Інституційні інвестори подвоїли кількість оголошень про продаж односімейних будинків після запровадження заборони на купівлю в США

Інституційні інвестори, що володіють 350 або більше будинками для оренди на одну сім’ю, удвічі збільшили кількість об’єктів у своїх оголошеннях про продаж з 1 лютого — після ухвалення нового закону США про житло, який забороняє їм купувати додаткові single-family rentals. Станом на цей місяць 9 447 будинків на загальну суму оголошеної вартості $3,1 млрд виставлено на продаж — це більше, ніж 4 166 об’єктів станом на 1 лютого, за даними Parcl Labs. Закон спрямований на інвесторів, які контролюють приблизно 589 000 будинків, або 3,9% із 14 мільйонів single-family rental homes у Сполучених Штатах. Заборона не вимагає примусових продажів уже наявних об’єктів, але обмежує майбутні покупки, якщо інвестори не підпадають під певні винятки, зокрема проєкти build-to-rent. Представники обох партій підтримали цю ініціативу, посилаючись на занепокоєння, що інституційні покупки за готівку підвищують ціни на житло та ставлять у невигідне становище індивідуальних покупців, які живуть у власному житлі.

Активність продажів інвесторів прискорюється

Кількість будинків, що належать інституційним інвесторам і виставлені на продаж, зросла на 127% у період, відстежений Parcl Labs. «Темп зміни оголошень про продаж — це те, на що варто звернути увагу», — сказав Джейсон Левріс, співзасновник Parcl Labs. «Ці цифри не одразу перетворяться на фактичні вибуття протягом кількох місяців через те, як довго триває цикл продажів, але це найшвидше “читання” інституційної поведінки». Закон визначив інституційних інвесторів як тих, хто має 350 або більше будинків, — це поріг нижчий, ніж традиційний галузевий орієнтир у 1 000 будинків. Інвестори в цій категорії становлять приблизно 40% чистих продажів із початку року.

Найбільші орендодавці очолюють хвилю розпродажів

Сім найбільших операторів single-family rentals — Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst і VineBrook — продали на 3 180 будинків більше, ніж купили, починаючи з 1 січня. Разом ці компанії володіють приблизно 400 000 будинків. Наразі VineBrook має майже 10% свого портфеля на ринку: приблизно 1 900 будинків із сумарною оголошеною вартістю $285 млн. Invitation Homes і AMH, дві публічні single-family rental REITs, мають 549 і 536 будинків відповідно в списках на продаж. Progress Residential, найбільший орендодавець у секторі, має 143 об’єкти на продаж.

Build-to-rent стає стратегічною альтернативою

Керівники галузі перенаправляють капітал у категорії інвестицій, дозволені новим законодавством. «Ми можемо купувати build-to-rent, який є домінантною складовою нового житла. Ми можемо купувати й за різними іншими винятками, зокрема rent-to-renovate, де ми покращуємо житловий фонд, або — через homeownership boost, де ми даємо людям можливість перейти з орендарів до власників там, де вони цього хочуть», — сказав Стівен Шерр, співголова Pretium, в інтерв’ю на CNBC у програмі «Squawk on the Street». Pretium — материнська компанія Progress Residential. AMH почала розробляти build-to-rent об’єкти у 2017 році та вже збудувала понад 14 000 будинків для оренди в 180 спільнотах. Invitation Homes купила забудовника ResiBuilt, що базується в Атланті, на початку цього року. «Фінансовий кейс суттєво змінився після скасування мандату примусового вибуття. Кредитори знову можуть оцінювати [build-to-rent], і ми починаємо бачити, що це відбувається», — написав Кріс Небензаль, віцепрезидент із досліджень оренди в John Burns Research and Consulting.

Знижки в цінах сигналізують про корекцію ринку

Інституційні продавці пропонують зниження цін у оголошеннях із вищою інтенсивністю, ніж загалом по ринку. По країні 38,7% усіх оголошень про продаж мають цінові зменшення, тоді як серед інституційної когорти single-family rentals із порогом 350 або більше будинків ця частка становить 54%, за даними Parcl Labs. Починаючи з початку травня знижки поглибилися приблизно з 3,1% до 4% від оголошеної вартості. «З того, що ми можемо сказати, зважаючи на те, де зараз перебувають ціни на житло в США, частина цього пояснюється змінами стратегії — збирати вищі суми зі “зрізу” найкращих значень по топових будинках у США, вилучаючи активи, що не показують належної ефективності, і спрямовувати цей капітал у зони зростання, тобто в приклад build-to-rent», — сказав Левріс у заяві.

Поширені запитання

Що новий закон США про житло заборонив робити інституційним інвесторам?

Новий ухвалений закон забороняє інституційним інвесторам, яких визначають як тих, хто має 350 або більше будинків, купувати додаткові single-family rental properties. Заборона не змушує інвесторів продавати будинки, якими вони вже володіють, але обмежує майбутні придбання, якщо вони не підпадають під конкретні винятки, зокрема проєкти build-to-rent, rent-to-renovate та програми переходу до власності.

Скільки будинків зараз контролюють інституційні інвестори, на яких поширюється ця заборона?

Інвестори, що володіють 350 або більше будинками, контролюють приблизно 589 000 single-family rental properties, що становить 3,9% із 14 мільйонів single-family rental homes у Сполучених Штатах. Сім найбільших орендодавців у цій категорії разом володіють приблизно 400 000 будинків і продали на 3 180 більше об’єктів, ніж купили, починаючи з 1 січня.