加密圈子里有件事其实没被谈得足够多，但当你思考替代融资时，它其实很有关系——purchase money mortgages（卖方融资抵押贷款/购房款抵押贷款）。如果你曾经想知道当传统放贷机构不愿意碰你的申请时，会发生什么，那么这就是房产所有者的一种绕开方式。

基本上，purchase money mortgages 指的是：房产卖家成为你的贷款人。没有银行参与，没有承销部门去细致审查你的信用评分。卖家和买家只需要直接谈判——他们就首付款、利率、贷款期限和费用达成一致。你会根据一份摊销表按月直接向卖家付款；摊销表会把每个月的还款中，有多少用于本金、多少用于利息讲清楚。

为什么有人会这样做？通常是因为他们有信用方面的问题、债务收入比过高，或者根本凑不出传统的首付款。成交时，卖家会把产权过户给你，但在你完全把这笔钱还清之前，他们会一直保留抵押权（mortgage lien）。

让我举一个真实的例子。假设有人想购买一处价值 80,000 美元的房产，但无法通过正常渠道获得贷款资格。他们联系房主并提出一个 purchase money mortgages 的方案。对方给出 25,000 美元首付，房主同意以 7% 的利率在五年内为剩余 55,000 美元提供融资，且按照 (amortized 计算，持续 20)。也就是说，未来五年里每月都有稳定的还款，大约是 $426 ；同时还需要分别支付房产税和保险。到了第五年，就会有一笔大约 47,000 美元的气球款（balloon payment），用于把贷款一次性结清。

这种安排实际上还有不同的变体。土地合同（Land contracts）允许卖家直接为房地产购买提供融资。租购（Lease-to-own）给租户一个在未来购买的选择，租金支付会逐步累积并用于形成首付款。租赁购买协议（Lease-purchase agreements）要求在租约结束之前完成购买。如果利率已经上升，你也可以承接卖家现有的按揭——FHA、USDA 和 VA 贷款往往是可以承接的。私人放贷机构提供的硬钱贷款（Hard money loans）也是另一种选择，但这类贷款的利率通常高得多。

很显然，这里存在取舍。好处是什么？当传统放贷机构说不时，你实际上仍有机会拿到融资。因为你跳过了整个承销审查的关卡，成交会更快。成交费用也会显著降低。你和卖家都有空间去就所有细节进行协商。

但坏处更难受。利率通常高于传统按揭贷款。你几乎肯定会在期末面对气球款。只要你的信用状况太差，卖家就可能拒绝。有些按揭贷款还带有 due-on-sale clauses（到期即转让/出售加速条款），会从根本上阻止这种安排。

这确实是卡在传统体系之外的人一种合法的替代方案，但你需要睁着眼看清其中涉及的成本与义务。