O projeto de remodelação do empreendimento Sindorim D-Cube City da Aegis Asset Management começa a ser construído no meio do mês, após garantir 490 bilhões de won em financiamento do projeto, com previsão de conclusão para julho do próximo ano. O empreendimento superou uma crise de Evento de Inadimplência (EOD) no início deste ano por meio de negociações de refinanciamento bem-sucedidas, que estenderam os prazos do empréstimo até 19 de maio e, por fim, asseguraram novos recursos em maio. A remodelação converte o espaço anteriormente ocupado pela loja de departamentos Hyundai em 662 Gyeongin-ro, Guro-gu, Seul, em um complexo de uso misto que combina instalações comerciais e escritórios, resolvendo a vacância gerada pela retirada da loja de departamentos enquanto aumenta a competitividade do ativo no local em frente à Sindorim Station — prevista para se tornar um hub para a linha GTX-B, com abertura em agosto de 2031.
Aegis Asset Management transforma antiga loja de departamentos Hyundai em complexo de escritórios de uso misto
O projeto transforma o local da antiga Hyundai Department Store dentro do Sindorim D-Cube City em uma instalação que combina funções comerciais e de escritórios. Segundo fontes do setor de investimentos financeiros no dia 13, a Aegis Asset Management planeja iniciar a construção de remodelação no meio do mês, com conclusão prevista para julho do próximo ano. O edifício reformado operará instalações comerciais nos andares inferiores (do subsolo 2F ao térreo 1F, parte do subsolo 2F), no prédio anexo e no 6º andar acima do solo. O plano inicial de criar a marca de shopping urbano do grupo Shinsegae, “Starfield Village”, do subsolo 2F ao térreo 1F, ficou difícil de implementar devido aos pedidos dos moradores por aumento da proporção de instalações de varejo e restrições sobre modificações externas. Os andares 3 a 5 serão convertidos para uso como escritórios, fortalecendo a funcionalidade de escritórios. O plano original previa os andares 2 a 6 como área de escritórios, mas as exigências dos moradores por mais instalações comerciais reduziram a proporção destinada a escritórios.
As novas instalações de escritório serão construídas no formato “ground scraper”. “Ground scraper” refere-se a espaços de escritório com grande expansão horizontal. Diferentemente dos “sky scrapers”, em que as pessoas ficam separadas em andares diferentes em edifícios altos, os “ground scrapers” usam áreas amplas de piso para maximizar a eficiência do trabalho e a colaboração. A área exclusiva por andar de escritório no D-Cube City chega a cerca de 4.600㎡ (aproximadamente 1.400 pyeong). Após a conclusão da remodelação, o espaço oferecerá instalações de escritórios no padrão global, com capacidade para mais de 300 trabalhadores por andar. O nome oficial do edifício ainda não foi definido. No entanto, ele é provisoriamente chamado de “Timewalk West”, aplicando a marca de escritórios da Aegis Asset Management, “Timewalk”.
Localização da Sindorim Station posiciona abertura da linha GTX-B para agosto de 2031
O Timewalk West fica em frente à Sindorim Station. A Sindorim Station serve como estação de transferência das linhas 1 e 2 do metrô e é um hub regional de transportes, onde está prevista a abertura da linha GTX-B. A localização tem ampla demanda residencial e de negócios na área de abrangência. A linha GTX-B começou a ser construída no primeiro semestre do ano passado, com a obra principal avançando rumo à meta de abertura em agosto de 2031. Quando a GTX-B abrir, o tempo de viagem entre Songdo International City e Sindorim será reduzido para aproximadamente 15 minutos. A Sindorim poderá absorver a demanda de inquilinos de empresas de biotecnologia, tecnologia e tecnologia avançada localizadas em Songdo. Além disso, espera-se que o desenvolvimento da Seul Station e do Yongsan International Business District forme um cinturão de distrito empresarial conectando Seul Station, Yongsan, Yeouido e Sindorim.
Aegis garante 490 bilhões de won em financiamento do projeto após superar crise de EOD
O projeto de remodelação do complexo de uso misto Sindorim D-Cube City é liderado pelo Timewalk West Corporate Restructuring Real Estate Investment Trust (REIT). O investidor do REIT é a Aegis General Private Real Estate Investment Trust No. 468-2, que detém 76,7% das ações ordinárias e 23,3% de ações preferenciais conversíveis. O REIT possui 6.234㎡ e seus edifícios acima do solo em 692 Sindorim-dong, Guro-gu, Seul. O REIT assinou um contrato de administração de ativos com a Aegis Asset Management para investir e operar ativos por meio de aquisição, gestão, melhorias e alienação de imóveis, desenvolvimento imobiliário e locação, distribuindo os lucros aos acionistas.
O projeto enfrentou dificuldades no início deste ano. Taxas de juros elevadas e contração do mercado financeiro imobiliário atrasaram o refinanciamento, aumentando as preocupações com EOD. O REIT divulgou em 20 de fevereiro que ocorreu um incidente financeiro de Evento de Inadimplência no empréstimo colateral do complexo de uso misto Sindorim D-Cube City. O refinanciamento não foi concluído até a data de vencimento existente de 19 de fevereiro, resultando na falha em pagar o principal e os juros do empréstimo. Na época, as preocupações do mercado sobre possíveis atrasos do projeto eram consideráveis. No entanto, posteriormente, o REIT chegou a um acordo com os credores para estender o prazo do empréstimo até 19 de maio. O REIT buscou novas arranjos de financiamento usando direitos de beneficiário prioritário como colateral para pagar o principal e os juros do empréstimo existente e assegurar os custos essenciais do projeto, e, por fim, conseguiu viabilizar o PF principal e normalizar o projeto.
No acordo de empréstimo assinado em maio, o REIT garantiu empréstimos de PF totalizando 490 bilhões de won com múltiplas instituições financeiras. O vencimento é 19 de janeiro de 2028. A estrutura do empréstimo consiste em Tranche A (356 bilhões de won), Tranche B (120 bilhões de won) e Tranche C (14 bilhões de won). A ordem de prioridade de pagamento também é definida na sequência Tranche A, Tranche B, Tranche C. A Heo Sam Sindorim No. 1 Special Purpose Company (SPC) participou como credora da Tranche A e executou um empréstimo de 83 bilhões de won. Os securities lastreados em ativos estão sendo emitidos com base nesse empréstimo. Para aumentar a capacidade de reembolso dos securities lastreados em ativos, a Heo Sam Sindorim No. 1 assinou, em maio, uma “Commitment Letter Regarding Private Bond Underwriting and Loan Receivable Purchase” com a Samsung Securities.
Observadores do setor veem este projeto como um ponto de virada que restaurará a competitividade do D-Cube City, um empreendimento representativo de uso misto no sudoeste de Seul, além de uma simples remodelação. Foi levantada a possibilidade de se tornar um caso de sucesso na conversão de grandes vagas de varejo em espaço para escritórios. Especialmente, a Sindorim Station tem alto potencial para emergir como um hub-chave de transporte na Grande Área de Seul quando a linha GTX-B abrir. Um oficial do setor de investimentos financeiros afirmou: “Com a contratação do PF concluída, a incerteza do projeto foi substancialmente resolvida”, acrescentando: “Ao renascer como um ativo misto que combina instalações comerciais e escritórios, espera-se que a competitividade de aluguel e o valor do ativo aumentem significativamente.”
FAQ
Q: Qual é o cronograma de construção do projeto de remodelação do Sindorim D-Cube City?
A: Segundo fontes do setor de investimentos financeiros no dia 13, a Aegis Asset Management planeja iniciar a construção no meio do mês, com data-alvo de conclusão em julho do próximo ano.
Q: Como a Aegis Asset Management resolveu a crise do Evento de Inadimplência?
A: O REIT chegou a um acordo com os credores para estender o prazo do empréstimo até 19 de maio após o vencimento original de 19 de fevereiro. Em maio, o REIT garantiu 490 bilhões de won em novo financiamento do projeto com múltiplas instituições financeiras, com vencimento em 19 de janeiro de 2028, composto por Tranche A (356 bilhões de won), Tranche B (120 bilhões de won) e Tranche C (14 bilhões de won).
Q: Quando a linha GTX-B está prevista para abrir na Sindorim Station?
A: A linha GTX-B começou a ser construída no primeiro semestre do ano passado, com a obra principal avançando para uma meta de abertura em agosto de 2031.
