Hệ thống thuế bất động sản toàn diện của Hàn Quốc đã trải qua các chu kỳ thắt chặt và nới lỏng cực đoan trong suốt 22 năm lịch sử, do những thay đổi trong chính quyền và điều kiện thị trường. Theo các nguồn tin trong ngành, chế độ thuế được áp dụng vào tháng 1 năm 2005 dưới thời chính phủ Roh Moo-hyun đã trải qua các đảo ngược chính sách lặp đi lặp lại qua các chính quyền kế tiếp cho đến năm 2026, với gánh nặng thuế luân phiên được tăng cường trong thời kỳ thị trường quá nóng và nới lỏng trong thời kỳ suy thoái kinh tế hoặc chuyển giao chính trị. Sự thiếu nhất quán trong chính sách này đã làm suy yếu lòng tin của công chúng và gây ra phản đối thuế cũng như tranh chấp pháp lý, khi chính phủ liên tục áp dụng các biện pháp phản ứng thay vì thiết lập sự ổn định lâu dài trong khuôn khổ thuế bất động sản.
Thuế bất động sản toàn diện trải qua 22 năm thay đổi chính sách theo từng chính quyền
Thuế bất động sản toàn diện được áp dụng vào tháng 1 năm 2005 dưới thời chính phủ Roh Moo-hyun, dựa trên khái niệm sở hữu bất động sản vì lợi ích công cộng. Thuế ban đầu được áp dụng đối với những người nắm giữ bất động sản giá trị cao bằng phương pháp tổng hợp cá nhân để nâng cao công bằng gánh nặng thuế và ổn định giá bất động sản.
Vào tháng 12 cùng năm, hệ thống chuyển sang tổng hợp hộ gia đình, mặc dù doanh thu thuế vẫn trung lập thông qua việc áp dụng tỷ lệ áp dụng cơ sở tính thuế. Tổng hợp hộ gia đình tính thuế bằng cách kết hợp giá trị tài sản do tất cả thành viên trong hộ gia đình nắm giữ, dẫn đến cơ sở tính thuế cao hơn và gánh nặng thuế lũy tiến tăng lên so với tổng hợp cá nhân.
Năm 2008, chính phủ Lee Myung-bak thực hiện các biện pháp giảm thuế toàn diện sau phán quyết của Tòa án Hiến pháp rằng tổng hợp hộ gia đình là vi hiến, kết hợp với định hướng chính sách giảm thuế. Hệ thống quay lại tổng hợp cá nhân, áp dụng khấu trừ thuế cho người nắm giữ dài hạn và người nộp thuế cao tuổi, và thay thế tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý, giảm đáng kể gánh nặng thuế tổng thể. Việc chuyển sang tổng hợp cá nhân được ghi nhận là biện pháp giảm gánh nặng thuế lớn nhất kể từ khi thuế được áp dụng.
Trong thời kỳ chính phủ Moon Jae-in vào năm 2020, khi giá nhà đất tăng vọt do thanh khoản dư thừa sau COVID-19, các quy định cường độ cao nhắm vào chủ sở hữu nhiều bất động sản và doanh nghiệp đã được áp dụng, bao gồm tăng thuế suất đối với chủ sở hữu nhiều bất động sản và nâng mức trần gánh nặng thuế lên 300%.
Tuy nhiên, sau khi chính phủ Yoon Suk-yeol nhậm chức vào năm 2022, gánh nặng thuế đã giảm mạnh bằng cách hạ tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý từ 95% xuống 60% và tăng mức khấu trừ.
Hệ thống thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với chủ sở hữu nhiều bất động sản, được coi là công cụ quản lý cốt lõi cùng với thuế bất động sản toàn diện, cũng dao động giữa các cách tiếp cận nghiêm ngặt và nới lỏng tùy theo chính quyền. Phụ thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với chủ sở hữu nhiều bất động sản, bị bãi bỏ dưới thời chính phủ Park Geun-hye, đã được tái áp dụng dưới thời chính phủ Moon Jae-in cùng với phụ thu thuế mua bán, làm tăng cường độ quản lý. Chính phủ Yoon Suk-yeol tiếp theo đã đình chỉ phụ thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với chủ sở hữu nhiều bất động sản một lần nữa, đưa toàn bộ hệ thống thuế đối với chủ sở hữu nhiều bất động sản trở lại giai đoạn nới lỏng khác.
Các khiếm khuyết lập pháp và hiệu ứng học tập thị trường xuất hiện từ sự biến động chính sách
Các chuyên gia chẩn đoán rằng thuế bất động sản toàn diện đã trở thành công cụ cho các tranh chấp chính trị khi được đặt ở vị trí tiên phong trong chính sách bất động sản. Park Jun, giáo sư tại Đại học Seoul, tuyên bố rằng chưa có loại thuế nào nhận được đồng thời kỳ vọng và công kích như thuế bất động sản toàn diện, lưu ý rằng hệ thống thuế này áp dụng gánh nặng thuế hạn chế đối với những cá nhân thuộc tầng lớp tài sản cao đã bị đặt vào giữa mặt trận bất động sản và chịu sự tấn công tập trung với những chỉ trích khiêu khích như bom thuế.
Các cách tiếp cận lập pháp thiếu chính xác cũng thổi bùng vấn đề. Kim Kyung-mok, luật sư tại Bae, Kim & Lee LLC, giải thích rằng khi hệ thống khái niệm đất đai vì lợi ích công cộng được áp dụng vào cuối những năm 1980, thể chế hóa đã diễn ra mà không có sự cân nhắc lập pháp đầy đủ hoặc đánh giá tác động chính sách, được thúc đẩy bởi lý do trấn áp đầu cơ. Ông nói thêm rằng việc thể chế hóa vội vàng liên tục tạo ra cơ sở cho sự phản đối thuế và phản ứng dữ dội từ những người nộp thuế số tiền lớn trong quá trình thực thi chính sách thực tế, dẫn đến việc Tòa án Hiến pháp đưa ra các phán quyết vi hiến.
Quá trình thay đổi hệ thống thuế nhanh chóng lặp đi lặp lại qua các chính quyền đã củng cố một dạng hiệu ứng học tập bất động sản trên thị trường rằng gánh nặng thuế sẽ giảm nếu người dân chịu đựng. Kim Jin-wook, chuyên gia kinh tế trưởng tại Citibank Hàn Quốc, đã xác định trong một báo cáo rằng việc thay đổi thuế suất bất động sản lặp đi lặp lại tùy theo hoàn cảnh là yếu tố làm suy yếu chính sách bất động sản của chính phủ. Điều này phản ánh rằng khi lòng tin thị trường thấp về việc duy trì lâu dài việc tăng cường gánh nặng thuế, hiệu quả của việc kiềm chế nhu cầu cũng có thể bị hạn chế.
Ngay cả sau khi chính phủ Lee Jae-myung công bố thực hiện phụ thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với chủ sở hữu nhiều bất động sản và cải cách thuế tháng 7 bao gồm thuế bất động sản toàn diện, các biến động thị trường đã được quan sát thấy đặt cược rằng hệ thống thuế sẽ nới lỏng nếu người dân chịu đựng, dựa trên kinh nghiệm thị trường dưới thời các chính phủ Moon Jae-in và Yoon Suk-yeol.
Yoo Chul-hyung, luật sư tại Bae, Kim & Lee LLC, tuyên bố rằng ngay cả khi chính phủ tăng cường hệ thống thuế đối với chủ sở hữu nhiều bất động sản để khuyến khích bán tài sản, các chủ sở hữu nhiều bất động sản vẫn kỳ vọng hệ thống thuế sẽ nới lỏng trở lại khi chính quyền hoặc thị trường bất động sản thay đổi, dựa trên các chính sách chính phủ trong quá khứ.
Các chuyên gia khuyến nghị ổn định dài hạn thay vì kiểm soát thị trường ngắn hạn
Các chuyên gia khuyên không nên sử dụng hệ thống thuế bất động sản như một giải pháp vạn năng cho điều tiết kinh tế trong bối cảnh cải cách thuế lặp đi lặp lại ở mỗi lần thay đổi chính quyền. Họ nhấn mạnh sự cần thiết phải dừng các cải cách kiểu vá víu ngắn hạn liên tục điều chỉnh giá công khai và thuế suất, và thay vào đó thiết lập các hệ thống ổn định trung và dài hạn.
Kiểm soát thị trường ngắn hạn và cải cách thường xuyên theo nhu cầu chính trị chỉ tạo ra sự phản kháng từ thị trường, vì vậy việc đảm bảo tính dự đoán và nhất quán trong hệ thống thuế không dao động theo sự thay đổi chính quyền là cấp thiết để giảm phản đối thuế và khôi phục lòng tin chính sách.
FAQ
Thuế bất động sản toàn diện của Hàn Quốc đã trải qua những thay đổi lớn nào kể từ năm 2005?
Thuế đã chuyển từ tổng hợp cá nhân sang tổng hợp hộ gia đình vào tháng 12 năm 2005, quay lại tổng hợp cá nhân vào năm 2008 sau phán quyết vi hiến của Tòa án Hiến pháp, được tăng cường vào năm 2020 với thuế suất cao hơn cho chủ sở hữu nhiều bất động sản và mức trần gánh nặng thuế 300%, và lại được nới lỏng vào năm 2022 khi tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý được giảm từ 95% xuống 60%.
Tại sao các chuyên gia cho rằng chính sách thuế bất động sản của Hàn Quốc thiếu nhất quán?
Các chuyên gia lưu ý rằng hệ thống thuế đã liên tục luân phiên giữa thắt chặt trong thời kỳ thị trường quá nóng và nới lỏng trong thời kỳ suy thoái kinh tế hoặc thay đổi chính quyền, tạo ra hiệu ứng học tập thị trường nơi những người nắm giữ bất động sản kỳ vọng gánh nặng thuế sẽ giảm nếu họ chờ đợi, làm suy yếu hiệu quả của chính sách và lòng tin của công chúng.
