Этот проект — первый одобренный в Гонконге проект токенизации традиционной коммерческой недвижимости RWA, инициированный компанией Delin Holdings (01709.HK). В феврале 2026 года он получил «Благоприятное заключение» от Комиссии по ценным бумагам и фьючерсам Гонконга, что делает его знаковым проектом в борьбе Гонконга за статус центра RWA на глобальном уровне. Основная информация следующая:

（一）Объект и архитектура

Базовые активы: здание Delin Tower по адресу 92-96 Виллингтон-стрит, Централь, Гонконг (торговый центр типа Ginza). В 2023 году Delin Holdings приобрела верхние пять этажей и право на название за более чем 280 млн гонконгских долларов, цена за квадратный фут превышает 25 300 HKD, что является редким активом в центральном деловом районе. Также одобрена токенизация проекта частного фонда LPF, инвестирующего в Animoca Brands.

Ключевая структура: использует двухуровневую структуру LPF (ограниченного партнерского фонда) + токенизации. Не передается напрямую право собственности на недвижимость, а цифровизуются доли в LPF, владеющем Delin Tower. LPF — признанный в Гонконге фондовой субъект, его доли делятся и передаются по юридическим основаниям, что избегает сложных процедур с недвижимостью.

Техническое решение: впервые в Гонконге применяется параллельное использование двух блокчейнов — HashKey Chain и XRP Ledger, с выпуском токенов при поддержке Asseto Fintech, что обеспечивает баланс между регулируемой цепочкой и ликвидностью публичной цепочки.

（二）Регуляторное одобрение и соответствие

Форма одобрения: 24 февраля 2026 года Комиссия по ценным бумагам и фьючерсам Гонконга выдала «Благоприятное заключение», что не является лицензией или официальным разрешением, а выражает отсутствие возражений по конкретному бизнес-плану, что демонстрирует гибкость в ранней стадии исследований RWA.

Принципы регулирования: действует принцип «одинаковый бизнес, одинаковый риск, одинаковые правила» — прозрачное регулирование, поскольку токен представляет долю в фонде, попадает под регулирование «Закона о ценных бумагах и фьючерсах».

Лицензирование: Delin Digital Family Office имеет лицензию категории 9 (управление активами), а Delin Securities — категории 1 (торговля ценными бумагами), что является основой для законной деятельности проекта.

Период одобрения: первый план был опубликован в октябре 2025 года, одобрен в феврале 2026 года — около 4 месяцев, что отражает баланс между осторожностью и эффективностью регулятора.

（三）Позиционирование проекта и инвестиционная логика

Основная цель: предоставить квалифицированным инвесторам новый инструмент для низко-порогового инвестирования в ключевую недвижимость Гонконга, снизив порог входа с сотен миллионов HKD до нескольких тысяч долларов США, расширяя круг инвесторов.

Логика выбора активов: соответствие трем критериям — редкость (ключевой район Централь), ясность прав собственности (отсутствие сложных споров), умеренный масштаб (оценка в сотни миллионов HKD, низкие издержки на пилотные ошибки). Это служит ориентиром для будущих проектов RWA.

Не просто финансирование: отличие от традиционного финансирования недвижимости — повышение ликвидности активов и риск-изоляция через структуру LPF.

（四）Значение проекта для отрасли

Первый в Гонконге проект токенизации традиционной коммерческой недвижимости; ранее исследования в области токенизации ограничивались финансовыми продуктами.

Создан реплицируемый стандарт для токенизации недвижимости RWA, включающий выбор активов, коммуникацию с регуляторами, техническую реализацию и управление рисками.

Подтверждена возможность «за рубежом активы — за рубежом выпуск», что устраняет неопределенности для будущих «внутренних активов, выпуска в Гонконге и глобальной торговли».

II. Анализ налоговых вопросов проекта RWA недвижимости Delin Tower

Налогообложение RWA в Гонконге основывается на принципе «субстанции важнее формы». В рамках структуры «токенизация долей LPF» налоговая база распространяется на базовые активы (LPF и коммерческая недвижимость), применимы налоговые политики Гонконга в отношении цифровых активов, фондов и недвижимости. Основные участники: инициатор проекта (Delin Holdings), управляющая компания фонда (Delin Digital Family Office), инвесторы в токены, торговая платформа. Ниже — налоговые обработки и ключевые вопросы:

（一）Основные налоговые принципы: прозрачность регулирования, налог на базовые активы

Гонконгская комиссия по ценным бумагам квалифицирует проект как «цифровое выражение существующих долей фонда», не создавая новый актив. Поэтому налоговая обработка не касается самих токенов, а распространяется на базовые активы — доли LPF и недвижимость Delin Tower. Применяются налоговые правила Гонконга, связанные с налогом на прибыль, фондовым и недвижимым имуществом. Токены — лишь техническое средство передачи прав, дополнительных налогов не возникает.

（二）Конкретные налоговые обработки участников

Инициатор — Delin Holdings

Создание LPF: при передаче Delin Tower в LPF (без продажи, только реорганизация прав) не возникает прибыли, налог не платится. При продаже с прибылью — облагается налогом по ставке 16,5%.

Эмиссия токенов: при выпуске токенов через LPF — продажа долей фонда. Доходы Delin Holdings (управленческие сборы, доля прибыли) — облагаются налогом по ставке 16,5%, если получены в Гонконге.

Держание недвижимости: доходы от аренды и прочие — принадлежат фонду. Доля прибыли Delin Holdings — по доле участия. При долгосрочном владении — налог не взимается; при операционной деятельности — облагается налогом на прибыль.

Управляющая компания фонда — Delin Digital Family Office

Обладает лицензией категории 9 (управление активами). В роли GP или назначенного управляющего. Доходы делятся на:

Стандартные управленческие сборы: доход от предоставления услуг — облагается налогом по ставке 16,5%.

Результаты деятельности (связанные с правами): если соответствуют условиям налоговых льгот, могут быть освобождены от налога. Условия включают:

фонд — «сертифицированный инвестиционный фонд» или аналог по закону;
наличие минимум 2 штатных сотрудников и ежегодных расходов не менее 2 млн HKD;
доходы — от соответствующих инвестиционных сделок.

Если условия не выполнены — налог взимается по ставке 16,5%.

Инвесторы в токены (квалифицированные)

В Гонконге нет налога на прирост капитала. Обработка налогов зависит от характера сделок (долгосрочные инвестиции или частая торговля). Токены — доли фонда, доходы связаны с базовыми активами.

Продажа/перевод токенов: при долгосрочном владении — прирост капитала, налог не взимается. При частой торговле — считается операционной прибылью, налог 15% для физических лиц, 16,5% для корпораций.
Дивиденды: распределение прибыли фонда — налог не взимается, поскольку налог на прибыль уже уплачен на уровне базовых активов.
Наследство/дарение: в Гонконге отменены налоги на наследство и дарение, передача токенов — без налоговых обязательств.

Торговая/распределительная сторона — Delin Securities

Лицензированный брокер, получает комиссионные и сборы за распространение RWA-токенов. Эти доходы — облагаемый налогом доход, ставка 16,5%.

Базовые активы — налог на владение зданием Delin Tower

В течение владения фонд платит стандартные налоги на недвижимость:

налог на имущество: 15% от арендных доходов;
налог на землю (差饷): взимается местным правительством, рассчитывается по стоимости недвижимости;
гербовый сбор: при последующей продаже — по ставке 15%. Токенизация сама по себе не включает передачу прав собственности, поэтому налог на гербовый сбор не применяется.

（三）Применимые налоговые льготы в Гонконге

Для стимулирования развития цифровых активов и RWA в Гонконге введены налоговые льготы, которые проект может использовать:

Токенизация: освобождение от гербового сбора

Закон о развитии цифровых активов 2.0 предусматривает освобождение от гербового сбора при сделках с токенами RWA, в том числе токенами фондов, на лицензированных платформах. В проекте токены — доли LPF, их торговля и распространение — без гербового сбора.

Льготы для фондов LPF

Гонконг предоставляет налоговые льготы для частных фондов, выпускаемых в частной форме, по закону о налогах 2025 года и соответствующим декларациям. Эти льготы распространяются и на цифровые активы, если фонд соответствует определению «частного фонда». В случае соответствия — доходы от аренды и продажи активов освобождены от налога, что является ключевым преимуществом.

Трейдинг и хранение цифровых активов

В Гонконге нет специальных налогов на цифровые активы. Транзакции и хранение — облагаются налогом на прибыль по стандартной ставке, без НДС или акцизов. К концу 2024 года объем хранения цифровых активов в банках Гонконга превысил 14 млрд HKD, сборы — только за услуги хранения, облагаемые налогом на прибыль.

（四）Потенциальные налоговые риски и меры предосторожности

Риск отчетности для трансграничных инвесторов: Гонконг разрабатывает рамки отчетности по криптоактивам (CARF), планируется сбор данных о сделках с 2027 года и автоматический обмен с юрисдикциями с 2028 года. Инвесторы — держатели токенов — должны учитывать налоговые правила своих стран (например, США, ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения.
Риск определения характера сделок: в Гонконге нет четких стандартов для определения «прироста капитала» или «операционной прибыли». Частая торговля может быть расценена как бизнес, что потребует уплаты налога. Рекомендуется сохранять документы, подтверждающие долгосрочный инвестиционный характер.
Риски для инвесторов из материкового Китая: строгий контроль за виртуальными валютами. Внутри Китая необходимо соблюдать правила валютного контроля и налоговой отчетности при участии в зарубежных проектах.
Риск несоблюдения условий налоговых льгот: льготы требуют выполнения определенных условий (например, наличие сотрудников, расходы). Нарушение — может привести к утрате льгот и возврату налоговых обязательств.

三、Проникновение в базовые активы и фактическое налогообложение; преимущества и необходимость соблюдения правил

Налоговая политика проекта Delin Tower основана на принципе «проникновения в базовые активы и фактического налогообложения». Токенизация сама по себе не увеличивает налоговые обязательства, а благодаря низкому налоговому режиму Гонконга (отсутствие налога на прирост капитала и наследство) и специальным льготам для цифровых активов и RWA (освобождение от гербового сбора, налог на прибыль для фондов) достигается значительная оптимизация налоговой нагрузки.

Ключевые преимущества — отсутствие гербового сбора при торговле токенами, освобождение от налога на долгосрочные доходы инвесторов, четкое налоговое освобождение для фондов — делают Гонконг привлекательной юрисдикцией для реализации глобальных проектов RWA. Основные риски — связанные с отчетностью по трансграничным сделкам, определением характера сделок и соблюдением условий льгот. Все участники должны тщательно планировать налоговую стратегию в соответствии с гонконгским законодательством.

Этот проект также создает прецедент для будущих проектов RWA в Гонконге: структура LPF/SPV позволяет изолировать риски и получать налоговые льготы, а токенизация — лишь технический способ передачи прав, не меняющий налоговую природу базовых активов.

Дисклеймер: Информация на этой странице может быть получена из источников третьих сторон и предоставляется только для ознакомления. Она не отражает взгляды или мнения Gate и не является финансовой, инвестиционной или юридической рекомендацией. Торговля виртуальными активами связана с высоким риском. Пожалуйста, не основывайте свои решения исключительно на данных этой страницы. Подробнее смотрите в Дисклеймере.

комментарий

0/400

Нет комментариев