Host Hotels dépasse ses objectifs de AFFO pour le T4, accélère le programme de vente stratégique d'hôtels

Host Hotels & Resorts a publié des résultats impressionnants pour le quatrième trimestre, dépassant non seulement les prévisions de Wall Street, mais signalant également un changement stratégique clé dans la gestion de ses actifs. La société de fiducie immobilière de luxe a surpassé les attentes en matière de rentabilité et de croissance du chiffre d’affaires, tout en procédant à une repositionnement significatif de son portefeuille par la cession stratégique d’hôtels haut de gamme à vendre.

Cession stratégique d’actifs : la vente d’hôtels de prestige remodelle le portefeuille

L’activité du portefeuille de la société révèle une stratégie accélérée d’optimisation de ses actifs par la vente d’hôtels de prestige. En février 2026, Host Hotels a cédé le Four Seasons Resort Orlando at Walt Disney World Resort (444 chambres) et le Four Seasons Resort and Residences Jackson Hole (125 chambres) pour un total de 1,1 milliard de dollars. Un mois plus tôt, en janvier 2026, la société avait vendu The St. Regis Houston pour 51 millions de dollars. Ces transactions soulignent l’approche disciplinée de la direction en matière de composition du portefeuille, en concentrant le capital sur des propriétés avec un potentiel de RevPAR plus élevé et un positionnement de marque renforcé. La vente de propriétés de luxe, notamment les marques Four Seasons et St. Regis, démontre la volonté de Host Hotels de réajuster son mix pour optimiser ses rendements.

Dépassement des attentes de Wall Street en matière de bénéfices et de croissance du chiffre d’affaires

Host Hotels a annoncé un AFFO ajusté par action de 51 cents, dépassant l’estimation consensuelle de Zacks de 47 cents, soit une surperformance de 4 cents ou 8,5 %. La métrique a augmenté de 13,3 % en glissement annuel, témoignant de la dynamique commerciale sous-jacente. En termes de chiffre d’affaires, le total a atteint 1,60 milliard de dollars, dépassant l’estimation consensuelle de 1,54 milliard de dollars de 60 millions. La croissance du chiffre d’affaires a été de 12,3 % par rapport au trimestre de l’année précédente, principalement grâce à l’expansion du RevPAR des hôtels comparables. Le PDG James F. Risoleo a souligné la qualité opérationnelle, déclarant que la société « a enregistré une croissance du RevPAR total comparable de 5,4 % au quatrième trimestre 2024, et une croissance annuelle de 4,2 %, reflétant une demande transitoire accrue ainsi qu’une amélioration des revenus de la restauration et des dépenses accessoires ». Pour l’année complète 2025, l’AFFO par action a atteint 2,07 dollars, en hausse par rapport à 2,00 dollars l’année précédente et dépassant la prévision consensuelle de 2,03 dollars de 4 cents.

Indicateurs opérationnels : une occupation mitigée mais une croissance robuste des tarifs

Au cours du quatrième trimestre, le RevPAR des hôtels comparables s’est établi à 227,14 dollars, en hausse de 4,6 % par rapport à la même période de l’année précédente. Cette croissance a été principalement alimentée par l’augmentation des tarifs, avec le tarif moyen par chambre en hausse de 4,7 %, passant de 323,78 dollars à 339,44 dollars. Les indicateurs d’occupation présentent une image plus nuancée : l’occupation comparable a diminué de 20 points de base pour atteindre 66,9 %, malgré une performance résiliente dans le segment loisirs transitoires. Les nuits réservées pour les contrats commerciaux ont augmenté de 8,7 %, tandis que les réservations transitoires sont restées quasiment stables avec une croissance de +0,2 %. Le secteur des groupes a reculé de 2,5 % en glissement annuel. L’EBITDA des hôtels comparables a progressé de 4,1 % pour atteindre 411 millions de dollars, bien que la marge EBITDA ait été comprimée de 30 points de base à 28 %, en raison des bénéfices exceptionnels reconnus en 2024 qui ont créé une comparaison difficile.

Position de liquidité solide et plans d’investissement en capital

Host Hotels a affiché une position financière robuste en début 2026. La trésorerie et équivalents de trésorerie ont atteint 768 millions de dollars à la fin de 2025, en hausse de 42 % par rapport aux 539 millions de dollars rapportés en septembre 2025. La liquidité totale s’élève à 2,4 milliards de dollars, comprenant 167 millions de dollars en réserves en fiducie pour le mobilier, les équipements et les rénovations (FF&E) et 1,5 milliard de dollars de capacité de crédit renouvelable disponible. En 2025, la société a investi 644 millions de dollars en dépenses d’investissement, comprenant 282 millions de dollars pour des projets à rendement, 287 millions de dollars pour le renouvellement et le remplacement, et 75 millions de dollars pour la reconstruction suite à des dommages matériels.

Perspectives de gestion : une croissance continue prévue en 2026

Pour l’avenir, Host Hotels prévoit un AFFO par action pour l’année complète 2026 compris entre 2,03 et 2,11 dollars, contre une estimation consensuelle de 2,05 dollars. La direction a indiqué que le RevPAR comparable des hôtels se situerait entre 382 et 388 millions de dollars (note : cela semble refléter une estimation agrégée ou de tarif plutôt que le RevPAR par unité). L’EBITDA ajusté (EBITDAre) est estimé entre 1,74 milliard et 1,80 milliard de dollars. Les investissements en capital pour 2026 devraient se situer entre 525 et 625 millions de dollars. Risoleo a exprimé un optimisme quant à la dynamique du segment luxe et haut de gamme en 2026, citant que « les consommateurs aisés continuent de privilégier les dépenses liées aux expériences », ce qui devrait soutenir le pouvoir de fixation des prix et l’accélération de la demande transitoire.

Dynamique sectorielle : les pairs REIT affichent de solides résultats

Dans l’écosystème plus large des REIT, les pairs ont également enregistré des résultats résilients. Iron Mountain Incorporated a annoncé un AFFO par action pour le quatrième trimestre de 1,44 dollar, dépassant le consensus de 1,39 dollar de 3,6 %, soit une hausse de 16,1 % en glissement annuel, reflétant la force dans le stockage, les services, la RIM mondiale et les opérations de centres de données. Cousins Properties a rapporté un FFO par action pour le quatrième trimestre 2025 de 71 cents, conforme aux attentes du consensus, avec une croissance annuelle de 2,9 %, soutenue par une activité de location saine malgré les vents contraires liés à l’augmentation des charges d’intérêts.

La stratégie de repositionnement de Host Hotels par la vente d’hôtels de prestige, combinée à la dynamique opérationnelle et à une situation financière solide, positionne favorablement la société pour une croissance soutenue de l’AFFO en 2026.