Investor institusional yang memiliki 350 atau lebih rumah sewa keluarga tunggal telah menggandakan daftar properti mereka sejak 1 Feb., menyusul diberlakukannya undang-undang perumahan AS yang baru yang melarang mereka membeli tambahan rumah sewa keluarga tunggal. Pada bulan ini, 9.447 rumah senilai total permintaan $3,1 miliar dicantumkan untuk dijual, naik dari 4.166 properti pada 1 Feb., menurut data real estat Parcl Labs. Regulasi ini menargetkan investor yang mengendalikan sekitar 589.000 rumah, atau 3,9% dari 14 juta rumah sewa keluarga tunggal di Amerika Serikat. Larangan ini tidak mewajibkan penjualan paksa atas properti yang saat ini dimiliki, tetapi melarang pembelian di masa depan kecuali memenuhi pengecualian tertentu, termasuk pengembangan build-to-rent. Anggota parlemen dari kedua kubu mendukung langkah tersebut, dengan alasan pembelian institusional berbasis dana tunai telah mendorong harga rumah dan merugikan calon pembeli pemilik yang tinggal sendiri.
Aktivitas Penjualan Investor Makin Meningkat
Jumlah rumah yang dimiliki investor institusional dan dicantumkan untuk dijual telah naik 127% dalam periode yang dipantau Parcl Labs. “Laju perubahan daftar untuk dijual adalah sesuatu yang perlu diperhatikan,” kata Jason Lewris, co-founder di Parcl Labs. “Angka-angka ini tidak akan langsung berubah menjadi disposisi aktual selama berbulan-bulan mengingat lamanya siklus penjualan, tetapi ini pembacaan tercepat tentang perilaku institusional.” Undang-undang mendefinisikan investor institusional sebagai pihak yang memiliki 350 atau lebih rumah, ambang yang lebih rendah daripada tolok ukur tradisional industri sebesar 1.000 rumah. Investor dalam kategori ini menyumbang sekitar 40% dari penjualan bersih sepanjang tahun berjalan.
Tuan Tanah Terbesar Memimpin Gelombang Disposisi
Tujuh operator sewa keluarga tunggal terbesar --- Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst dan VineBrook --- menjual 3.180 rumah lebih banyak daripada yang mereka beli sejak 1 Jan. Perusahaan-perusahaan ini secara kolektif memiliki kira-kira 400.000 rumah. VineBrook saat ini memiliki hampir 10% dari portofolionya di pasar, dengan sekitar 1.900 rumah yang membawa total nilai permintaan $285 juta. Invitation Homes dan AMH, dua REIT sewa keluarga tunggal yang tercatat secara publik, masing-masing memiliki 549 dan 536 rumah yang dicantumkan untuk dijual. Progress Residential, tuan tanah terbesar di sektor ini, memiliki 143 properti untuk dijual.
Build-to-Rent Muncul sebagai Alternatif Strategis
Eksekutif industri mengalihkan modal ke kategori investasi yang diizinkan berdasarkan undang-undang baru. “Kami bisa membeli build-to-rent, yang merupakan komponen dominan dari perumahan baru. Kami juga bisa membeli di bawah berbagai pengecualian lain termasuk rent-to-renovate, di mana kami memperbaiki stok perumahan, atau kami membeli di bawah program peningkatan kepemilikan rumah, di mana kami memberi kesempatan kepada orang-orang untuk beralih dari penyewa menjadi pemilik di tempat yang mereka inginkan,” kata Stephen Scherr, co-president Pretium, dalam wawancara di CNBC “Squawk on the Street.” Pretium adalah perusahaan induk Progress Residential. AMH mulai mengembangkan properti build-to-rent pada 2017 dan telah membangun lebih dari 14.000 rumah sewa di 180 komunitas. Invitation Homes membeli pengembang rumah berbasis Atlanta, ResiBuilt, pada awal tahun ini. “Kasus pembiayaan telah berubah secara material setelah mandat disposisi paksa dicabut. Pemberi pinjaman bisa menilai kelayakan [build-to-rent] lagi, dan kami mulai melihat ini terjadi,” tulis Chris Nebenzahl, wakil presiden riset sewa di John Burns Research and Consulting.
Diskon Harga Menandakan Penyesuaian Pasar
Penjual institusional menawarkan pengurangan harga pada properti yang dicantumkan dengan tingkat lebih tinggi dibanding pasar yang lebih luas. Secara nasional, 38,7% dari seluruh daftar untuk dijual memuat pemotongan harga, dibanding 54% properti dalam kelompok sewa keluarga tunggal institusional yang memiliki 350 atau lebih rumah, menurut Parcl Labs. Sejak awal Mei, markdown telah menguat dari sekitar 3,1% menjadi 4% dari nilai permintaan. “Dari yang bisa kami lihat, mengingat posisi harga rumah AS, sebagian ini dikaitkan dengan pergeseran strategi --- mengambil nilai dolar tinggi dari nilai rumah AS teratas dengan menyaring aset yang berkinerja di bawah standar dan mengarahkan modal itu ke area pertumbuhan, misalnya build-to-rent,” kata Lewris dalam sebuah pernyataan.
FAQ
Apa yang dilarang oleh undang-undang perumahan AS yang baru bagi investor institusional?
Undang-undang yang baru diberlakukan melarang investor institusional yang didefinisikan sebagai pihak yang memiliki 350 atau lebih rumah untuk membeli properti sewa keluarga tunggal tambahan. Larangan ini tidak memaksa investor menjual rumah yang saat ini mereka miliki, tetapi mencegah akuisisi di masa depan kecuali jika memenuhi pengecualian spesifik termasuk pengembangan build-to-rent, proyek rent-to-renovate, dan program transisi kepemilikan rumah.
Berapa banyak rumah yang saat ini dimiliki investor institusional yang terdampak larangan?
Investor yang memiliki 350 atau lebih rumah menguasai sekitar 589.000 properti sewa keluarga tunggal, yang mewakili 3,9% dari 14 juta rumah sewa keluarga tunggal di Amerika Serikat. Tujuh tuan tanah terbesar dalam kategori ini secara gabungan memiliki kira-kira 400.000 rumah dan telah menjual 3.180 properti lebih banyak daripada yang mereka beli sejak 1 Jan.
