بدأ مشروع إعادة تطوير مدينة Sindorim D-Cube التابعة لـ Aegis Asset Management أعمال البناء في منتصف الشهر بعد تأمين 490 مليار وون في تمويل المشروع، مع موعد استكمال مستهدف في يوليو من العام المقبل. وتجاوز المشروع في وقت سابق من هذا العام أزمة تعثر مالي تُعرف بـ Event of Default (EOD) عبر مفاوضات إعادة تمويل ناجحة نجحت في تمديد آجال القروض إلى 19 مايو، قبل أن يضمن في النهاية تمويلاً جديداً في مايو. وتحوّل عملية إعادة التشكيل مساحة متجر Hyundai Department Store السابق الكائنة في 662 Gyeongin-ro، Guro-gu، سول، إلى مجمع متعدد الاستخدامات يجمع مرافق تجارية ومساحات مكتبية، بما يعالج مشكلات الشغور الناجمة عن انسحاب المتجر، مع تعزيز تنافسية الأصول في الموقع الواقع مباشرة أمام محطة Sindorim — وهي مركز مخطط لخط GTX-B من المقرر افتتاحه في أغسطس 2031.
Aegis Asset Management تحوّل متجر Hyundai Department Store السابق إلى مجمع مكاتب متعدد الاستخدامات
يُحوّل المشروع موقع متجر Hyundai Department Store السابق داخل Sindorim D-Cube City إلى منشأة تجمع بين وظائف تجارية ومكتبية. ووفقاً لمصادر في صناعة الاستثمار المالي في 13، تخطط Aegis Asset Management لبدء أعمال البناء لإعادة التشكيل في منتصف الشهر، مع استهداف اكتمال في يوليو من العام المقبل. وسيشغّل المبنى المُجدّد مرافق تجارية في الطوابق السفلية (Basement 2F إلى Ground 1F، والجزء من Ground 2F)، ومبنى الملحق، وGround 6F. كما أصبح تنفيذ الخطة الأولية لإنشاء العلامة التجارية لمتجر التسوق الحضري التابعة لمجموعة Shinsegae "Starfield Village" من Basement 2F إلى Ground 1F أمراً صعباً بسبب طلبات السكان بزيادة نسب مرافق التجزئة، وفرض قيود على التعديلات الخارجية. وسيجري تحويل الطوابق 3-5 إلى استخدام مكتبي، بما يعزز وظائف المكاتب. وكانت الخطة الأصلية قد خصصت الطوابق 2-6 كمكاتب، لكن المطالبات من السكان بتوفير مرافق تجزئة أكبر خفّضت نسبة المكاتب.
وسيُنشأ مقرّ المكاتب الجديد بنظام "ground scraper". ويشير "ground scraper" إلى مساحة مكتبية تمتد أفقياً. وبخلاف "sky scrapers" التي يتم فيها فصل الأشخاص في طوابق مختلفة داخل مبانٍ شاهقة، تعتمد "ground scrapers" على مساحات أرضية واسعة لتعظيم كفاءة العمل والتعاون. تصل المساحة الحصرية لكل طابق مكاتب في D-Cube City إلى نحو 4,600㎡ (بما يعادل نحو 1,400 pyeong). وبعد اكتمال أعمال إعادة التطوير، ستوفر المساحة مرافق مكاتب بمستوى عالمي تستوعب أكثر من 300 عامل في كل طابق. ولم يتم الانتهاء من الاسم الرسمي للمبنى بعد. ومع ذلك، يُطلق عليه مبدئياً اسم "Timewalk West" باستخدام علامة Aegis Asset Management التجارية للمكاتب "Timewalk".
محطة Sindorim في موقع يهيئ لافتتاح خط GTX-B في أغسطس 2031
يقع Timewalk West مباشرة أمام محطة Sindorim. وتعمل محطة Sindorim كمحطة تحويل لخطّي المترو 1 و2، وهي مركز نقل إقليمي يُقرر افتتاح خط GTX-B فيه. ويملك الموقع طلباً سكنياً وتجارياً وفيراً في منطقة التقاطه. وقد بدأت أعمال إنشاء خط GTX-B في النصف الأول من العام الماضي مع تقدم الأعمال الرئيسية نحو هدف افتتاح في أغسطس 2031. وعند افتتاح GTX-B، سيتم تقليص زمن الرحلة من المدينة الدولية Songdo إلى Sindorim إلى نحو 15 دقيقة. كما ستتمكن Sindorim من استيعاب طلب المستأجرين من شركات التكنولوجيا الحيوية وتقنية المعلومات والتقنيات المتقدمة الموجودة في Songdo. إضافة إلى ذلك، يُتوقع أن يؤدي تطوير محطة سيول ومنطقة الأعمال الدولية يونسّان إلى تشكيل حزام منطقة أعمال يربط بين محطة سيول ويونسّان وييودو وSindorim.
Aegis يؤمّن تمويلاً بقيمة 490 مليار وون للمشروع بعد تجاوز أزمة EOD
تقود مشروع إعادة تطوير منشأة Sindorim D-Cube متعددة الاستخدامات شركة صندوق الاستثمار العقاري المُعاد هيكلته لـ Timewalk West Corporate Restructuring Real Estate Investment Trust (REIT). والمستثمر في الصندوق هو Aegis General Private Real Estate Investment Trust رقم 468-2، الذي يمتلك 76.7% من الأسهم العادية و23.3% من الأسهم الممتازة القابلة للتحويل. يملك الصندوق 6,234㎡ والمباني فوق الأرض الكائنة في 692 Sindorim-dong، Guro-gu، سول. ووقّع الصندوق عقد إدارة أصول مع Aegis Asset Management للاستثمار وتشغيل الأصول عبر الاستحواذ على العقارات وإدارتها وتحسينها والتصرف فيها، وتطوير العقارات وتأجيرها، مع توزيع الأرباح على المساهمين.
واجه المشروع صعوبات في وقت مبكر من هذا العام. أدت معدلات الفائدة المرتفعة وتقلص أسواق التمويل العقاري إلى تأخير إعادة التمويل، ما أثار مخاوف بشأن EOD. وأفاد الصندوق في 20 فبراير بوقوع حادث مالي من نوع Event of Default في قرض ضمان لمنشأة Sindorim D-Cube متعددة الاستخدامات. ولم يكتمل التمويل المعاد قبل تاريخ استحقاق القرض الأصلي في 19 فبراير، ما أدى إلى فشل سداد أصل القرض وفوائده. وكانت مخاوف السوق بشأن احتمال تأخر المشروع كبيرة في ذلك الوقت. لكن الصندوق توصل لاحقاً إلى اتفاق مع المقرضين لتمديد مدة القرض إلى 19 مايو. وسعى الصندوق إلى ترتيبات تمويل جديدة باستخدام حقوق المستفيدين ذات الأولوية كضمان لسداد أصل القرض وفوائده وتأمين تكاليف المشروع الأساسية، ونجح في النهاية في ترتيب التمويل الأساسي (PF) وتطبيع المشروع.
وبموجب اتفاقية القرض الموقعة في مايو، حصل الصندوق على قروض بقيمة 490 مليار وون من مؤسسات مالية متعددة. ويبلغ تاريخ الاستحقاق 19 يناير 2028. وتتكون بنية القرض من مبلغ التزام Tranche A البالغ 356 مليار وون، ومبلغ التزام Tranche B البالغ 120 مليار وون، ومبلغ التزام Tranche C البالغ 14 مليار وون. كما تم تحديد أولوية السداد بالترتيب: Tranche A ثم Tranche B ثم Tranche C. شاركت شركة ذات أغراض خاصة (SPC) Heo Sam Sindorim No. 1 كمقرض Tranche A ونفذت قرضاً بقيمة 83 مليار وون. ويجري إصدار أوراق مالية مدعومة بالأصول استناداً إلى هذا القرض. ولتعزيز قدرة السداد للأوراق المالية المدعومة بالأصول، وقّعت Heo Sam Sindorim No. 1 في مايو "خطاب التزام بخصوص الاكتتاب في سندات خاصة وشراء مستحقات القروض" مع سامسونغ للأوراق المالية (Samsung Securities).
ويرى مراقبون في القطاع أن هذا المشروع يمثل نقطة تحول ستعيد إحياء تنافسية D-Cube City، باعتبارها منشأة متعددة الاستخدامات تمثل في جنوب غرب سول، بما يتجاوز مجرد إعادة التشكيل. كما أُثيرت إمكانية أن يتحول إلى نموذج رائد لتحويل الشواغر الكبيرة في البيع بالتجزئة إلى مساحة مكتبية. وعلى وجه الخصوص، تمتلك محطة Sindorim إمكانات عالية لتظهر كمركز رئيسي لنقل منطقة العاصمة الكبرى عند افتتاح خط GTX-B. وقال مسؤول في صناعة الاستثمار المالي: "بعد اكتمال تأمين التمويل PF، تم حل حالة عدم اليقين المتعلقة بالمشروع بشكل كبير"، مضيفاً: "وعند بعثه من جديد كمزيج من أصول تجارية ومكاتب، يُتوقع أن ترتفع تنافسية الإيجارات وقيمة الأصول بشكل ملحوظ."
الأسئلة الشائعة
س: ما الجدول الزمني لأعمال البناء لمشروع إعادة تطوير Sindorim D-Cube City؟
ج: وفقاً لمصادر في صناعة الاستثمار المالي في 13، تخطط Aegis Asset Management لبدء أعمال البناء في منتصف الشهر مع استهداف تاريخ اكتمال في يوليو من العام المقبل.
س: كيف حلّت Aegis Asset Management أزمة Event of Default؟
ج: توصل الصندوق إلى اتفاق مع المقرضين لتمديد مدة القرض إلى 19 مايو بعد تجاوز استحقاق 19 فبراير الأصلي. وفي مايو، أمّن الصندوق 490 مليار وون في تمويل جديد لمشروع متعدد المؤسسات بمواعيد استحقاق في 19 يناير 2028، ويتألف من Tranche A (356 مليار وون) وTranche B (120 مليار وون) وTranche C (14 مليار وون).
س: متى من المقرر افتتاح خط GTX-B في محطة Sindorim؟
ج: بدأ خط GTX-B أعمال البناء في النصف الأول من العام الماضي، مع تقدم الأعمال الرئيسية نحو هدف افتتاح في أغسطس 2031.
