Các nhà đầu tư bất động sản tại Louisville đã nhân đôi doanh thu bằng cách chuyển đổi chiến lược vào năm 2025

Khi các nhà đầu tư bất động sản đã hoàn thành hơn 50 giao dịch vào năm 2025 xem xét kết quả của mình, Mike Gorius và Kevin Hart nhận thấy điều gì đó hấp dẫn: ít giao dịch hơn, lợi nhuận cao hơn nhiều. Cặp đôi đến từ Louisville này đạt được thành tựu này không phải bằng cách tăng khối lượng, mà bằng một sự thay đổi căn bản trong phương pháp đầu tư—phản ánh thực tế thị trường rộng lớn hơn mà các nhà đầu tư bất động sản trên toàn quốc đang đối mặt.

“Chúng tôi chỉ ký thêm vài giao dịch so với năm 2024, nhưng quy mô trung bình của mỗi giao dịch gần như đã gấp đôi,” Gorius giải thích. Các số liệu của họ kể câu chuyện: 52 giao dịch trong năm 2024 tạo ra khoảng 500.000 đô la doanh thu. Năm 2025, họ hoàn thành 54 giao dịch trong khi vượt mốc 1 triệu đô la. Sự tăng trưởng đáng kể về thu nhập này mặc dù khối lượng giao dịch không tăng nhiều đã định hình lại cách các nhà đầu tư bất động sản nghĩ về mô hình kinh doanh của họ.

Từ Thống lĩnh Thị trường đến Thích nghi Thị trường: Tại sao Nhà đầu tư Bất động sản Thay đổi Chiến lược

Sự thay đổi này không xuất phát từ cơ hội, mà từ nhu cầu. Kể từ tháng 9 năm 2025, cảnh quan bất động sản Louisville đã biến đổi đáng kể. Hàng tồn kho tăng từ khoảng 2.500 bất động sản lên gần 3.900—một sự tăng đột biến đã thay đổi căn bản sân chơi của các nhà đầu tư bất động sản.

“Giờ đây, các bất động sản ở lại trên thị trường gấp ba lần—đôi khi hơn một tháng hoặc hai tháng,” Hart lưu ý về thực tế mới. Sự chậm lại này tạo ra một vấn đề cộng hưởng cho những ai theo đuổi chiến lược lật nhà truyền thống: các bất động sản không bán nhanh trở thành nguồn tiêu hao dòng tiền.

Đối với các nhà đầu tư dựa vào việc bán nhanh, phép tính đã không còn hợp lý. Như Hart giải thích, “Nếu bạn trả quá cao, bạn không thể trông đợi nhiều đề nghị trong ngày đầu tiên. Một bất động sản có thể để đó vài tuần, buộc bạn phải giảm giá. Việc mua đúng giá ngay từ đầu là điều cực kỳ quan trọng.” Áp lực từ một giao dịch duy nhất này đã khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản xem xét lại toàn bộ chiến lược của họ.

Chuyển hướng Chiến lược: Tại sao phương pháp BRRRR ngày càng hấp dẫn hơn bao giờ hết

Thay vì theo đuổi ít giao dịch hơn, lợi nhuận biên chặt chẽ hơn, Gorius và Hart đang ưu tiên phương pháp BRRRR—Mua, Sửa, Thuê, Tái tài trợ, Lặp lại. Phương pháp này có cơ cấu kinh tế hoàn toàn khác so với lật nhà, và ngày càng thu hút các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm tìm kiếm sự ổn định hơn là biến động.

Phương pháp BRRRR hoạt động bằng cách cải tạo một bất động sản, đảm bảo thuê được, sau đó tái tài trợ để thu hồi vốn ban đầu—tất cả trong khi vẫn giữ quyền sở hữu và thu nhập cho thuê liên tục. Khác với lật nhà, phụ thuộc vào nhu cầu của người mua trong ngắn hạn, chiến lược này tách thành công khỏi biến động thị trường ngắn hạn.

“Với BRRRR, bạn ít bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường hơn,” Hart giải thích. “Thay vì lo lắng về việc một căn nhà lật không bán được trong khi bạn phải trả lãi, bạn có thể hoàn thành sửa chữa, tìm thuê, và tái tài trợ ngay lập tức.” Đối với các nhà đầu tư bất động sản mệt mỏi với việc giữ hàng tồn kho, sự thay đổi tâm lý này đã mang lại giá trị lớn.

Lợi ích lâu dài hơn là lợi nhuận nhanh chóng: Cách các nhà đầu tư bất động sản xây dựng sự giàu có bền vững

Các nhà đầu tư theo đuổi phương pháp BRRRR không nên mong đợi cảm giác phấn khích khi kiếm được 50.000 đô la từ một giao dịch lật nhà nhanh chóng. Thay vào đó, chiến lược này nhấn mạnh việc tạo ra sự giàu có tích lũy theo thời gian. Một bất động sản cần 10.000 đô la vốn để tái tài trợ và trả nợ các khoản vay riêng lẻ trở thành một tài sản liên tục—một tài sản tăng giá trị trong khi vẫn tạo ra thu nhập.

Gorius diễn đạt rõ ràng sự thay đổi tư duy này: “Trong bất động sản, thời gian thực sự chữa lành tất cả. Nếu bạn cần bỏ ra 10.000 đô la để tái tài trợ và trả nợ cho một nhà cho vay tư nhân, bạn vẫn sở hữu bất động sản đó. Bạn có thể cho thuê, thậm chí ban đầu lỗ 100 đô la mỗi tháng, nhưng tiền thuê sẽ tăng lên theo thời gian và bạn sẽ thu hồi được số tiền đó. Theo thời gian, bạn sẽ từ lỗ 100 đô la mỗi tháng chuyển sang có lãi 100 đô la.”

Cách tiếp cận vốn kiên nhẫn này phù hợp với cách các nhà đầu tư bất động sản dày dạn kinh nghiệm hiện nay đánh giá các cơ hội năm 2026. Thay vì chạy theo khối lượng, họ tập trung xây dựng danh mục tạo ra thu nhập thụ động ổn định—dù các giao dịch cá nhân không mang lại sự thỏa mãn ngay lập tức.

Thỏa hiệp: Nhà đầu tư bất động sản mất gì và được gì

Chuyển đổi từ lật nhà sang BRRRR không phải không có rủi ro, Hart cảnh báo. “Bạn cần đảm bảo các con số của mình khả thi và bạn có thể đạt được giá trị bất động sản mục tiêu. Luôn có rủi ro rằng chi phí sửa chữa hoặc định giá không như dự tính.”

Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư bất động sản hoạt động trong thị trường chậm ngày nay, những rủi ro này có vẻ dễ kiểm soát hơn so với sự không chắc chắn của việc giữ hàng tồn kho. Quyết định này không phải là rút lui, mà là điều chỉnh lại chiến lược—một chiến lược đề cao tính dự đoán và tăng trưởng dài hạn hơn là tốc độ ngắn hạn.

Khi ngày càng nhiều nhà đầu tư bất động sản áp dụng các khung chiến lược tương tự, bối cảnh năm 2026 có thể ngày càng phân biệt rõ ràng ai thành thạo về kinh tế cho thuê và ai vẫn còn chạy theo lợi nhuận lật nhà. Đối với Gorius, Hart và các đồng nghiệp đang điều chỉnh chiến lược này, các con số đã chứng minh rõ ràng.