Vay thế chấp không có điểm tín dụng tốt: Bản đồ đường đến sở hữu nhà

Bạn có thể đã nghe nói rằng việc vay thế chấp với điểm tín dụng xấu gần như là không thể. Điều đó không hoàn toàn đúng. Trong khi điểm tín dụng thấp chắc chắn làm phức tạp quá trình này, nó không đóng sập hoàn toàn cánh cửa. Các nhà cho vay đánh giá hồ sơ vay dựa trên nhiều yếu tố, và hiểu cách điều hướng hệ thống có thể cải thiện đáng kể khả năng thành công của bạn.

Hiểu rõ về Tình trạng Tín dụng của Bạn

Trước khi bạn nghĩ đến việc nộp đơn, bạn cần biết chính xác vị trí tài chính của mình. Điểm tín dụng của bạn — con số ba chữ số từ 300 đến 850 — cho các nhà cho vay biết bạn đáng tin cậy như thế nào khi xử lý nợ. Hầu hết các nhà cho vay chính thống xem điểm dưới 620 là vấn đề, nhưng đó không phải là quy tắc chung.

Hai Hệ Thống Chấm Điểm

Các nhà cho vay thường sử dụng một trong hai phương pháp để tính điểm của bạn:

• Chấm điểm FICO: Rất Kém (300-579), Trung Bình (580-669), Tốt (670-739), Rất Tốt (740-799), Xuất Sắc (800-850)
• VantageScore 3.0: Rất Kém (300-499), Kém (500-600), Trung Bình (601-660), Tốt (661-780), Xuất Sắc (781-850)

Điểm của bạn phản ánh năm yếu tố chính: lịch sử thanh toán (35%), số dư nợ so với hạn mức tín dụng (30%), thời gian tín dụng (15%), sự đa dạng của các loại tín dụng (10%), và các lần truy vấn tín dụng gần đây (10%). Nếu điểm của bạn giảm, nó có thể phục hồi thông qua quản lý tài chính kỷ luật.

Bước 1: Lấy và Xem Báo Cáo Tín Dụng của Bạn

Bước đầu tiên là yêu cầu báo cáo tín dụng từ ba cơ quan chính — Equifax, Experian, và TransUnion. Bạn có quyền lấy một báo cáo miễn phí mỗi năm từ mỗi cơ quan, mặc dù trong các trường hợp đặc biệt có thể được cấp quyền truy cập bổ sung. Xem xét kỹ lưỡng để phát hiện sai sót. Sai sót xảy ra, và loại bỏ chúng có thể nâng điểm của bạn ngay lập tức.

Sau khi xác minh tính chính xác, xác định điểm tín dụng thực tế của bạn. Các dịch vụ như Credit Karma cung cấp ước tính miễn phí, hoặc bạn có thể mua điểm FICO chính xác trực tiếp từ các cơ quan.

Bước 2: Khám Phá Các Lựa Chọn Vay Thế Chấp của Bạn

Không phải tất cả các khoản vay thế chấp đều như nhau, và các loại khoản vay khác nhau có yêu cầu về tín dụng rất khác nhau. Dưới đây là những gì thực sự có thể dành cho bạn:

Vay FHA

Đây là các khoản vay được bảo hiểm liên bang, thiết kế đặc biệt cho người vay có ít tiết kiệm và hồ sơ tín dụng thấp hơn. Bạn có thể đủ điều kiện với điểm tín dụng thấp nhất là 500 nếu đặt cọc 10%, hoặc với điểm 580 và chỉ cần 3,5% đặt cọc. Yêu cầu bao gồm công việc ổn định, tỷ lệ nợ trên thu nhập dưới 43% (sometimes up to 50%), và bằng chứng thu nhập. Đối với hầu hết người có điểm tín dụng xấu, vay FHA là con đường dễ tiếp cận nhất để sở hữu nhà.

Vay VA

Nếu bạn là quân nhân, cựu chiến binh hoặc vợ/chồng còn sống của người đã khuất, vay VA bỏ qua hoàn toàn các yêu cầu về tín dụng truyền thống. Các nhà cho vay cá nhân đặt ra yêu cầu riêng — một số chấp nhận điểm 580, số khác muốn 660 — nhưng bạn sẽ không cần đặt cọc. Điều kiện đủ điều kiện dựa trên thời gian phục vụ chứ không phải điểm tín dụng, làm cho đây là lựa chọn mạnh mẽ cho các ứng viên đủ điều kiện.

Vay Thường

Các nhà cho vay truyền thống cung cấp cả các khoản vay phù hợp (eligible for purchase by Fannie Mae and Freddie Mac, capped at roughly $647,200 for 2022) và các lựa chọn không phù hợp. Các khoản vay phù hợp thường yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu là 620, mặc dù một số nhà cho vay linh hoạt hơn. Bạn có thể đủ điều kiện với chỉ 3% đặt cọc, nhưng 20% sẽ loại bỏ hoàn toàn bảo hiểm thế chấp tư nhân. Các nhà cho vay trực tuyến và các tổ chức tín dụng thường có rào cản thấp hơn so với ngân hàng truyền thống.

Vay USDA

Các khoản vay nhà ở nông thôn và ngoại ô này, được Bộ Nông nghiệp bảo trợ, đề xuất điểm tín dụng 640 để duyệt nhanh, nhưng có thể xem xét điểm thấp nhất là 600 qua đánh giá thủ công. Không yêu cầu đặt cọc, và không có yêu cầu về tín dụng nghiêm ngặt — chỉ cần chứng minh bạn có khả năng thanh toán. Các hạn chế về thu nhập và vị trí bất động sản cũng áp dụng.

Bước 3: Tối Đa Hóa Tiền Đặt Cọc của Bạn

Mặc dù 3% có thể đủ điều kiện về mặt kỹ thuật, các nhà cho vay xem các khoản đặt cọc lớn hơn như một biện pháp giảm rủi ro. Khi bạn đã đầu tư nhiều vốn chủ sở hữu ban đầu, khả năng vỡ nợ của bạn sẽ thấp hơn về thống kê. Ngoài khả năng được duyệt, khoản đặt cọc lớn còn thể hiện tính kỷ luật tài chính của bạn.

Điều quan trọng không kém: các nhà cho vay xem xét sao kê ngân hàng của bạn. Họ muốn bằng chứng rằng bạn có thể trang trải khoản đặt cọc và vẫn duy trì một khoản dự phòng tài chính — lý tưởng là đủ để chi trả sáu tháng tiền thế chấp. Điều này chứng tỏ bạn sẽ không rơi vào nợ nần nếu có chi phí bất ngờ phát sinh.

Bước 4: Tìm Hiểu Các Chương Trình Hỗ Trợ Tiền Đặt Cọc

Nếu tiết kiệm không khả thi, hãy xem xét các chương trình hỗ trợ tiền đặt cọc (DPAs) có sẵn qua các cơ quan nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận, và một số nhà cho vay. Các hình thức này gồm:

• Trợ cấp: Tiền miễn phí mà bạn không cần hoàn trả
• Vay thứ hai với lãi suất 0% hoặc thấp: Tài chính bổ sung nằm dưới khoản vay chính
• Vay có thể tha thứ: Vay thứ hai biến mất nếu bạn ở trong nhà hơn 5 năm
• Vay hoãn trả: Vay thứ hai 0% mà bạn chỉ trả sau khi bán, chuyển hoặc tái cấp vốn
• Tài khoản tiết kiệm đối ứng: Các tổ chức sẽ đối ứng khoản tiền gửi của bạn, giúp nhanh chóng tích lũy tiền đặt cọc

Hầu hết các chương trình hạn chế đối tượng đủ điều kiện là người mua lần đầu và sử dụng bất động sản làm nơi cư trú chính. Hơn 2.000 chương trình tồn tại trên toàn quốc — hãy kiểm tra cơ quan nhà ở địa phương của bạn để biết chi tiết.

Bước 5: So Sánh Nhiều Nhà Cho Vay

Bước này có thể tiết kiệm hàng nghìn đô la. Nghiên cứu của Freddie Mac cho thấy việc lấy thêm một báo giá lãi suất nữa có thể tiết kiệm khoảng $1,500 trong suốt thời gian vay. Năm báo giá? Có thể tiết kiệm tới $3,000.

So sánh tất cả: lãi suất, phí phát sinh, chi phí đóng và thời gian đóng. Các ngân hàng truyền thống không phải là lựa chọn duy nhất. Các nhà cho vay trực tuyến và các tổ chức tín dụng thường có chi phí hoạt động thấp hơn và chuyển khoản tiết kiệm trực tiếp cho người vay. Thậm chí chênh lệch 0,25% lãi suất cũng tích tụ đáng kể trong 30 năm.

Nâng Cao Quản Lý Tín Dụng Trong Quá Trình Này

Trong quá trình chuẩn bị hồ sơ và ký kết khoản vay, việc cải thiện tín dụng một cách tích cực sẽ mang lại lợi ích:

Trả hết các khoản dư nợ hiện tại. Số dư thẻ tín dụng cao làm tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập và tỷ lệ sử dụng tín dụng. Ngay cả việc trả một phần cũng giúp ích. Giữ đúng hạn tất cả các khoản thanh toán — lịch sử thanh toán đóng vai trò quan trọng.

Tránh các truy vấn tín dụng mới. Đóng các tài khoản cũ làm giảm tuổi thọ trung bình của các tài khoản và hạn mức tín dụng khả dụng. Mở các tài khoản mới sẽ kích hoạt các truy vấn khó, tạm thời làm giảm điểm của bạn. Giữ nguyên như cũ.

Khám phá các phương pháp xây dựng tín dụng thay thế. Một số cơ quan tín dụng hiện công nhận thanh toán dịch vụ tiện ích và dịch vụ xem phim trực tuyến. Lịch sử thanh toán thuê nhà cũng được tính. Những yếu tố phi truyền thống này có thể giúp tăng điểm của bạn một chút.

Xem xét hợp nhất nợ. Gộp nhiều khoản thanh toán thành một khoản vay giúp đơn giản hóa tài chính và có thể giảm các khoản thanh toán hàng tháng, làm cho tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn hấp dẫn hơn đối với nhà cho vay.

Mong Đợi Thực Tế

Đây là sự thật thẳng thắn: điểm tín dụng xấu đồng nghĩa với lãi suất cao hơn. Các mức lãi suất thị trường hiện tại thưởng cho hồ sơ tín dụng hoàn hảo. Lãi suất của bạn có thể cao hơn 1-3 điểm phần trăm so với các mức công bố dành cho người vay có điểm tín dụng xuất sắc. Trong 30 năm, sự chênh lệch này tích tụ đáng kể.

Tuy nhiên, vẫn có ngưỡng đủ điều kiện. Điểm dưới 500 gây khó khăn cực độ. Từ 500 trở lên vẫn có các con đường khả thi — đặc biệt là vay FHA và VA. Chìa khóa là chọn đúng loại khoản vay, tối đa hóa tiền đặt cọc của bạn, và thể hiện sự ổn định tài chính qua lịch sử công việc và quản lý nợ.