不良信用抵押貸款：您的房屋所有權之路

你可能聽說過擁有不良信用記錄幾乎不可能取得房貸，但這並不完全正確。雖然低信用分數確實會增加申請的難度，但並不會完全關閉大門。貸款機構會從多個角度評估申請，了解如何在系統中導航可以大大提高你的成功機率。

了解你的信用狀況

在你考慮申請之前，首先要清楚自己在財務上的位置。你的信用分數——介於300到850之間的三位數數字——告訴貸款人你在處理債務時的可靠程度。大多數主流貸款機構認為低於620的分數是有問題的，但這並非絕對規則。

兩種評分系統

貸款機構通常使用以下兩種方法來計算你的信用分數：

• FICO評分： 非常差 (300-579)，尚可 (580-669)，良好 (670-739)，非常好 (740-799)，卓越 (800-850)
• VantageScore 3.0： 非常差 (300-499)，較差 (500-600)，尚可 (601-660)，良好 (661-780)，優秀 (781-850)

你的分數反映五個主要因素：還款紀錄 (35%)、未償還金額與可用信用比率 (30%)、信用歷史長度 (15%)、信用類型組合 (10%)，以及近期信用查詢 (10%)。如果你的分數有所下降，透過有紀律的財務管理是可以反彈的。

第一步：取得並審查你的信用報告

你的第一步應該是向三大信用局——Equifax、Experian 和 TransUnion——申請你的信用報告。你每年有權免費獲得每家一份報告，特殊情況下可能還能額外取得。仔細檢查是否有錯誤。錯誤是常見的，刪除錯誤可以立即提升你的信用分數。

確認資料正確後，找出你的實際信用分數。Credit Karma 等免費服務提供估算，或你也可以直接向信用局購買精確的FICO分數。

第二步：探索你的房貸選項

並非所有房貸都一樣，不同的貸款類型對信用的要求也大不相同。以下是你實際可以申請的選項：

FHA房貸

這是由聯邦政府保險的貸款，專為儲蓄有限且信用較低的借款人設計。只要信用分數達到500且存款10%，或580分且只需3.5%的首付，就有資格申請。申請條件包括穩定的就業、債務與收入比率低於43%（有時甚至高達50%），以及收入證明。對於大多數信用不佳者來說，FHA貸款是最容易取得的房屋所有權途徑。

VA房貸

如果你是軍人、退伍軍人或遺孀，VA貸款完全不設信用最低要求。個別貸款機構會設定自己的條件——有些接受580分，有些則需要660分——但你不需要支付首付。資格取決於服役時間而非信用分數，對符合資格的申請人來說是非常有力的選擇。

傳統房貸

傳統貸款提供符合Fannie Mae和Freddie Mac標準的合格貸款 (（2022年上限約為647,200美元）)，以及非合格的替代方案。合格貸款通常需要最低620的信用分數，但部分貸款機構較為彈性。你可以只用3%的首付申請，若存到20%，則可完全免除私人房貸保險（PMI）。線上貸款公司和信用合作社的門檻通常比傳統銀行低。

USDA房貸

由農業部支持的偏遠和郊區房屋貸款，建議信用分數為640以便快速審核，但也可能在人工審查下接受最低600分。不需要首付，也沒有嚴格的信用最低要求，只需證明你有能力支付。申請時還有限制收入和房產位置。

第三步：增加你的首付

雖然3%的首付在技術上符合資格，但貸款機構更偏好較大的首付，因為較高的首付代表較低的風險。投入更多資金意味著你較不可能違約。除了提高成功率外，較大的首付也代表你的財務紀律。

同樣重要的是：貸款機構會審查你的銀行帳戶明細。他們希望看到你有能力支付首付，並且仍有一定的財務緩衝——理想狀況是六個月的房貸款金額。這樣可以證明你在遇到突發狀況時不會陷入債務危機。

第四步：調查首付援助計畫

如果存款不易，請了解由州政府、非營利組織和部分貸款機構提供的首付援助計畫 (DPAs)。這些計畫有多種形式：

• 補助金： 不需償還的免費資金
• 低利率或0%第二抵押貸款： 在主要房貸之下的額外融資
• 免還貸款： 如果你在房屋居住超過5年，第二抵押貸款會消失
• 遞延貸款： 0%第二抵押貸款，只有在出售、搬遷或再融資時才需償還
• 配對儲蓄帳戶： 組織會配對你的存款，加快你的首付資金累積

大多數計畫限制首次購房者，且房產必須作為主要住所。全國有超過2000個此類計畫，請向當地房屋管理局查詢詳情。

第五步：積極比較貸款機構

這一步可能為你節省數千美元。Freddie Mac的研究顯示，獲得額外一個利率報價，平均可以在貸款期限內節省約1,500美元。五個報價？甚至可能省下3,000美元。

比較所有條件：利率、手續費、結清成本和結清時間。傳統銀行並非唯一選擇。線上貸款公司和信用合作社通常運作成本較低，能將節省的成本直接傳遞給借款人。即使只差0.25%的利率，也會在30年內產生顯著差異。

在此同時，加快你的信用修復

在申請和貸款結案期間，積極改善信用會帶來長遠好處：

償還現有債務。 高信用卡餘額會提高你的債務與收入比率和利用率。即使部分償還也有幫助。保持所有帳戶的按時付款——還款紀錄佔很大比重。

避免新增信用查詢。 關閉舊帳戶會降低你的平均帳戶年齡和可用信用額度。開設新帳戶會產生硬查詢，暫時降低你的分數。保持現狀。

探索信用建立替代方案。 一些信用局現在會認可水電費、流媒體服務的付款紀錄。租金支付歷史也很重要。這些非傳統項目都能提供額外的信用分數提升。

考慮債務整合。 將多筆還款合併成一筆貸款，簡化財務管理，也可能降低每月負擔，使你的債務與收入比更具吸引力。

現實的期望

老實說：不良信用意味著較高的利率。當前市場的利率會獎勵信用良好的借款人。你的利率很可能比優良信用借款人的標準利率高出1-3個百分點。30年來，這個差距會大大累積。

不過，資格門檻仍存在。信用分數低於500會非常困難。從500起，仍有可行的途徑——尤其是FHA和VA貸款。關鍵在於選擇合適的貸款類型、最大化你的首付，以及透過就業歷史和債務管理展現財務穩定。

最後的想法

用不良信用取得房貸需要策略、準備和耐心。從審查你的信用報告和分數開始，找出符合你條件的貸款方案。儘可能儲蓄、調查援助計畫，並積極比較不同貸款機構。雖然你可能無法獲得市場上最優惠的利率，但絕對可以實現擁有房產的夢想。現在在信用修復上的努力，將在未來轉化為更低的房貸支付。