了解僵尸抵押贷款：第二次抵押贷款威胁今日困扰房主

不断增长的问题：为何这些旧债无法长久埋藏

想象一下：你多年来一直按时支付抵押贷款，认为一切都已结束。然后有一天，一封催收信件送达，要求偿还你以为早已还清的贷款——有时甚至是二十多年前的债务。这些所谓的“僵尸抵押”正逐渐成为房主们日益头疼的问题，尤其是在近年来房地产繁荣之后。

这一现象并不新鲜，但它正以令人惊讶的强度重新出现。在疫情期间，房价飙升，抵押贷款利率创历史低点，这引发了一个意想不到的副作用：债务催收者和贷款机构开始翻出旧的未偿还第二抵押贷款，并积极追讨未付余额。根据最新调查，仅在两年时间里，关于“僵尸抵押”的止赎活动就影响了数万套房产。

谷歌搜索“僵尸抵押”的激增表明，许多人现在正面对与数十年前债务相关的催收通知和威胁电话。这一令人担忧的趋势促使消费者金融保护局（CFPB）去年采取行动，发布咨询意见，警告债务催收者，威胁对已过期债务采取法律行动违反联邦法律。

起源：第二抵押如何变成僵尸债务

理解僵尸抵押贷款，必须回顾金融危机前的情况。这些债务通常源自“搭便车贷款”——也称为80/20贷款——在2008年前的几年里非常流行。它们的运作方式如下：

搭便车抵押贷款本质上是结合了两笔贷款。主要抵押贷款覆盖房屋购买价格的80%，而第二抵押贷款则融资剩余的20%。这种结构让买家可以在不支付私人抵押保险的情况下，融资全部购房款。

当大萧条爆发，房价崩溃时，许多借款人无法继续还款。一些贷款机构直接将这些第二抵押贷款视为坏账，或以极低的价格卖给催收机构。在许多情况下，贷款机构停止了与借款人的所有沟通，甚至没有正式的催收通知。房主们自然以为债务已被免除、注销或核销——于是继续他们的生活。

这些贷款实际上变得“休眠”，以至于房主们忘记了它们的存在。随后，房市复苏。随着房产价值的显著反弹，尤其是在某些市场，这些“僵尸”债务又变得对催收者来说价值重新回升，成为快速回收的目标。

你的权益：法律真正保护了什么

CFPB的立场很明确：债务催收者不能合法追讨已过时的债务或某个州的诉讼时效已过的债务。大多数“僵尸抵押”都属于这一类别。根据机构负责人Rohit Chopra的说法，“债务催收者不能声称对法律或债务年龄的无知。如果诉讼时效已过，采取法律行动、威胁起诉或止赎可能是非法的。”

受《公平债务催收实践法》保护的第三方债务催收者有具体限制。他们不能：

• 对已过诉讼时效的债务启动止赎程序
• 在某个州的诉讼时效过期后继续追讨
• 骚扰、辱骂或威胁房主采取非法法律行动

重要的是，房主也有权益。如果有人联系你关于一笔旧债，你可以要求债权人提供书面详细信息，包括所欠金额和原始贷款的发放方。你也不能被骚扰或被非法威胁止赎。

采取行动：保护自己的步骤

如果你收到关于旧抵押贷款的催收通知，不要惊慌或自动配合。相反，采取以下实际步骤：

索取文件：联系债务催收者，要求提供债务的书面验证。他们依法必须提供，包括你所欠金额、原始发放方以及你在联邦债务催收法律下的权益。

收集自己的证据：如果你认为自己已还清抵押贷款，收集所有相关文件。寻找还款契约或支付记录，证明你已清偿债务。如果你的个人记录不够详细，可以查阅你所在县的档案，通常这些信息是公开的。

了解你所在州的法律：不同州对旧抵押贷款的处理方式不同。有的州会完全免除旧债，有的州对催收尝试设有限制，有的州允许催收但禁止止赎。咨询熟悉你所在州法规的律师，了解你的实际财务责任。

知道你可能受到保护的时机：即使你从未还清贷款，如果你所在州的诉讼时效已过，债权人的法律追索手段也会受到严重限制甚至完全无效。

考虑法律途径：如果债务催收者违反了《公平债务催收实践法》——比如威胁对已过期债务采取非法止赎行动——你可能有理由起诉他们。

提交投诉与寻求帮助

如果你认为自己被不公平地针对一笔僵尸抵押或其他旧债，CFPB提供了投诉渠道。你可以直接向该机构投诉，CFPB会与州执法部门合作，追查使用非法手段的催收者。

总结：虽然僵尸抵押确实是一个严重问题，但你并非无助。了解你在联邦和州法律下的权益，收集好相关文件，并在必要时寻求法律咨询，可以帮助你免受试图唤醒数十年前债务的催收者的侵扰。