Coinbase Global telah memperkenalkan struktur hipotek bersama Better Home & Finance yang memungkinkan peminjam yang memenuhi syarat untuk menjaminkan aset digital yang disimpan di akun Coinbase guna membiayai uang muka pada hipotek konvensional yang didukung Fannie Mae. Dalam pengaturan ini, peminjam akan mendapatkan pinjaman terpisah—yang didukung oleh kepemilikan kripto mereka, seperti Bitcoin atau USDC—untuk menutupi uang muka, sementara hipotek utama tetap merupakan pinjaman konvensional yang didukung Fannie Mae. Better akan mengeluarkan dan mengelola hipotek tersebut.
Coinbase menggambarkan model ini sebagai cara memungkinkan pembeli tetap terpapar aset digital sambil menggunakan pinjaman berbasis kripto untuk menutupi uang muka. Secara efektif, uang muka didanai oleh pinjaman jaminan kripto terpisah, sementara pinjaman utama tetap terkait dengan proses penilaian kredit hipotek tradisional. Jika peluncuran ini terbukti dapat diperluas, pendekatan ini dapat memperluas peran kripto dalam pembiayaan perumahan di AS, tidak hanya sebagai aset yang memenuhi syarat, tetapi juga sebagai mekanisme pendanaan langsung untuk pembelian rumah.
Pengembangan ini muncul di tengah sinyal regulasi yang lebih luas tentang integrasi kripto ke dalam kerangka kerja hipotek. Pada bulan Juni, Federal Housing Finance Agency AS mengarahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk menyiapkan proposal yang mengakui cryptocurrency sebagai aset dalam penilaian risiko hipotek tanpa memerlukan konversi ke dolar. Momentum ini juga sejalan dengan serangkaian inovasi underwriting dari pemberi pinjaman seperti Newrez dan Rate, yang mulai memasukkan kepemilikan kripto ke dalam proses hipotek.
Poin utama
Opsi uang muka berbasis kripto memadukan hipotek konvensional standar dengan pinjaman terpisah yang dijamin oleh aset digital untuk membiayai uang muka.
Hipotek utama tetap didukung Fannie Mae; paparan kripto dipertahankan melalui pinjaman uang muka, bukan melalui likuidasi aset.
Regulator menunjukkan keterbukaan untuk mempertimbangkan aset kripto dalam penilaian risiko hipotek, berpotensi membuka jalan untuk integrasi kripto yang lebih luas dalam pembiayaan perumahan.
Lender seperti Newrez dan Rate sudah mengintegrasikan kripto ke dalam proses underwriting, meskipun uang muka dan biaya penutupan mungkin masih memerlukan pembayaran tunai dalam beberapa program.
Peminjam menghadapi kendala seperti jaminan terkunci dan pertimbangan volatilitas pasar yang tidak secara otomatis memicu margin call, menurut Coinbase.
Jalan Baru untuk Kripto dalam Pembiayaan Perumahan
Di bawah struktur Coinbase–Better, peminjam akan mengambil hipotek konvensional standar, sementara pinjaman terpisah yang dijamin oleh kepemilikan kripto membiayai uang muka. Jaminan kripto dapat mencakup aset seperti Bitcoin atau stablecoin seperti USDC, tetapi peminjam tidak diizinkan untuk memperdagangkan aset yang dijaminkan saat mereka terkunci sebagai jaminan. Coinbase mencatat bahwa fluktuasi harga tidak memicu margin call selama peminjam terus melakukan pembayaran hipotek dan ketentuan pinjaman tetap tidak berubah setelah diaktifkan. Pendekatan ini, jika diadopsi secara luas, akan menanamkan kripto lebih dalam ke mekanisme pembiayaan rumah daripada sekadar sebagai aset underwriting.
Better akan menangani proses pengajuan dan layanan hipotek utama, sementara pinjaman uang muka berbasis kripto akan menjadi kewajiban terpisah. Bagi investor dan peminjam, struktur ini memperkenalkan dinamika baru: aset kripto tetap menjadi bagian dari neraca dan narasi kekayaan potensial, tetapi juga menimbulkan pertimbangan utang dan likuiditas tambahan yang terkait dengan volatilitas pasar.
Sinyal Regulasi dan Momentum Industri
Inisiatif ini muncul di tengah diskusi yang semakin meluas tentang posisi kripto dalam penilaian risiko dan underwriting hipotek. Arahan dari Federal Housing Finance Agency kepada Fannie Mae dan Freddie Mac pada bulan Juni mencerminkan dorongan untuk memformalkan kripto sebagai kategori aset yang dapat mempengaruhi metrik risiko tanpa memaksa konversi ke dolar. Pengembangan ini juga sejalan dengan langkah-langkah industri lain yang mengarah ke underwriting yang memasukkan kripto, dengan lender seperti Newrez dan Rate secara terbuka menyatakan kesiapan mereka untuk mengakui kepemilikan kripto dalam konteks underwriting tertentu.
Pada Januari, Newrez menyatakan akan memungkinkan peminjam menggunakan Bitcoin, Ether, ETF kripto, dan stablecoin sebagai aset yang memenuhi syarat dalam underwriting tanpa memerlukan likuidasi. Pada Februari, Rate meluncurkan program RateFi, yang memungkinkan kepemilikan kripto terverifikasi dihitung sebagai cadangan dan, dalam beberapa kasus, pendapatan. Namun, bahkan dalam RateFi, peminjam biasanya harus mengonversi kripto menjadi uang tunai untuk uang muka dan biaya penutupan, menunjukkan bahwa integrasi ini bersifat bertahap dan selektif, bukan pengganti penuh uang tunai untuk pembelian rumah.
Suara dari Arena Kebijakan dan Industri
Selain aspek mekanisnya, pergeseran menuju penggunaan kripto dalam pembiayaan perumahan telah menarik perhatian dari pembuat kebijakan dan pengamat industri. Mantan anggota DPR Ohio, Tim Ryan, yang merupakan anggota dewan penasihat Coinbase dan fokus pada keterjangkauan perumahan, memandang pembiayaan hipotek sebagai kasus penggunaan praktis untuk kripto. Ia berpendapat bahwa aset digital dapat membuka kekayaan bagi investor awal dan membantu mengatasi hambatan utama kepemilikan rumah—uang muka—jika industri bergerak ke sektor perumahan secara bermakna.
Keterjangkauan tetap menjadi kekhawatiran utama bagi pembeli rumah di AS, dengan kendala inventaris yang terus-menerus dan tingkat hipotek yang tinggi menjaga aktivitas tetap terbatas meskipun harga rumah rata-rata telah menurun dari puncaknya tahun 2022. Data federal menegaskan potensi daya tarik pembiayaan terkait kripto bagi pembeli yang memegang aset digital dan mencari jalur alternatif untuk mengumpulkan uang muka.
Seiring berkembangnya percakapan tentang hipotek berbasis kripto, investor dan peminjam akan memantau secara ketat bagaimana likuiditas jaminan, penilaian aset, dan keselarasan regulasi berinteraksi dalam penerapan nyata. Program Coinbase–Better merupakan langkah konkret dalam menguji kripto sebagai alat pembiayaan dalam kerangka pasar perumahan konvensional, tetapi juga menyoroti pentingnya manajemen risiko yang jelas, standar penilaian, dan perlindungan konsumen saat semakin banyak pemberi pinjaman bereksperimen dengan pembelian rumah berbasis kripto.
Pembaca harus memperhatikan panduan regulator dan peluncuran dari lender dalam beberapa bulan mendatang, yang akan menunjukkan apakah uang muka berbasis kripto akan beralih dari konsep pilot ke opsi regional atau nasional yang dapat diterapkan.
