国会正在推进《农场法案》提案，通过一项新的森林保护资金项目来扩大土地保全的税收激励政策，同时美国国税局（IRS）继续在 syndicated deals 之后对 conservation easements 进行审查。这些 IRS 已对一批投资者群体采取了打击行动，原因是他们使用被夸大的不动产估值来申领的扣除额超过了其土地购置成本。专门从事保育地役权（conservation easements）的律师告诉 CNBC，该税务策略对于希望在保全财产的同时降低税务负担的个人土地所有者仍具有价值；目前已有十多个州提供税收抵免，且包括纽约、科罗拉多和乔治亚州在内的数个州近年来扩大了相关项目。
国会提出《农场法案》扩展，以为森林保护资金提供支持
众议院和参议院提出的《农场法案》方案将创建一项新计划，为同意保持森林原样、而非出售或开发的土地所有者提供资金。保育地役权（conservation easements）允许土地所有者保留财产所有权，同时放弃某些开发权，通常用于保留农田、野生动物栖息地或开放空间。土地所有者可以捐赠放弃的开发权，或以折扣出售给 land trusts（土地信托组织）、政府机构或合格的组织，然后申领慈善扣除。
佛罗里达州律师 Keith Fountain 告诉 CNBC，许多牧场客户出售保育地役权（conservation easements），以便让土地留在家族手中，并利用所得款项偿还债务或为不打算从事牧场经营的年轻家族成员买断。通过以折扣出售保育地役权（conservation easements），客户既能获得现金，又能为销售价格与公平市场价值之间的差额申领慈善扣除。
IRS 打击估值虚高的 syndicated conservation easement 交易
IRS 的执法行动针对的是投资者团体，而非长期的个体土地所有者。在 syndicated conservation easement 交易中，发起人向投资者出售土地份额，并捐赠该保育地役权（easement）。通过对财产开发权使用被夸大的估值，投资者便可申领超过其为土地实际支付金额的税务扣除。
国会已在 2022 年对保育地役权（conservation easement）的价值进行封顶，以关闭 syndicated easements。IRS 正在处理大约 1,100 起案件，并在 5 月延长了一项和解报价以减少积压。Carolyn Schenck（曾任 IRS 全国层面的欺诈法律顾问，2025 年离开该机构加入 Caplin & Drysdale 律所）告诉 CNBC，被恰当支持的保育地役权（conservation easement）不会被 IRS 视为漏洞。
税务法院将亚拉巴马合伙企业的扣除额从 4100 万美元降至 80 万美元
在上周提交的一起案件中，美国税务法院将一家亚拉巴马合伙企业申报的 4100 万美元扣除额削减至 80 万美元。法院同意 IRS 的观点，即该扣除基于对涉案房产作为石灰石采石场潜力的推测性估值。
Land Trust Alliance 的 conservation defense 相关副主任 Diana Norris 表示，过去两年的税务法院（Tax Court）案件通常聚焦于对放弃的开发权进行估值。这一侧重点消除了不确定性，因为更早期的案件往往取决于契约或捐赠文件中的技术性缺陷。
律师建议进行恰当估值和文书准备，以避免 IRS 审计
律师 Steve Small 曾在 1980 年代早期就职于 IRS，协助撰写了关于保育地役权（conservation easements）的税法条文。他表示，如果由律师执行并遵循判例法、且经常处理这类事务，保育地役权（conservation easements）并不算高风险。对于近期购买的房产，扣除额将是购买价的一定比例，而不是购买价的倍数。
Small 说，捐赠方必须考虑可能缩小扣除的因素。地役权（easements）通过保留风景视野与隐私，可能提升周边物业的价值。如果地役权（easement）使附近由土地所有者或其亲属持有的其他财产受益，那么额外价值必须从扣除额中扣除。Small 建议客户在提交表格时附上大量土地照片，并表示对经过良好设计的保育地役权（conservation easements），审计风险极低，尤其是在 IRS 人手不足的情况下。
常见问题
国会就保育地役权（conservation easements）提出了什么建议？
《农场法案》的众议院和参议院提案将创建一项新计划，为同意保持森林原样的土地所有者提供资金支持，而不是出售或开发他们的土地。
IRS 为什么要打击保育地役权（conservation easements）？
IRS 针对的是 syndicated conservation easement 交易：一些投资者团体使用被夸大的不动产估值来申领超过其为土地实际支付金额的税务扣除，从而在被夸大的扣除额上累计达到数十亿美元。
最近的亚拉巴马保育地役权（conservation easement）案件发生了什么？
美国税务法院在上周提交的案件中，将一家亚拉巴马合伙企业申报的 4100 万美元扣除额削减至 80 万美元，并同意 IRS 的观点，即该扣除基于对涉案房产作为石灰石采石场潜力的推测性估值。
