Thuê nhà năm 1985 là bao nhiêu và so sánh với chi phí nhà ở ngày nay

Thị trường thuê nhà đã trải qua một cuộc biến đổi địa chấn trong bốn thập kỷ qua. Mức thuê 432 đô la mỗi tháng mà người thuê nhà phải trả vào năm 1985 dường như còn khá nhỏ bé so với thực tế ngày nay, nhưng con số tưởng chừng khiêm tốn này kể một câu chuyện sâu sắc về kinh tế nhà ở của Mỹ và sự suy giảm khả năng chi trả của các gia đình trung lưu.

Khủng hoảng thuê nhà năm 1985 và nguồn gốc của nó

Để hiểu cách chúng ta đến được cuộc khủng hoảng nhà ở ngày nay, chúng ta phải nhìn lại những năm 1970 đầy biến động. Thập kỷ đó đã mang lại một cuộc suy thoái kinh tế làm gián đoạn căn bản cân bằng của thị trường thuê nhà. Theo Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Harvard, đến năm 1980, tỷ lệ gánh nặng chi phí đã đạt 35%, với hơn một nửa số người thuê nhà gặp phải áp lực tài chính nghiêm trọng. Khả năng chi trả tương đối của thập niên 1960 và đầu những năm 1970 gần như đã biến mất hoàn toàn.

Đến năm 1985, người thuê nhà đã bắt đầu gặp khó khăn. Mức thuê trung bình hàng tháng đã tăng lên 432 đô la—tăng 78% so với mức trung bình 243 đô la của năm 1980, chỉ sau năm năm. Đây không phải là một sự chuyển đổi từ từ mà là một sự tăng tốc nhanh chóng khiến nhiều hộ gia đình bất ngờ.

Theo dõi sự tăng giá thuê kể từ 1985

Quỹ đạo từ năm 1985 trở đi cho thấy một xu hướng tăng không ngừng. Dữ liệu từ iPropertyManagement cho thấy giá thuê trung bình đã tăng khoảng 9% mỗi năm kể từ 1980, một tốc độ tăng trưởng liên tục vượt xa lạm phát và mức tăng lương đáng kể.

Khi đo bằng các con số cụ thể, quỹ đạo này còn ấn tượng hơn. Mức thuê 432 đô la tháng của năm 1985 đã tăng lên 1388 đô la vào tháng 8 năm 2022. Điều này tương đương với mức tăng 221% trong chưa đầy bốn thập kỷ. Để có một cái nhìn so sánh, mức thuê 1955 đô la mỗi tháng sẽ tương đương về sức mua với mức thuê mà người thuê nhà phải trả năm 1985, nhưng thực tế thị trường vẫn tiếp tục tăng vượt xa mức này.

Để hình dung rõ hơn về thời kỳ này, hãy xem giá thực phẩm trung bình vào giữa những năm 1980: người tiêu dùng ở Iowa phải trả khoảng 1,59 đô la cho một gallon sữa 2% (1987), khoảng 0,39 đô la mỗi pound táo ở Wyoming (1986), và 1,39 đô la mỗi pound thịt bò xay ở New York (1980). Những mức giá này cho thấy toàn bộ chi phí sinh hoạt đã thay đổi như thế nào, trong đó nhà ở ngày càng chiếm phần lớn ngân sách gia đình theo cách mà thời kỳ năm 1985 chưa từng có.

Khi lương không theo kịp mức tăng của thuê nhà

Điều đáng lo ngại nhất của câu chuyện nhà ở này là khi so sánh quỹ đạo tăng của thuê nhà với sự tăng trưởng của thu nhập. Theo Consumer Affairs, khi điều chỉnh theo lạm phát năm 2022, thu nhập trung bình hàng năm của Mỹ năm 1980 là 29.300 đô la. Đến quý 4 năm 2023, mức lương trung bình toàn quốc đã đạt 59.384 đô la theo USA Today. Trong khi thu nhập danh nghĩa gần như đã gấp đôi, thì mức tăng này lại không theo kịp sự leo thang của giá thuê.

Một người thuê nhà kiếm được mức thu nhập điều chỉnh theo lạm phát của năm 1980 sẽ phải trả khoảng 20% thu nhập hàng năm của họ cho thuê nhà dựa trên giá năm 1985. Ngày nay, dù thu nhập danh nghĩa đã gần như gấp đôi, người thuê nhà vẫn phải dành phần lớn thu nhập của mình cho nhà ở. Phép tính này rõ ràng không có lợi cho họ.

Gánh nặng của người thuê nhà hiện đại

Đến năm 2022, tình hình đã trở nên nghiêm trọng. TIME đưa tin rằng một nửa số người thuê nhà Mỹ đã trở nên gánh nặng chi phí, chi hơn 30% thu nhập của họ cho nhà ở—ngưỡng báo hiệu nhà ở không thể chi trả nổi. Thậm chí còn đáng lo ngại hơn, hơn 12 triệu người đang chi ít nhất 50% thu nhập của mình cho thuê nhà, để lại rất ít nguồn lực cho thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, vận chuyển và tiết kiệm.

Sự đối lập rõ ràng: năm 1985, khi thuê nhà là 432 đô la mỗi tháng, một người lao động có thu nhập trung bình có thể dành một tỷ lệ hợp lý trong thu nhập cho nhà ở. Ngày nay, mặc dù thu nhập danh nghĩa đã tăng đáng kể, người thuê nhà lại đối mặt với tình cảnh ngày càng bất ổn hơn. Mốc năm 1985, dù còn nhiều thử thách, nhưng phản ánh một thực tế kinh tế hoàn toàn khác so với hiện tại. Nhà ở đã biến từ một khoản chi phí có thể kiểm soát thành một khoản ngân sách ngày càng chiếm ưu thế, đe dọa sự ổn định tài chính và khả năng thăng tiến của hàng triệu người Mỹ trung lưu.