Tại sao Chiến lược BRRRR đang trở thành phương pháp phổ biến cho các chuyên gia bất động sản—Những insights từ các nhà đầu tư đã hoàn thành hơn 50 giao dịch trong năm 2025

Từ Đổi Mới Nhanh đến Xây Dựng Giàu Có Dài Hạn

Các nhà vận hành bất động sản trên thị trường đang xem xét lại các chiến lược đầu tư của họ. Hai nhà đầu tư tại Louisville, Mike Gorius và Kevin Hart, là ví dụ cho sự chuyển đổi rộng lớn này: sau khi thực hiện 54 giao dịch trong năm 2025, họ đã quyết định giảm bớt việc lật nhà và tập trung vào chiến lược BRRRR—một phương pháp nhằm tạo ra lợi nhuận bền vững thay vì lợi nhuận nhanh chóng.

Sự chuyển đổi này thể hiện rõ điều kiện thị trường hiện tại. Trong khi Gorius và Hart đạt khối lượng giao dịch tương đương năm 2024, doanh thu của họ đã tăng đáng kể. “Chúng tôi chỉ ký thêm một vài giao dịch so với năm trước, nhưng quy mô trung bình của mỗi giao dịch gần như đã gấp đôi,” Gorius nói với các phương tiện truyền thông. “Năm trước, khoảng 52 giao dịch mang lại khoảng 500.000 đô la doanh thu. Năm nay, 54 giao dịch đã mang về hơn 1 triệu đô la.”

Môi Trường Lật Nhà Đã Thay Đổi

Sự chậm lại trong hoạt động bất động sản địa phương là thủ phạm chính dẫn đến sự thay đổi chiến lược này. Từ mùa thu, thị trường Louisville đã chứng kiến sự giảm nhiệt rõ rệt. Mức tồn kho tăng từ khoảng 2.500 danh sách lên gần 3.900, làm thay đổi căn bản động thái của người mua.

“Các bất động sản giờ đây tồn tại trên thị trường gấp ba lần so với trước—đôi khi 30, 60 ngày hoặc hơn nữa,” Hart nhận xét. Thời gian giữ bất động sản kéo dài này tạo ra vấn đề dòng tiền cho các nhà lật nhà truyền thống dựa vào việc bán nhanh.

Phép tính trở nên bất lợi nhanh chóng. Khi bất động sản không bán được, các nhà đầu tư vẫn phải trả các chi phí duy trì—lãi suất vay mua, thuế tài sản, và chi phí bảo trì. Hart nhấn mạnh về thách thức thời điểm: “Nếu bạn trả quá cao khi mua, bạn mất lợi thế của các đề nghị cạnh tranh. Một bất động sản có thể nằm trong danh sách bán hàng nhiều tuần, buộc phải giảm giá. Thành công bây giờ đòi hỏi phải mua đúng giá ngay từ đầu.”

Lợi Thế của BRRRR Trong Thị Trường Không Chắc Chắn

Phương pháp BRRRR—Mua, Sửa, Thuê, Tái Tư Vấn, Lặp lại—hoạt động dựa trên các nguyên tắc hoàn toàn khác biệt. Thay vì bán nhanh, các nhà đầu tư sửa chữa bất động sản, cho thuê cho người thuê, rồi tái tài trợ để thu hồi phần lớn hoặc toàn bộ vốn ban đầu đã bỏ ra, đồng thời giữ quyền sở hữu.

Khung khổ này cung cấp sự bảo vệ tốt hơn trước biến động thị trường. “Với BRRRR, bạn tránh được áp lực phải tìm người mua trong một thị trường đông đúc,” Hart giải thích. “Bạn hoàn thành sửa chữa, đảm bảo có người thuê, rồi tái tài trợ—tất cả mà không phụ thuộc vào điều kiện thị trường để có lợi thế.”

Gorius và Hart thừa nhận phương pháp này cũng có những cân nhắc riêng. Chi phí sửa chữa có thể vượt dự tính, và các định giá có thể làm thất vọng. Tuy nhiên, những rủi ro này có vẻ dễ kiểm soát hơn so với việc đặt cược vào việc bán một bất động sản lật trong thị trường người mua.

Xây Dựng Giàu Có Qua Sự Kiên Nhẫn

Chiến lược BRRRR thay đổi thời gian từ vài tháng sang nhiều năm, thậm chí hàng thập kỷ. Lợi nhuận ngắn hạn trở thành thứ yếu so với tích lũy vốn dài hạn và tối ưu dòng tiền.

Gorius diễn đạt triết lý này: “Bất động sản thưởng cho sự kiên nhẫn. Nếu bạn đầu tư 10.000 đô la từ quỹ cá nhân để tái tài trợ và trả nợ cho một nhà cho vay tư nhân, bạn vẫn sở hữu tài sản đó. Thuê nó cho người thuê—dù ban đầu có thể lỗ 100 đô la mỗi tháng—và cuối cùng tăng trưởng thuê sẽ bù đắp cho khoản đó. Theo thời gian, bạn chuyển từ việc thua lỗ hàng tháng sang tạo ra dòng tiền dương ổn định.”

Quan điểm này thể hiện một sự định hướng lại căn bản. Thay vì ăn mừng những chiến thắng nhanh, các nhà đầu tư tinh vi đang ưu tiên sự ổn định và tăng trưởng theo cấp số nhân. Những khó khăn của thị trường khiến việc lật nhà trở nên không hấp dẫn trở nên vô nghĩa khi chiến lược thoát ra tập trung vào thu nhập cho thuê dài hạn và sự tăng giá của bất động sản.

Đối với các thị trường đang trải qua những chuyển đổi tương tự, bài học rõ ràng: khả năng thích nghi phân biệt các danh mục đầu tư bền vững với những danh mục gặp khó khăn. Chiến lược BRRRR cung cấp khả năng thích nghi đó khi các mô hình lật nhà truyền thống gặp trục trặc.