Pourquoi la stratégie BRRRR devient l'approche incontournable pour les professionnels de l'immobilier—Insights des investisseurs ayant réalisé plus de 50 transactions en 2025

De la revente rapide à la construction de richesse à long terme

Les opérateurs immobiliers du marché réévaluent leurs stratégies d’investissement. Deux investisseurs basés à Louisville, Mike Gorius et Kevin Hart, illustrent ce changement plus large : après avoir réalisé 54 transactions en 2025, ils ont décidé de déprioriser la revente de maisons et de concentrer leurs efforts sur la stratégie BRRRR — une méthode conçue pour générer des rendements durables plutôt que des profits rapides.

La transition en dit long sur les conditions actuelles du marché. Alors que Gorius et Hart ont égalé leur volume de transactions de 2024, leur chiffre d’affaires s’est considérablement amélioré. « Nous avons conclu seulement quelques affaires de plus que l’année précédente, mais la taille moyenne des transactions a presque doublé », a déclaré Gorius aux médias. « L’année précédente, environ 52 transactions ont généré environ 500 000 $ de revenus. Les 54 transactions de cette année ont rapporté un peu plus de 1 million de dollars. »

L’environnement de revente a changé

Le ralentissement de l’activité immobilière locale est la principale cause de ce changement de stratégie. Depuis l’automne, le marché de Louisville connaît un refroidissement notable. Les niveaux d’inventaire ont augmenté, passant d’environ 2 500 annonces à près de 3 900, modifiant fondamentalement la dynamique des acheteurs.

« Les propriétés restent maintenant plus longtemps sur le marché, parfois 30, 60 jours ou plus, soit le triple du rythme précédent », a observé Hart. Cette période de détention prolongée crée un problème de flux de trésorerie pour les revendeurs traditionnels qui dépendent de rotations rapides.

Les chiffres deviennent rapidement défavorables. Lorsque les propriétés restent invendues, les investisseurs continuent de payer des coûts de détention — intérêts sur les prêts d’acquisition, taxes foncières et frais d’entretien. Hart souligne le défi du timing : « Si vous payez trop cher à l’entrée, vous perdez l’avantage d’avoir plusieurs offres concurrentes. Une propriété peut rester en ligne pendant des semaines, obligeant à réduire le prix. La réussite aujourd’hui consiste à acheter au bon prix dès le départ. »

L’avantage du BRRRR dans un marché incertain

L’approche BRRRR — Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter — repose sur des principes totalement différents. Au lieu de vendre rapidement, les investisseurs rénovent la propriété, la louent à un locataire, puis refinancent l’actif pour récupérer la majorité ou la totalité du capital initialement investi, tout en conservant la propriété.

Ce cadre offre une meilleure protection contre la volatilité du marché. « Avec le BRRRR, vous évitez la pression de trouver un acheteur dans un marché saturé », a expliqué Hart. « Vous réalisez les rénovations, sécurisez la location, et refinancez — sans dépendre des conditions du marché pour avancer dans votre stratégie. »

Gorius et Hart reconnaissent que cette méthode comporte ses propres considérations. Les coûts de rénovation peuvent dépasser les prévisions, et les évaluations peuvent décevoir. Cependant, ces risques semblent plus gérables que de parier sur la vente d’une propriété reconditionnée lors d’un marché d’acheteurs.

Construire la richesse avec patience

La stratégie BRRRR repousse la ligne de temps de mois en années, voire décennies. La rentabilité à court terme passe au second plan par rapport à l’accumulation de capitaux à long terme et à l’optimisation du flux de trésorerie.

Gorius a exprimé cette philosophie : « L’immobilier récompense la patience. Si vous investissez 10 000 $ de vos réserves personnelles pour refinancer et rembourser un prêteur privé, vous possédez toujours l’actif. Louez-le à des locataires — même avec un déficit mensuel de 100 $ au début — et la croissance des loyers finira par couvrir cet écart. Avec le temps, vous passez d’une perte mensuelle à un flux de trésorerie positif constant. »

Cette perspective représente une réorientation fondamentale. Plutôt que de célébrer des victoires rapides, les investisseurs sophistiqués privilégient la stabilité et la croissance composée. Les vents contraires du marché qui rendent la revente peu attrayante deviennent insignifiants lorsque la stratégie de sortie se concentre sur les revenus locatifs à long terme et l’appréciation des biens.

Pour les marchés connaissant des transitions similaires, la leçon est claire : l’adaptabilité distingue les portefeuilles résilients de ceux en difficulté. La stratégie BRRRR offre cette adaptabilité lorsque les modèles traditionnels de revente échouent.