Henglong Properties prevê uma queda de 11% na receita total em 2025, com o projeto de Jinan a servir como exemplo de transformação de ativos | Big Fish Finance

问AI · O que factores de mercado estão por detrás da diferenciação do negócio de arrendamento da Hang Lung Properties?

Num contexto de abrandamento das vendas no sector imobiliário e de volatilidade no retalho de gama alta, os resultados de 2025 da Hang Lung Properties (00101.HK) continuam a seguir uma trajetória sob pressão. A acentuada redução das vendas de imóveis penalizou as receitas globais, mas o negócio de arrendamento manteve-se relativamente estável; a estratégia global da empresa passou a ser mais defensiva.

De acordo com o relatório anual, em 2025 a Hang Lung Properties registou receitas totais de 8B de HKD, uma queda de 11% em termos homólogos. Deste total, as receitas de vendas de propriedades diminuíram 83% em termos homólogos para 264 milhões de HKD, sendo a principal razão para a queda das receitas. Beneficiando da estabilidade do negócio de arrendamento e da redução dos prejuízos das vendas de propriedades, o lucro líquido básico atribuível aos acionistas aumentou ligeiramente 3% em termos homólogos para 9.95B de HKD, compensando a pressão causada pelo aumento das despesas financeiras.

Na sua análise do relatório anual, a administração da empresa mantém um juízo prudente sobre o mercado no médio e curto prazo. Embora o retalho no interior da China tenha recuperado no segundo semestre, impulsionado não pelo consumo de gama alta, o ambiente geral continua a apresentar incertezas. A Hang Lung optou por manter a estratégia defensiva, abrandando o ritmo de crescimento sob o pressuposto de controlar os riscos.

O negócio-base de arrendamento sob pressão e diferenciação, com aceleração de ajustes em alguns projetos

O negócio de arrendamento continua a ser a principal fonte de receitas da Hang Lung. Em 2025, este segmento gerou receitas de 3.2B de HKD, uma ligeira descida de 1% em termos homólogos. Nesse total, as receitas dos centros comerciais no interior da China, denominadas em renminbi, aumentaram 1% para 9.39B de RMB, mas o desempenho entre projetos é claramente diferente.

Em termos específicos, os projetos em Dalian e Wuxi registaram aumentos de 12% e 10%, respetivamente; os projetos centrais em Xangai mantiveram um crescimento ligeiro de 1% a 2%. Já a receita do Wuhan Hang Lung Plaza e do Shenyang City Government Hang Lung Plaza caiu 31% e 36%, respetivamente, e as taxas de ocupação no final do ano desceram para 90% e 89%.

Com a intensificação da diferenciação, a Hang Lung ajustou as estratégias operacionais dos seus centros comerciais no interior. A partir de 2025, a empresa deixou de utilizar a classificação por “gama alta e gama secundária” e passou a orientar-se por segmentos de clientes e necessidades de consumo para ajustar a combinação de marcas.

Relativamente aos projetos sob pressão, a Hang Lung começou a reforçar a intensidade das remodelações. O Wuhan Hang Lung Plaza introduziu mais de 90 marcas novas e criou a “Hengxiangli” como zona gastronómica para impulsionar o fluxo de clientes; o Shenyang City Government Hang Lung Plaza, por sua vez, transformou temporariamente cerca de 44 mil metros quadrados de terreno ainda por desenvolver num parque urbano, aumentando a vitalidade da região através da criação de espaços públicos, para preservar margem de flexibilidade para o desenvolvimento futuro.

Entre uma série de ajustes, o Hang Lung Plaza de Jinan tornou-se um dos poucos projetos que conseguiram uma recuperação. Em 2025, as receitas deste projeto atingiram 323 milhões de RMB, um aumento de 2% em termos homólogos. As vendas dos inquilinos cresceram 6% e a taxa de ocupação recuperou de 93% para 97%.

Esta mudança está relacionada com a otimização de ativos concluída ao longo de três anos. O projeto aumentou a percentagem de pisos dedicados a atividades de lazer e alimentação e trouxe marcas como JORDAN WORLD OF FLIGHT e Desconte (Descente), além de aumentar inquilinos das categorias de tecnologia e estilo de vida. Lojas de Dji, BOSE, Huawei e Pop Mart foram-se instalando sucessivamente. Em conjunto com atividades como festivais de música e temporadas de desporto, tanto o fluxo de clientes como as vendas recuperaram, tendo-se registado também um novo máximo de vendas num único mês.

Em comparação com o reajuste estrutural no negócio de retalho, a pressão no segmento de escritórios é ainda mais evidente. Em 2025, a receita do portefólio de escritórios no interior da Hang Lung caiu 8% para 4.87B de RMB em termos homólogos, e a taxa global de ocupação desceu para 79%. Com o aumento da oferta e o enfraquecimento da procura, tornam-se mais frequentes os casos em que os inquilinos empresariais reduzem a área ocupada ou se mudam para zonas com custos mais baixos.

Entre estes, a receita do edifício de escritórios de categoria A no Hang Lung Plaza de Xangai caiu 11% em termos homólogos e a taxa de ocupação desceu para 82%. A empresa está a tentar estabilizar a estrutura de inquilinos através da introdução de espaços de escritório flexíveis, do aumento de edifícios verdes e de serviços de ESG, entre outras medidas.

Transição para activos mais leves e expansão em paralelo; projetos incrementais por validar

Com a diferenciação a intensificar-se nos projetos existentes, a Hang Lung começa a procurar novas fontes de crescimento. O relatório anual apresenta a estratégia “Heng Lung V.3”, focada em expandir o panorama comercial através de um modelo de activos mais leves, posicionando mais projetos não apenas de gama alta e também do tipo comunitário nas cidades-chave.

Atualmente, a empresa já obteve direitos de exploração por 20 anos do antigo local do New World Department Store de Wuxi e do Hang Lung Plaza Meilong Town, na Nanjing West Road de Xangai, como extensão e complemento dos projetos existentes.

Em simultâneo, os projetos de activos mais pesados continuarão a influenciar o desempenho futuro. O centro comercial do Hang Lung Plaza em Hangzhou está previsto para abrir no primeiro semestre de 2026; alguns edifícios de escritórios foram entregues em novembro de 2025. O projeto de expansão do Hang Lung Plaza de Xangai também planeia entrar em funcionamento no segundo semestre de 2026.

Após abrandar propositadamente o ritmo de expansão, o crescimento da Hang Lung passou a depender mais da otimização dos projetos existentes e da libertação de novos projetos. O progresso de angariação de inquilinos, as taxas de ocupação e os níveis de renda dos projetos acima referidos irão afetar diretamente o desempenho da empresa no próximo ciclo comercial.

Repórter: Du Lin · Editor: Liu Yu · Revisão: Tang Qi