不動産CEOのライアン・サーハントは3月、インスタグラムに、ChatGPTが「5,000万ドル」の不動産案件を揺るがしたと投稿した。売り手と買い手の双方が、合意した価格を評価するためにこのAIツールを使ったが、ほぼ取引を破綻させかねないほど食い違う助言が返ってきたと述べている。サーハントは、AIには、店頭に出ていない比較対象の評価ができないこと、代替（置き換え）コストの判断ができないこと、買い手の意図を理解できないことなどの限界がある点を明確にして、合意を立て直したと説明した。コールドウェル・バンカー・リアルティのCEOであるカミニ・レーンを含む業界幹部は、顧客が価格判断のためにChatGPTやClaudeのようなAIツールに依存するケースが増えていると報告している。一方で、Zillowは最近、自社の2006年のZestimateツールを基にした「AIモード」機能をリリースし、間取り図や3Dの物件撮影を使って、パーソナライズされた買い手の案内を提供するとしている。
サーハント、「ChatGPTが5,000万ドルの不動産取引をかき乱した」と報告
ライアン・サーハントは3月に、インスタグラムで「ChatGPT just blew up my $50M deal」という題名の動画を投稿し、売り手がChatGPTを使って「交渉で決まった価格で売るべきか」を確認したため、自分が物件について合意を取りまとめていた状況だったと説明した。サーハントによると、ChatGPTは売り手にその価格を受け入れないよう伝え、その物件はもっと高い価値があると示したという。すると買い手は同じAIツールで、買いすぎになっていないかを判断し、ChatGPTは支払いすぎだと確認した。サーハントは、このツールは「文脈もなく、物件そのものを実際に理解せずに、なぜそう言えるのかを示す比較対象を出してきた」と述べた。投稿は300万回以上再生された。
サーハントは、その後の投稿で、AIが「未来を知っているわけではない。未来を予測できない。意図も分からないし、感情も分からない。買い手がどこを狙っているかも分からない。店外（非公開）の比較対象も分からない。理解していない、代替（置き換え）コストをちゃんと理解していない。そして実際に、その取引のために最適化しているわけでもない」と両者に説明して合意を救ったと述べた。さらに「AIは市場をモデル化できる。取引そのものはモデル化できない」と結論づけた。サーハントは、自身のAIを活用したワークフロー自動化プラットフォームであるS.MPLEを立ち上げ、Property Playポッドキャストでそれについて語った。
コールドウェル・バンカーCEO、「AIは近所の細かなニュアンスを外す」と警告
コールドウェル・バンカー・リアルティのCEOであるカミニ・レーンは、自身のエージェントが、家の価格設定やオファー計算のために、アンソピックのClaudeやOpenAIのChatGPTのような情報源を参照する顧客が増えているのを目にしていると述べた。レーンは、こうした一般化された大型言語モデルは、個々の家や近隣、そして顧客のニュアンスを見落とすとした。彼女は「市場分析や比較分析は、不動産エージェントのツールボックスにおける重要な道具です。でも大事なのは、それらがエージェントが判断を下し、専門性を発揮し、不動産市場についてのきめ細かな理解を当てはめるための出発点になっているということです」と述べた。
レーンは、エージェントは会話を通じて新たに伸びている近隣や設計の特徴を見つけられると強調し、「エージェントが会話の中で集めていく逸話ベースのデータで、それを不動産の専門家は同じやり方で集約できるが、どんなAIツールも同じ形で集約できるわけはありません」とした。さらに、AIは「クライアントが本当に必要としているもの」と「クライアントが欲しいと言っているもの」を区別できない点を懸念しているとし、また「人工知能はおべっか（迎合的）になるよう学習されていて、あなたが求める答えを出すように訓練されているので、AIはあなたが欲しい価格を出しやすく、家が実際に売れる価格よりも“あなたが望む価格”を示しやすい」と指摘した。
Zillow、パーソナライズされた買い手向け案内のためにAIモードを開始
Zillowは、Zestimate機能を2006年に自社サイトの公開と同時に導入した。会社は最近、「AIモード」を新たに投入し、個々のニーズを学習することで物件検索を案内し、Zestimateとのパーソナライズされた会話を可能にするよう設計した。ZillowのプロダクトおよびAI担当バイスプレジデントであるニコラス・スティーブンスは、「消費者向けのAIガイダンスは、実際の文脈、実データ、そして実際に行動へ移せる力に結びついている必要がある。そうしたAIガイダンスは、さらに、不動産エージェントがやろうとしていることと深く結びついていなければならない」と述べた。
エージェントは、家全体および周辺の区画（ロット）について、包括的な情報とともに、詳細な間取り図と3Dのビジュアル撮影をアップロードする必要がある。スティーブンスは、AIモードではZillowが買い手に対してオファーの助言を提供すると説明し、システムは「実際にリフォームされたキッチンを見ています。実際に家のアップグレードも見ています。それは買い手にも役立つし、売却やリフォームを考えている住宅所有者にも役立ちます」とした。ZillowのAI機能は現時点では買い手に焦点を当てており、スティーブンスは、会社は売り手向けのツールも展開する予定だと述べた。
業界幹部、「AIの精度」への懸念を提起
AIの価格設定ツールを導入すると、AIシステムが人間の利用者をどう理解しているのかという正確性の問題が生じる。レーンは、AIが「買い手や売り手が必要としているもの」を「欲しいと言っているもの」と比較して見分けられないのではないかと心配しているとした。また、AIは人間のエージェントが提供しなければならない、難しい助言を出せない可能性があるとも指摘した。スティーブンスは、「実際の文脈、実データ、実際に行動へ移せる力」にAIガイダンスを結びつけることの重要性を認めつつ、Zillowのアプローチは「第三者の、単なる一般的な体験」とは異なると述べた。
FAQ
ライアン・サーハントは、5,000万ドル規模の不動産案件でChatGPTが何をしたと言った？
ライアン・サーハントは3月に、売り手と買い手の双方が合意した価格を評価するためにそのツールを使った結果、ChatGPTが5,000万ドルの案件をほぼ破綻させたと投稿した。ChatGPTは売り手にはその価格を受け入れないよう伝え、買い手には支払いすぎだと確認した。サーハントは、AIには店外の比較対象、代替（置き換え）コスト、買い手の意図を評価できないといった限界があると説明して、合意を立て直した。
ZillowのAIモード機能は、住宅購入者にとってどう機能するの？
最近ローンチされたZillowのAIモードは、個々のニーズを学習することで、Zestimateとのパーソナライズされた会話を可能にしながら住宅購入者を案内する。エージェントは、家や区画（ロット）の詳細な間取り図と3Dのビジュアル撮影をアップロードする。ZillowのプロダクトおよびAI担当バイスプレジデントであるニコラス・スティーブンスは、リフォームされたキッチンやアップグレードのような特徴を特定して、買い手へのオファーの助言につなげると述べた。
コールドウェル・バンカーのCEOは、住宅の価格設定でAIに頼ることに反対しているのはなぜ？
コールドウェル・バンカー・リアルティのCEOであるカミニ・レーンは、ChatGPTやClaudeのようなAIツールは、住宅や近隣、そして顧客のニュアンスを見落とすと述べた。彼女は、エージェントは会話を通じて新たに伸びている近隣やトレンドを見分けられるが、それはAIには再現できないと説明した。レーンはまた、AIは「おべっか（迎合的）になるよう学習されていて」、正確な価格提示のためではなく、ユーザーが望む答えを出すとした。
