房地產稅制，以實際居住為中心進行改革的可能性…市場變動預告

隨著面向單套住房持有者的轉讓所得稅長期持有特別扣除改革討論在6月地方選舉前夕迅速擴散，市場正密切關注房地產稅制標準從"持有期限"轉向"實際居住與否"的可能性。

長期持有特別扣除制度最初是為減輕實際需求者稅負而引入的機制。該制度於1988年公布，自1989年1月1日起實施，旨在為持有住房較長時間的單套住房持有者在出售時，通過扣除部分轉讓收益來降低稅負。其引入背景是：對長期累積的收益一次性徵稅可能導致稅負過重，以及有必要減少因稅負過重而無法出售房產的所謂"房源鎖定"現象。目前，單套住房持有者出售持有3年以上且居住2年以上的住房時，可按持有期限扣除40%、居住期限扣除40%，合計最高可享受80%的扣除。

該制度在2009年李明博政府時期，為應對全球金融危機和房地產景氣衰退而大幅擴展。當時單套住房持有者若持有滿10年，最高可享受80%扣除，此後文在寅政府從2020年起強化實際居住要求，形成了現行結構。表面上同為單套住房持有者，實際居住與單純持有的稅負差異已然巨大。例如，10年前以7億韓元購入的住房，在實際居住10年後以15億韓元出售，轉讓稅約為348萬韓元；但若僅持有相同期限而未居住，則僅適用一般扣除，稅額將增至3133萬韓元。在以20億韓元購入、40億韓元出售的高價住房案例中，實際居住時稅額為9506萬韓元，非居住時則高達4億8063萬韓元，差距更為顯著。

儘管如此，政界和部分市民團體認為現行扣除制度給予了高價住房持有者過大的優惠。尤其出現了批評聲音，指出稅制助長了首爾江南區和漢江邊主要區域出現的"精挑一套"現象，即資產不再分散於多套房產，而是集中於地段優越的高價公寓。李在明總統今年也多次透過X平台提及非居住單套住房持有者的稅制優惠問題，並於4月18日明確表示僅因長期持有就大幅減免轉讓稅有違公正與常識，表明了調整制度的意願。近期，包括進步黨議員尹宗玉在內的10名泛執政圈議員甚至提交了廢除單套住房持有者長期持有特別扣除的法案，討論氛圍正擴散至正式立法階段。

但市場和學界更傾向於關注"以居住為中心重組"的可能性，而非全面廢除。因為若完全取消長期持有優惠，可能削弱保護實際需求者的原則，反而刺激短期買賣或導致交易凍結。政府構想尚未公開，但據討論可能提高非居住單套住房持有者的持有或轉讓稅負，同時將因就學、工作等不可避免原因暫時非居住的情況設為例外。國土交通部長官金允德也在上月12日的電台採訪中表示，將著手調整包括超高價·非居住單套住房在內的持有稅改革，並完善房地產稅制整體。企劃財政部亦在去年10·15對策後，正運營涵蓋持有稅和轉讓稅整體的研究專案及跨部門工作組，有觀測認為具體方案將最早體現在今年7月發布的2027年度稅制改革案中。

問題在於稅制改革對市場可能產生的衝擊。有擔憂指出，僅強化稅負的預告信號就可能導致改革前出售房產的房源暫時增加，但實際增稅後，改善型需求可能萎縮，導致交易減少、流動性下降。尤其對出租自有住房、在外租賃全稅房居住的謀生型非居住單套住房持有者，以及在較高轉讓稅、取得稅、中介佣金和搬家費用負擔下逐步提升居住水平的實際需求者而言，負擔可能加重。同時也有觀點指出，加強對非居住住房的徵稅可能導致全稅房源減少和月租上漲。這一趨勢表明，房地產稅制正從單純的稅收問題，邁向需要與交易、租賃市場、供應政策聯動考量的階段。未來市場反應如何，可能取決於政府在強化稅制的同時，能否精密配套推行住房供應擴大政策。