Проєкт реконструкції Aegis Asset Management під назвою Sindorim D-Cube City починає будівництво в середині місяця після залучення 490 мільярдів вон у проєктне фінансування, а завершення заплановане на липень наступного року. Раніше цього року проєкт подолав кризу Event of Default (EOD) завдяки успішним переговорам щодо рефінансування, які продовжили термін позики до 19 травня та в підсумку забезпечили нове фінансування в травні. Реконструкція перетворює колишній простір Hyundai Department Store за адресою 662 Gyeongin-ro, Guro-gu, Сеул на комплекс змішаного використання, що поєднує комерційні площі та офісні приміщення, вирішуючи проблеми вакантності, спричинені виходом універмагу, та підвищуючи конкурентоспроможність активу на локації безпосередньо перед Sindorim Station — запланованим хабом для лінії GTX-B, відкриття якої очікується в серпні 2031 року.
Aegis Asset Management перетворює колишній Hyundai Department Store на офісний комплекс змішаного використання
Проєкт переоблаштовує локацію колишнього Hyundai Department Store у межах Sindorim D-Cube City на об’єкт, що поєднує комерційні та офісні функції. За даними галузевих джерел 13-го числа в індустрії фінансових інвестицій, Aegis Asset Management планує почати будівництво реконструкції в середині місяця, а завершення — орієнтовно в липні наступного року. Відремонтована будівля матиме комерційні площі на нижніх поверхах (підвал 2F — 1F на рівні землі, частково підвал 2F), у прибудовному корпусі та на 6-му поверсі. Початковий план створити міський торговельний молл бренду Shinsegae Group «Starfield Village» на підвалі 2F — 1F на рівні землі зіткнувся з труднощами через запити мешканців щодо підвищення частки торговельних площ і обмеження щодо зовнішнього вигляду. Поверхи 3–5 буде переобладнано під офісне використання, що посилить офісну функціональність. Первісно план передбачав зробити офісними поверхи 2–6, однак вимоги мешканців щодо більшої кількості торговельних площ зменшили частку офісів.
Нові офісні приміщення будуватимуться у форматі «ground scraper». «Ground scraper» — це горизонтально розширений офісний простір. На відміну від «sky scrapers», де людей розділяють по різних поверхах у високих будівлях, ground scrapers використовують широкі площі поверхів для максимізації ефективності роботи та співпраці. Приватна площа на офісному поверсі в D-Cube City становить приблизно 4 600 м² (близько 1 400 пхьон). Після завершення реконструкції простір надаватиме офісні приміщення глобального стандарту, розраховані більш ніж на 300 працівників на поверх. Офіційну назву будівлі ще не затвердили. Втім, її попередньо називають «Timewalk West», використовуючи офісний бренд Aegis Asset Management «Timewalk».
Локація Sindorim Station розміщена так, щоб відкриття лінії GTX-B відбулося у серпні 2031 року
Timewalk West розташований безпосередньо перед Sindorim Station. Sindorim Station є пересадковою станцією для ліній метро 1 і 2 та регіональним транспортним хабом, де заплановано відкриття лінії GTX-B Greater Seoul Area Express Railway (GTX)-B. Локація має високий потенціал попиту як з боку житлового сектору, так і бізнесу в зоні обслуговування. Лінія GTX-B почала будівництво в першій половині минулого року, а основні роботи просувалися до цілі відкриття в серпні 2031 року. Коли GTX-B відкриється, час поїздки з Міжнародного міста Сонгдо до Sindorim скоротиться приблизно до 15 хвилин. Sindorim зможе абсорбувати орендний попит від біотехнологічних, технічних та компаній передових технологій, розташованих у Сонгдо. Крім того, розвиток Seoul Station і Міжнародного бізнес-району Yongsan, як очікується, сформує бізнес-пояс, що з’єднає Seoul Station, Yongsan, Yeouido та Sindorim.
Aegis залучає 490 мільярдів вон проєктного фінансування після подолання кризового стану EOD
Проєкт реконструкції об’єкта змішаного використання Sindorim D-Cube City очолює Timewalk West Corporate Restructuring Real Estate Investment Trust (REIT). Інвестором REIT є Aegis General Private Real Estate Investment Trust No. 468-2, яка тримає 76,7% звичайних акцій і 23,3% конвертованих привілейованих акцій. REIT володіє 6 234 м² та надземними будівлями за адресою 692 Sindorim-dong, Guro-gu, Сеул. REIT підписав договір з Aegis Asset Management щодо інвестування та управління активами через придбання нерухомості, управління, поліпшення й продаж, забудову нерухомості та лізинг, розподіляючи прибутки між акціонерами.
Проєкт зіткнувся з труднощами на початку цього року. Високі процентні ставки та скорочення на ринку фінансів нерухомості затримали рефінансування, що спричинило занепокоєння щодо EOD. REIT повідомив 20 лютого, що сталася фінансова подія Event of Default у заставній позиції під об’єктом змішаного використання Sindorim D-Cube City. Рефінансування не було завершено до чинного дедлайну погашення 19 лютого, через що не вдалося сплатити основну суму позики та відсотки. У той час ринкові побоювання щодо можливих затримок проєкту були значними. Однак згодом REIT досяг домовленості з кредиторами щодо продовження терміну позики до 19 травня. REIT ініціював нові домовленості щодо фінансування, використавши пріоритетні права бенефіціара як заставу для погашення основної суми позики та відсотків і для забезпечення необхідних витрат проєкту, зрештою успішно організував головне PF та нормалізував реалізацію проєкту.
У межах кредитної угоди, підписаної в травні, REIT залучив PF-позики на загальну суму 490 мільярдів вон від кількох фінансових установ. Строк погашення — 19 січня 2028 року. Структура позики включає Tranche A із зобов’язальним обсягом 356 мільярдів вон, Tranche B із зобов’язальним обсягом 120 мільярдів вон і Tranche C із зобов’язальним обсягом 14 мільярдів вон. Також встановлено черговість погашення в порядку Tranche A, Tranche B, Tranche C. Спеціальна компанія (SPC) Heo Sam Sindorim No. 1 брала участь як кредитор Tranche A та оформила позику на 83 мільярди вон. На основі цієї позики випускаються цінні папери, забезпечені активами. Щоб посилити платоспроможність для погашення цінних паперів, забезпечених активами, Heo Sam Sindorim No. 1 у травні підписала з Samsung Securities «Commitment Letter Regarding Private Bond Underwriting and Loan Receivable Purchase».
Професійні спостерігачі вважають цей проєкт точкою перелому, яка відновить конкурентоспроможність D-Cube City — представницького об’єкта змішаного використання на південному заході Сеула — не лише через просту реконструкцію. Обговорюється можливість перетворення його на типовий приклад конверсії великих торговельних вакансій у офісні площі. Зокрема, Sindorim Station має високі шанси стати ключовим транспортним хабом Greater Seoul Area, коли відкриється лінія GTX-B. Офіційна особа з індустрії фінансових інвестицій заявила: «Після завершення закупівлі PF невизначеність щодо проєкту була суттєво знята», додавши: «Після перетворення у змішаний актив, що поєднує комерційні площі та офіси, очікується значне зростання орендної конкурентоспроможності та вартості активу».
FAQ
З: Які строки будівництва проєкту реконструкції Sindorim D-Cube City?
В: За даними галузевих джерел 13-го числа в індустрії фінансових інвестицій, Aegis Asset Management планує почати будівництво в середині місяця, а цільова дата завершення — липень наступного року.
З: Як Aegis Asset Management вирішила кризу Event of Default?
В: REIT домовився з кредиторами щодо продовження терміну позики до 19 травня після того, як минув первісний дедлайн погашення 19 лютого. У травні REIT залучив 490 мільярдів вон у нове проєктне фінансування від кількох фінансових установ зі строком погашення 19 січня 2028 року, що складається з Tranche A (356 мільярдів вон), Tranche B (120 мільярдів вон) і Tranche C (14 мільярдів вон).
З: Коли заплановано відкриття лінії GTX-B на Sindorim Station?
В: Лінія GTX-B почала будівництво в першій половині минулого року, а основні роботи просувалися до цілі відкриття в серпні 2031 року.
