IRS прискіпливо перевіряє угоди про сервітут із метою збереження, доки Конгрес розширює податкові пільги

Конгрес просуває законопроєкти щодо farm bill, щоб розширити податкові стимули для збереження земель через нову програму фінансування охорони лісів, тоді як IRS продовжує посилено перевіряти conservation easements після синдикованих угод, які згенерували мільярди доларів у завищених податкових вирахуваннях. IRS розгромила групи інвесторів, які використовували завищені оцінки майна, аби отримувати вирахування, що перевищували їхні витрати на купівлю землі. Адвокати, які спеціалізуються на conservation easements, розповіли CNBC, що ця податкова стратегія зберігає цінність для окремих власників, які прагнуть зберегти майно, водночас зменшуючи податкові зобов’язання: понад десяток штатів пропонують податкові кредити, а кілька штатів, зокрема New York, Colorado і Georgia, розширювали програми в останні роки.

Конгрес пропонує розширення farm bill для фінансування охорони лісів

Пропозиції Палати представників і Сенату щодо farm bill створять нову програму, яка надаватиме фінансування землевласникам, котрі погоджуються зберігати ліси незайманими, а не продавати чи забудовувати їх. Conservation easements дають землевласникам змогу зберігати право власності на майно, водночас відмовляючись від певних прав на забудову — зазвичай для збереження сільськогосподарських угідь, місць існування дикої природи або відкритих просторів. Землевласники можуть безоплатно передати нереалізовані права на забудову або продати їх зі знижкою фондам із охорони земель, державним органам чи кваліфікованим групам, а потім отримати благодійне відрахування.

Флорида-юрист Кіт Фаунтен (Keith Fountain) сказав CNBC, що багато клієнтів з ранчо продають conservation easements, щоб зберегти землю в сім’ї та використати виручені кошти, щоб погасити борги або викупити молодших членів родини, які не зацікавлені в ранчуванні. Продаючи easements зі знижкою, клієнти отримують готівку й отримують благодійне відрахування на різницю між ціною продажу та справедливою ринковою вартістю.

IRS націлилася на синдиковані угоди з conservation easements із завищеними оцінками

Заходи IRS стосуються груп інвесторів, а не давніх окремих землевласників. У синдикованих угодах із conservation easements промоутер продає частки в землі інвесторам і передає easement. Використовуючи завищені оцінки прав на забудову майна, інвестори заявляють податкові відрахування, що перевищують те, що вони заплатили за землю.

Конгрес у 2022 році обмежив оціночні значення conservation easements, щоб зупинити синдиковані easements. IRS опрацьовує приблизно 1 100 справ і в травні продовжила пропозицію мирової угоди, щоб зменшити чергу. Керолін Шенк (Carolyn Schenck), колишній національний радник IRS із шахрайства, яка у 2025 році пішла з агентства до юридичної фірми Caplin & Drysdale, розповіла CNBC, що належно підтверджені conservation easements не вважаються лазівками для IRS.

Податковий суд зменшив відрахування партнерства в Алабамі з $41,6 млн до $800 тис.

У справі, поданій минулого тижня, U.S. Tax Court урізав відрахування на $41,6 млн, заявлене партнерством із Алабами, до $800 тис. Суд погодився з IRS, що відрахування ґрунтувалося на спекулятивній оцінці потенціалу майна як кар’єра вапняку.

Діана Норріс (Diana Norris), заступниця директора з питань захисту conservation defense у Land Trust Alliance, сказала, що справи Tax Court за останні два роки зазвичай були зосереджені на оцінках втрачених прав на забудову. Цей фокус зняв невизначеність для land trusts і землевласників, адже ранні справи часто залежали від технічних дефектів у deed чи документах благодійної передачі.

Адвокати радять належну оцінку й документацію, щоб уникати аудитів IRS

Адвокат Стів Смолл (Steve Small), який допомагав писати податковий кодекс для conservation easements на початку 1980-х, перебуваючи в IRS, сказав, що conservation easements не є ризиковими, якщо їх оформляють юристи, які дотримуються судової практики та роблять це часто. Для нещодавно придбаного майна відрахування становитиме відсоток від ціни купівлі, а не кратне значення.

Платникам-донорам потрібно враховувати чинники, які можуть зменшити відрахування, зазначив Смолл. Easements можуть підвищувати вартість навколишніх об’єктів завдяки збереженню мальовничих краєвидів і приватності. Якщо easement приносить користь сусідній нерухомості, що належить землевласнику або його родичу, додаткова вартість має бути віднята від відрахування. Смолл рекомендує клієнтам включати детальні фотографії землі разом із поданням форм і зазначив, що ризик аудиту мінімальний для належно оформлених conservation easements, особливо з огляду на те, що IRS має недостатнє кадрове забезпечення.

FAQ

Що запропонував Конгрес щодо conservation easements?
Пропозиції Палати представників і Сенату щодо farm bill створили б нову програму для надання фінансування землевласникам, які погоджуються зберігати ліси незайманими, а не продавати чи забудовувати їх.

Чому IRS посилила перевірки conservation easements?
IRS націлилася на синдиковані угоди з conservation easements, де групи інвесторів використовували завищені оцінки майна, щоб отримувати податкові відрахування, які перевищували те, що вони заплатили за землю, генеруючи мільярди доларів у завищених відрахуваннях.

Що сталося в нещодавній справі щодо conservation easement у Алабамі?
U.S. Tax Court зменшив відрахування партнерства в Алабамі, заявлене в розмірі $41,6 млн, до $800 тис. у справі, поданій минулого тижня, погодившись із IRS, що відрахування ґрунтувалося на спекулятивній оцінці потенціалу майна як кар’єра вапняку.