Hiểu về Thuế xa xỉ của California: Những thông tin cần thiết cho các giao dịch bất động sản giá trị cao

Thị trường bất động sản California đã trải qua những thay đổi đáng kể với việc giới thiệu các loại thuế địa phương nhắm vào các giao dịch bán bất động sản có giá trị cao. Trong khi không có thuế biệt thự toàn bang trên toàn California, các thành phố lớn như Los Angeles đã áp dụng các cơ chế riêng của mình. Ví dụ nổi bật nhất là Đề xuất ULA của Los Angeles, đã cơ bản thay đổi bối cảnh dành cho các nhà bán bất động sản giàu có và nhà đầu tư bắt đầu từ năm 2023.

Những điều cơ bản về Khung thuế xa xỉ của California

Điều gì kích hoạt thuế?

Thuế xa xỉ ở California hoạt động như một loại thuế chuyển nhượng đặc biệt dành cho các giao dịch bất động sản dân cư và thương mại có giá trị cao. Khác với thuế tài sản hàng năm thông thường, khoản phí này là một khoản phí một lần được đánh vào thời điểm bán hàng. Tại Los Angeles, ngưỡng này được đặt ở mức 5,15 triệu đô la tính đến tháng 6 năm 2024, nghĩa là bất kỳ giao dịch bất động sản nào vượt quá số tiền này sẽ phải chịu thêm thuế.

Thuế này không chỉ áp dụng cho nhà ở đơn lập mà còn bao gồm căn hộ chung cư, tòa nhà căn hộ, và một số bất động sản thương mại. Phạm vi rộng này có nghĩa là nhiều loại bất động sản và nhà đầu tư có thể bị ảnh hưởng.

Phạm vi địa lý và phạm vi bao phủ

Trong khi thuế xa xỉ ở California không áp dụng đồng đều trên toàn bang, một số chính quyền địa phương đã ban hành các luật tương tự. Ngoài Los Angeles, các cộng đồng như San Francisco, Oakland, San Jose, Berkeley, Emeryville, Richmond, San Mateo, Culver City, và Santa Monica đã ban hành các loại thuế chuyển nhượng tương tự đối với bất động sản xa xỉ.

Thú vị là, một số khu vực giàu có trong khu vực đô thị Los Angeles — đặc biệt là Beverly Hills, Malibu, và Calabasas — đã được miễn trừ khỏi Đề xuất ULA, tạo thành một bức tranh hỗn hợp về cách thuế được áp dụng ở các khu vực lân cận.

Cách tính thuế và cấu trúc tỷ lệ

Thuế xa xỉ của Los Angeles sử dụng cấu trúc tỷ lệ theo bậc dựa trên giá bán:

• Từ 5,15 triệu đến 10,3 triệu đô la: thuế 4% trên giá trị giao dịch
• Các bất động sản vượt quá 10,3 triệu đô la: thuế 5,5%

Ví dụ, một giao dịch trị giá $6 triệu đô la sẽ phải trả khoảng 240.000 đô la thuế xa xỉ, cho thấy tác động tài chính đáng kể đối với người bán. Các mức thuế này vượt xa đáng kể các loại thuế chuyển nhượng bất động sản truyền thống, đòi hỏi phải lên kế hoạch tài chính cẩn thận trước khi niêm yết các bất động sản có giá trị cao.

Thời gian thực hiện và tác động doanh thu

Đề xuất ULA có hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 năm 2023. Trong vòng mười tháng đầu hoạt động, thuế xa xỉ đã tạo ra doanh thu khoảng $192 triệu đô la, xác định nó là cơ chế tài trợ chính cho các sáng kiến nhà ở giá phải chăng và các chương trình phòng chống vô gia cư của Los Angeles.

Hậu quả của thị trường do thuế xa xỉ

Thay đổi mô hình bán hàng

Việc giới thiệu thuế xa xỉ ở California đã định hình lại hành vi giao dịch của các chủ sở hữu bất động sản có giá trị cao. Một số xu hướng rõ rệt đã xuất hiện:

Bán hàng chậm lại hoặc rút lui: Các chủ sở hữu ngày càng xem xét lại quyết định bán hàng do gánh nặng thuế bổ sung. Một số đã tạm thời rút khỏi danh sách hoặc hoãn giao dịch vô thời hạn, làm giảm khối lượng giao dịch trong phân khúc cao cấp.

Giao dịch riêng tư và ngoài thị trường: Để giảm thiểu rủi ro thuế, các người bán ngày càng chuyển sang các giao dịch ngoài thị trường và đàm phán riêng tư. Những giao dịch này bỏ qua các kênh niêm yết truyền thống, làm dữ liệu thị trường ít minh bạch hơn và có thể làm méo mó cơ chế xác định giá.

Ảnh hưởng đến bất động sản thương mại: Thuế xa xỉ không chỉ ảnh hưởng đến thị trường nhà ở mà còn tác động đến các giao dịch bất động sản thương mại. Điều này gây ra các tác động dây chuyền như tăng chi phí vận hành cho doanh nghiệp, áp lực lên giá thuê, và thay đổi phân bổ đầu tư.

Điều chỉnh giá chiến lược: Một số người bán đã điều chỉnh giá chào bán để bán gần ngưỡng thuế. Trong khi chiến lược này có thể giảm nghĩa vụ thuế ngay lập tức, nó có thể làm giảm giá trị của bất động sản hoặc gây ra các khó khăn trong tiêu chuẩn định giá thị trường.

Các khoản miễn thuế và hoàn cảnh đặc biệt

Các loại giao dịch và bất động sản được miễn thuế xa xỉ

Một số giao dịch và loại bất động sản nhận được ưu đãi:

Giao dịch của chính phủ và các tổ chức công cộng: Các bất động sản chuyển nhượng bởi các cơ quan chính quyền thành phố, quận, bang hoặc liên bang thường đủ điều kiện miễn thuế, phản ánh mục tiêu chính sách không đánh thuế các giao dịch của chính phủ.

Giao dịch của các tổ chức phi lợi nhuận: Các giao dịch liên quan đến các tổ chức phi lợi nhuận đủ điều kiện có thể được miễn, đặc biệt khi các giao dịch này thúc đẩy các nhiệm vụ từ thiện hoặc lợi ích cộng đồng. Điều này bao gồm chuyển nhượng giữa các tổ chức phi lợi nhuận hoặc các giao dịch dành cho phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Dự án nhà ở giá phải chăng: Các bất động sản được bán để xây dựng hoặc phát triển nhà ở giá phải chăng có thể đủ điều kiện miễn trừ, tùy thuộc vào cấu trúc giao dịch và tiêu chí đủ điều kiện của người mua.

Các cân nhắc chiến lược cho chủ sở hữu bất động sản

Các phương pháp giảm thiểu thuế tiềm năng

Các chủ sở hữu bất động sản khi đối mặt với thuế xa xỉ ở California đã khám phá một số phương án hợp pháp:

Giá thấp hơn ngưỡng: Cách đơn giản nhất là thương lượng giá mua thấp hơn mức 5,15 triệu đô la, qua đó hoàn toàn tránh thuế. Tuy nhiên, điều này có thể yêu cầu chấp nhận giá trị bất động sản thấp hơn.

Phân đoạn giao dịch: Một số chủ sở hữu khám phá cách tách các phần của giao dịch — như phân biệt chuyển nhượng đất đai với bán nhà hoặc chia sẻ quyền sở hữu — để cấu trúc các thỏa thuận có lợi hơn. Việc thực hiện thành công đòi hỏi tuân thủ cẩn thận các quy định liên quan và sự hướng dẫn của chuyên gia.

Chuyển giao tài sản qua nhiều thế hệ: Sử dụng các cơ chế lập kế hoạch di sản, quỹ tín thác hoặc chuyển trực tiếp cho các thành viên gia đình trước khi bắt đầu giao dịch có thể, trong một số trường hợp, tránh hoặc hoãn nghĩa vụ thuế xa xỉ. Phương pháp này đòi hỏi lập kế hoạch tinh vi và thay đổi đáng kể dựa trên từng hoàn cảnh cá nhân.

Tầm quan trọng của hướng dẫn chuyên nghiệp

Sự phức tạp của việc lập kế hoạch thuế xa xỉ nhấn mạnh giá trị của việc tham khảo ý kiến các chuyên gia thuế có trình độ. Những chuyên gia này có thể đánh giá tình hình cá nhân, xác định các khoản miễn thuế phù hợp và đề xuất các chiến lược hợp pháp phù hợp với mục tiêu tài chính tổng thể.

Quan điểm cuối cùng

Thuế xa xỉ ở California là một yếu tố quan trọng cần xem xét đối với bất kỳ ai giao dịch trong thị trường bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại Los Angeles. Trong khi được thiết kế để tài trợ nhà ở giá phải chăng và các chương trình xã hội, thuế này mang lại hậu quả tài chính rõ rệt cho người bán và có thể ảnh hưởng đến các động thái thị trường rộng lớn hơn. Hiểu rõ cơ chế, các khoản miễn thuế và các phản ứng chiến lược là điều cần thiết để đưa ra quyết định sáng suốt trong phân khúc thị trường bất động sản này.