Gần đây tôi đã tìm hiểu về đầu tư bất động sản tại California và một điều luôn xuất hiện - thu nhập cho thuê của bạn thực sự bị trừ bao nhiêu tiền thuế. Thật điên rồ khi tình hình khác biệt hoàn toàn so với các bang khác. California đánh thuế cả thuế liên bang và thuế bang trên thu nhập cho thuê, và nếu bạn nằm trong nhóm thuế cao hơn, mức thuế có thể lên tới 12,3% chỉ riêng ở cấp bang. Đó chưa kể đến trách nhiệm thuế liên bang.

Điều mà hầu hết các chủ nhà không nhận ra là thực ra có thể có không gian để điều chỉnh hợp pháp ở đây. Không phải để trốn thuế - mà là hiểu rõ những khoản có thể được trừ hợp pháp và lên kế hoạch phù hợp. Tôi đã để ý rằng các nhà đầu tư ghi chép cẩn thận các khoản chi tiêu của họ thường có hóa đơn thuế thấp hơn nhiều so với những người chỉ làm qua loa.

Dưới đây là những gì thực sự hiệu quả: đầu tiên, bạn cần theo dõi mọi thứ. Lãi suất vay thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm, bảo trì, tiện ích - tất cả đều được trừ khỏi thu nhập chịu thuế của bạn. Sau đó là khấu hao, đây là một mẹo khá hay. Bạn có thể trừ giá trị của tòa nhà (không phải đất) trong vòng 27,5 năm. Đó là một khoản khấu trừ không phải tiền mặt, nghĩa là giảm thuế của bạn mà không ảnh hưởng đến dòng tiền thực tế. Rất hữu ích nếu bạn cấu trúc đúng cách.

Chi phí đi lại cũng là một khoản nhiều người bỏ qua. Nếu bạn bay đi để quản lý bất động sản, quãng đường đi và chỗ ở đó đều được tính. Tương tự, phí thuê quản lý bất động sản - những khoản đó đều được trừ. Các nâng cấp tiết kiệm năng lượng như pin mặt trời cũng có thể đủ điều kiện nhận tín dụng thuế ở California.

Bây giờ, nếu bạn nghiêm túc muốn tối ưu hóa thuế trên thu nhập cho thuê tại California, có chiến lược trao đổi 1031. Bạn bán một bất động sản, đầu tư vào bất động sản tương tự khác, và hoãn thuế lợi nhuận vốn. Không phải là miễn thuế mãi mãi, nhưng giúp tiền của bạn làm việc thay vì gửi ngay cho IRS.

Chiến lược thực sự đỉnh cao là phân loại chi phí (cost segregation). Nó phức tạp hơn, nhưng về cơ bản bạn sẽ tăng tốc khấu hao cho các thành phần của bất động sản bằng cách phân loại lại chúng thành các lịch trình ngắn hơn - 5, 7 hoặc 15 năm thay vì 27,5. Phù hợp đặc biệt với các bất động sản có giá trị cao.

Tóm lại: tình hình thuế của California đối với thu nhập cho thuê không nhất thiết phải là một gánh nặng nếu bạn biết cách làm. Các chiến lược đó có sẵn. Dù là tối đa hóa các khoản khấu trừ, sử dụng khấu hao một cách thông minh, hay cấu trúc giao dịch đúng cách - đều có những cách hợp pháp để giữ lại nhiều hơn phần thu nhập của bạn. Hầu hết mọi người chỉ không chịu học chúng thôi.