Орендна плата в офісі в Сеулі досягла рекордного рівня ₩40 335/㎡, оскільки вакантність у 2-му кварталі зросла до 4,9%

Офісний ринок Сеула зафіксував рівень вакантності 4,9% у другому кварталі — на 1,7 в.п. більше, ніж у попередньому кварталі, тоді як середня орендна плата досягла рекордних ₩40 335 за квадратний метр, повідомляє глобальна компанія з надання послуг у сфері нерухомості Colliers. Зростання вакантності було зумовлене масштабними новими надходженнями загальним обсягом приблизно 247 100 квадратних метрів на восьми будівлях у Сеулі та Бундані, зосереджених у Центральному діловому районі (CBD). Попри зростання вакантності, орендні ставки підвищилися на 1,6% квартал-до-кварталу, адже більшість об’єктів, що надійшли, були офісами преміумкласу з орендними ставками, вищими за ринкові. CBD відзначив найбільше квартальне постачання з Q4 2010, що підштовхнуло вакантність району до 8,4%, тоді як Gangnam Business District (GBD) зберіг низьку вакантність 1,5% на тлі сильного попиту з боку орендарів.

Оренда офісів у Сеулі вперше перевищила ₩40 000 за квадратний метр

Середня номінальна орендна плата (без плати за керування) на офісному ринку Сеула вперше перетнула позначку ₩40 000 за квадратний метр на місяць у другому кварталі, досягнувши ₩40 335. Підвищення на 1,6% за квартал сталося попри розширення вакантності, оскільки щойно завершені офісні будівлі преміумкласу встановили вищі орендні орієнтири, ніж наявний фонд. Оренда в CBD зросла на 2,0% до ₩42 063 за квадратний метр, що було зумовлено преміальним ціноутворенням на нещодавно введені об’єкти, зокрема G1 Seoul (приблизно 143 000 квадратних метрів) і Rene Square (приблизно 60 000 квадратних метрів). Розбіжність між зростанням вакантності та зростанням орендних ставок відображає різницю в якості між новою пропозицією преміумкласу та старішими активами.

Вакантність у CBD стрибнула до 8,4% через рекордні нові надходження

Центральний діловий район зафіксував рівень вакантності 8,4% у другому кварталі — на 3,9 в.п. більше, ніж у попередньому кварталі, на тлі виходу на ринок восьми будівель загальним обсягом 247 100 квадратних метрів. Це стало найбільшим квартальним постачанням у CBD з Q4 2010. Додаткові надходження заплановані на решту року, зокрема модернізований Eul Tower і Seyang Building. Концентрація нових завершень у CBD контрастує з обмеженою активністю в інших районах, створюючи локальні умови надлишкової пропозиції в міському центрі.

GBD і YBD зберігають стабільний рівень зайнятості

Вакантність Gangnam Business District (GBD) знизилася на 0,2 в.п. до 1,5% у другому кварталі завдяки активним внутрішньорайонним релокаціям, зокрема Simons, ABB Korea та Bimer. Обмежена нова пропозиція класу A і підтверджені майбутні переміщення орендарів від Bithumb і Craver Corporation, як очікується, підтримають жорсткі ринкові умови. Вакантність Yeouido Business District (YBD) зросла на 0,2 в.п. до 2,7% після часткових відходів орендарів із FKI Tower, включно з переїздом AMS Osram у Seocho-dong у GBD та релокацією Taesung Asset Management до Sinseol-dong, Dongdaemun-gu. Водночас попит фінансового сектора залишався сильним: внутрішньорайонні переміщення Lofty Rock Investment і Korea M&A Investment Association та розширення оренди від Woori Investment & Securities і BNK Busan Bank. Заплановані в’їзди Korea Trade Insurance Corporation, Prada та JustCo, як очікується, утримають вакантність YBD на поточних рівнях.

Постачання в другому півріччі концентрується в Seongsu та Gangnam

Приблизно 106 500 квадратних метрів нових офісних площ заплановано до завершення в Seongsu-dong у другій половині року. У GBD у той самий період очікуються додаткові завершення невеликомасштабних активів. Проєкти середньо- та довгострокового конвеєра включають Seoul Station North District, Hyundai Motor Global Business Center (GBC) і Seoripul Mixed-Use Development, які, як очікується, виходитимуть на ринок послідовно та змінюватимуть баланс попиту й пропозиції на рівні районів.

Офісні угоди в Q2 досягли ₩4,2 трлн

Загальний обсяг офісних угод у Сеулі та Бундані досяг приблизно ₩4,2 трлн у другому кварталі. Найбільша угода — будівля Hana Securities Building у Yeouido, придбана Hana Alternative Investment Asset Management і Shinsegae Central за ₩811,2 млрд після того, як Hana Securities реалізувала право переважної покупки. Інші великі угоди включали G Tower у Guro-dong (₩697,7 млрд), Euljiro 4-ga Eulji Twin Tower West Tower (₩657,0 млрд) та Orange Center у Sunhwa-dong, Jung-gu (₩350,0 млрд). Представник Colliers заявив, що зміни балансу попиту й пропозиції на рівні районів триватимуть, оскільки великі проєкти розвитку послідовно надходитимуть на ринок.

Поширені запитання

Який був рівень вакантності офісів у Сеулі в другому кварталі?
Офісний ринок Сеула зафіксував рівень вакантності 4,9% у другому кварталі — зростання на 1,7 в.п. порівняно з попереднім кварталом, згідно з даними Colliers.

Чому орендна плата офісів у Сеулі досягла рекордного рівня попри зростання вакантності?
Середня орендна плата зросла до ₩40 335 за квадратний метр, оскільки більшість будівель, що надійшли, були офісами преміумкласу з орендними ставками, вищими за наявну середню ринкову, що підштовхнуло загальний ринковий орієнтир попри збільшення вакантних площ.

Який офісний район у Сеулі мав найвищий рівень вакантності в Q2?
Центральний діловий район (CBD) зафіксував найвищу вакантність — 8,4% у другому кварталі, що було зумовлено приблизно 247 100 квадратними метрами нової пропозиції, зокрема G1 Seoul і Rene Square.