なぜBRRRR戦略が不動産専門家の間で定番のアプローチになりつつあるのか—2025年に50件以上の取引を完了した投資家からの洞察

クイックフリップから長期的な資産形成へ

市場全体の不動産事業者は投資戦略を見直しています。ルイビルを拠点とする2人の投資家、Mike GoriusとKevin Hartは、この広範な変化の象徴です。彼らは2025年に54件の取引を行った後、フリッピングを優先順位から下げ、持続可能なリターンを生み出すことを目的としたBRRRR戦略に集中することを決めました。

この変化は、現在の市場状況を物語っています。GoriusとHartは2024年の取引量を維持しましたが、収益状況は劇的に改善しました。Goriusはメディアに対して、「前年より少し多くの取引を締結しただけですが、平均取引規模はほぼ倍になりました」と語っています。「前年は約52件の取引で約50万ドルの収益を上げていましたが、今年の54件の取引で100万ドルを少し超える収益になりました。」

フリッピング環境の変化

地域の不動産活動の減速が戦略転換の主な原因です。秋以降、ルイビル市場は明らかに冷え込みを見せています。在庫数は約2,500件からほぼ3,900件に増加し、買い手の動きに大きな変化をもたらしています。

「物件は以前の3倍のペースで市場に残るようになっています—時には30日、60日、またはそれ以上も売れ残ることもあります」とHartは指摘します。この長期の保有期間は、迅速な回転に依存する従来のフリッパーにとってキャッシュフローの問題を引き起こします。

計算はすぐに不利になります。物件が売れ残ると、投資家は取得ローンの利子、固定資産税、維持費などの保有コストを支払い続ける必要があります。Hartはタイミングの難しさを強調します。「もし購入時に過剰に支払えば、複数の競合するオファーの優位性を失います。物件は何週間もリストに残り、価格を下げざるを得なくなります。成功するには、最初から適正な価格で購入することが必要です。」

不確実な市場におけるBRRRRの優位性

BRRRRアプローチ—Buy（購入）、Rehab（リノベーション）、Rent（賃貸）、Refinance（リファイナンス）、Repeat（繰り返し）—は、全く異なる原則に基づいています。素早く売却する代わりに、投資家は物件をリノベーションし、テナントに賃貸し、その後資産をリファイナンスして最初に投入した資本の大部分または全てを回収しつつ所有権を維持します。

この枠組みは、市場の変動に対してより良い保護を提供します。「BRRRRを使えば、混雑した市場で買い手を見つけるプレッシャーを回避できます」とHartは説明します。「リノベーションを完了し、テナントの占有を確保し、リファイナンスを行う—これらすべてを市場の状況に頼ることなく行えます。」

GoriusとHartは、この方法にも考慮すべき点があることを認めています。リノベーション費用が予想を超えることもあり、査定が期待外れになることもあります。しかし、これらのリスクは、買い手市場でフリップ物件が売れることに賭けるよりも管理しやすいと感じています。

忍耐を通じた資産形成

BRRRR戦略は、タイムラインを数ヶ月から数年、ひいては数十年にシフトさせます。短期的な利益追求は二の次で、長期的な資産価値の蓄積とキャッシュフローの最適化が優先されます。

Goriusはこの考え方を次のように表現しています。「不動産は忍耐を報います。もしあなたが個人の貯蓄から$10,000を投資してリファイナンスし、プライベートレンダーに返済すれば、あなたは資産を所有し続けることができます。最初は月額$100の不足があっても、テナントに賃貸し続ければ、最終的には賃料の上昇がそのギャップを埋めてくれます。時間が経つにつれて、毎月損失を出す状態から、安定したプラスのキャッシュフローを生み出す状態へと移行します。」

この見方は、根本的な再考を促します。素早い勝利を祝うのではなく、洗練された投資家は安定性と複利成長を優先します。フリッピングが魅力的でなくなる市場の逆風も、長期的な賃貸収入と物件の価値上昇を中心とした出口戦略により、無意味となります。

同様の変化を経験している市場にとって、教訓は明白です：適応力が堅実なポートフォリオと問題を抱えるポートフォリオを分けるのです。BRRRR戦略は、従来のフリッピングモデルが行き詰まったときに、その適応性を提供します。