Bạn có từng tự hỏi tại sao lãi suất thế chấp lại quan trọng đối với danh mục đầu tư của bạn không? Thực ra, có một lớp thú vị trong tài chính nhà ở mà hầu hết các nhà đầu tư bán lẻ bỏ qua—chứng khoán được thế chấp đảm bảo (mortgage-backed securities - MBS). Hãy để tôi giải thích MBS thực sự là gì và tại sao nó đáng để hiểu.

Về cơ bản, khi bạn vay thế chấp, khoản vay đó không chỉ nằm trong tay ngân hàng của bạn. Các ngân hàng gom hàng nghìn khoản vay thế chấp lại với nhau và bán chúng như các chứng khoán đầu tư. Vì vậy, khi các chủ nhà thực hiện thanh toán hàng tháng, dòng tiền đó đi trực tiếp đến các nhà đầu tư đã mua các chứng khoán này. Đó là cách thị trường nhà ở duy trì tính thanh khoản và các ngân hàng tiếp tục phát hành các khoản vay mới.

Cấu trúc khá đơn giản. Các tổ chức cho vay cấp phát các khoản vay thế chấp, gom các khoản vay tương tự lại, đóng gói chúng thành chứng khoán, rồi bán cho các nhà đầu tư hoặc các tổ chức do chính phủ bảo trợ. Bạn nhận các khoản thanh toán gốc và lãi từ tất cả các khoản vay đó được tích hợp thành một phương tiện đầu tư. Nghe có vẻ ổn định, phải không? Nhưng đây là điểm mấu chốt—rủi ro trả trước sớm. Nếu chủ nhà tái cấp vốn hoặc thanh toán sớm, lợi nhuận dự kiến của bạn sẽ bị gián đoạn. Đó là một trong những điều chính mà nhà đầu tư MBS cần phải chú ý.

Bây giờ, không phải tất cả các MBS đều giống nhau. MBS của các tổ chức chính phủ như Fannie Mae, Freddie Mac hoặc Ginnie Mae đi kèm với sự bảo trợ của chính phủ—ít rủi ro hơn, lợi nhuận bảo thủ hơn. MBS không do chính phủ bảo trợ là các chứng khoán do các tổ chức tư nhân phát hành, mang lại lợi suất cao hơn, nhưng đi kèm với rủi ro tín dụng thực sự. Sau năm 2008, khi thị trường MBS cận subprime sụp đổ, các quy định đã thắt chặt đáng kể. Đạo luật Dodd-Frank đã bắt buộc các tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt hơn, và giờ đây thị trường minh bạch hơn nhiều về chất lượng tín dụng.

Nếu bạn muốn tiếp xúc với MBS mà không cần mua trực tiếp, có các lựa chọn. Bạn có thể mua các quỹ ETF tập trung vào MBS như ETF iShares MBS hoặc quỹ chứng khoán thế chấp của Vanguard. Một số nhà đầu tư mua qua các nhà môi giới như Fidelity hoặc Charles Schwab để mua trực tiếp. Ngoài ra còn có các REIT chuyên về MBS nếu bạn muốn tiếp xúc gián tiếp.

Điều hấp dẫn thực sự? Dòng thu nhập dự kiến ổn định và đa dạng hóa vào bất động sản mà không cần sở hữu tài sản. MBS của các tổ chức chính phủ mang lại sự ổn định được bảo trợ bởi chính phủ, trong khi các lựa chọn không do chính phủ bảo trợ mang lại lợi suất cao hơn nếu bạn chấp nhận nhiều biến động hơn. Nhưng nhạy cảm với lãi suất là có thật—khi lãi suất biến động, giá MBS cũng biến động theo.

Thị trường ngày nay khỏe mạnh hơn nhiều so với sau năm 2008. Tiêu chuẩn cho vay tốt hơn, đánh giá rủi ro rõ ràng hơn, quy định chặt chẽ hơn. Việc MBS phù hợp với danh mục của bạn phụ thuộc vào mức độ chịu rủi ro và mục tiêu thu nhập của bạn. Nếu bạn muốn đa dạng hóa tiếp xúc với thu nhập cố định, thật sự đáng để so sánh các lựa chọn trên các nền tảng như Gate.