Host Hotels 超额完成第四季度 AFFO 目标，推动战略酒店出售计划加速进行

Host Hotels & Resorts披露了令人印象深刻的第四季度业绩，不仅超出华尔街预期，还标志着资产策略的关键转变。这家高端住宿房地产投资信托（REIT）在盈利能力和收入增长方面均超出预期，同时通过战略性出售高端酒店，执行了重大资产组合重组。

战略资产剥离：出售高端酒店重塑资产组合

公司的资产组合活动显示出加快优化资产基础的策略，出售高端酒店。2026年2月，Host Hotels剥离了沃尔特迪士尼世界度假区的四季酒店度假村（444间客房）和杰克逊霍尔四季酒店及 residences（125间客房），总交易额达11亿美元。仅在一个月前的2026年1月，公司以5100万美元出售了休斯顿圣瑞吉酒店。这些交易凸显管理层在资产组合方面的纪律性，集中资本于具有更强RevPAR潜力和品牌定位的物业。包括四季和圣瑞吉品牌在内的豪华级物业的出售，显示Host Hotels愿意重新调整其组合，以实现优化回报。

超出华尔街预期的盈利和收入增长

Host Hotels宣布调整后每股运营资金（AFFO）为51美分，超出Zacks共识预期的47美分，超出4美分，溢价8.5%。该指标同比增长13.3%，显示出业务的内在动力。在收入方面，总收入升至16亿美元，超出Zacks共识预期的15.4亿美元6千万美元。收入同比增长12.3%，主要由可比酒店RevPAR的提升推动。CEO James F. Risoleo强调了运营质量，他表示公司“在2024年第四季度实现了可比酒店总RevPAR增长5.4%，全年增长4.2%，反映了短途旅客需求的增加以及餐饮和附属消费的改善。”2025年全年，AFFO每股达2.07美元，较去年2.00美元有所提升，并超出市场预期的2.03美元0.04美元。

运营指标反映出混合的入住率和强劲的房价增长

第四季度，可比酒店RevPAR为227.14美元，同比增长4.6%。这一增长主要由房价上涨驱动，平均房价从323.78美元升至339.44美元，涨幅4.7%。入住率方面表现较为复杂：可比入住率微降20个基点至66.9%，尽管短途休闲细分市场表现坚韧。合同业务的房夜数增长8.7%，而短途预订基本持平，增长0.2%。团体业务同比下降2.5%。可比酒店EBITDA增长4.1%，达到4.11亿美元，但EBITDA利润率压缩30个基点至28%，因为2024年确认的一次性收益使得比较变得困难。

强劲的流动性和资本投资计划

Host Hotels在2026年初展现出稳健的财务状况。2025年底，现金及现金等价物达到7.68亿美元，比2025年9月报告的5.39亿美元增长42%。总流动性为24亿美元，包括1.67亿美元的家具、设备及用品（FF&E）托管准备金和15亿美元的可用循环信贷额度。2025年，公司投入资本支出6.44亿美元，包括投资回报项目2.82亿美元、更新与更换2.87亿美元，以及物业损毁重建1.5亿美元。

管理层指引：2026年持续强劲

展望未来，Host Hotels预计2026年全年AFFO每股在2.03美元至2.11美元之间，低于Zacks共识预期的2.05美元。管理层预计可比酒店RevPAR在382美元至388美元（注意：似乎指整体或房价指导，而非每单位RevPAR）。调整后EBITDAre预计在17.4亿美元至18亿美元之间。2026年的资本支出预计在5.25亿至6.25亿美元范围内。Risoleo对2026年奢华及高端细分市场的前景表示乐观，他指出“富裕消费者继续优先考虑体验支出”，这将支持价格能力和短途需求的增长。

行业动态：REIT同行表现坚韧

在更广泛的REIT生态系统中，同行企业也交出了坚韧的业绩。Iron Mountain Incorporated公布第四季度每股AFFO为1.44美元，超出市场预期的1.39美元3.6%，同比增长16.1%，反映存储、服务、全球RIM和数据中心业务的强劲表现。Cousins Properties报告2025年第四季度每股FFO为71美分，符合预期，同时实现2.9%的同比增长，尽管利息支出增加带来压力，但租赁活动依然健康。

Host Hotels通过出售高端酒店进行战略重组，加上运营动能和强劲的财务状况，为2026年的持续AFFO增长奠定了良好基础。