactar el código fiscal sobre servidumbres de conservación a principios de los 1980s mientras estaba en el IRS, dijo que las servidumbres de conservación no son un riesgo si las ejecutan abogados que siguen la jurisprudencia y las gestionan con frecuencia. Para una propiedad comprada recientemente, la deducción será un porcentaje del precio de compra, no un múltiplo.

Los donantes deben considerar factores que pueden reducir las deducciones, dijo Small. Las servidumbres pueden aumentar el valor de las propiedades cercanas al preservar vistas escénicas y privacidad. Si la servidumbre beneficia una propiedad cercana que pertenece al propietario de la tierra o a un familiar, el valor adicional debe restarse de la deducción. Small recomienda a los clientes incluir fotografías extensas de la tierra con las presentaciones del formulario y dijo que el riesgo de auditoría es mínimo para servidumbres de conservación sólidas, especialmente con el IRS con insuficiencia de personal.

Preguntas frecuentes

¿Qué propuso el Congreso sobre las servidumbres de conservación?
Las propuestas de la Cámara y el Senado sobre la ley agrícola crearían un nuevo programa para proporcionar financiación a propietarios de tierras que acepten mantener los bosques intactos en lugar de venderlos o desarrollarlos.

¿Por qué el IRS se enfrenó a las servidumbres de conservación?
El IRS se dirigió a acuerdos sindicados de servidumbres de conservación en los que grupos de inversores usaron valoraciones infladas de propiedades para reclamar deducciones fiscales que superaban lo que habían pagado por la tierra, generando miles de millones de dólares en deducciones infladas.

¿Qué ocurrió en el reciente caso de servidumbre de conservación en Alabama?
El Tribunal Fiscal de Estados Unidos redujo la deducción reclamada de 41,6 millones de dólares por una sociedad en Alabama a 800.000 dólares en un caso presentado la semana pasada, al estar de acuerdo con el IRS en que la deducción se basaba en una valoración especulativa de la posible utilidad de la propiedad como cantera de piedra caliza.