用比特幣購房：Coinbase、房利美將加密貨幣按揭推向主流買家

Coinbase 正在與 Better Home & Finance 合作，推出以加密貨幣作為擔保的房貸，該房貸由 Fannie Mae 擔保，這標誌著朝向將數位資產整合到傳統住房金融體系邁出一步。

新的方案允許合格借款人以比特幣或 USDC 作為首付款的擔保品，而不需要出售其持有部位；藉此可避免可能的資本利得稅，同時仍保有對其資產的曝險。

由符合資格的貸款（conforming loans）構成，這些房貸具備與傳統由 Fannie Mae 擔保的貸款相同的標準與保障。Better 會負責放貸並提供貸款服務，而 Coinbase 則提供用於被抵押比特幣或加密貨幣的託管與基礎設施。

該產品鎖定住房市場長久以來的一個門檻：首付款的前期成本。

根據 Better 的說法，大約 41% 的美國家庭因流動資金不足而無法購買房屋，即便他們還持有其他形式的財富。

「數十年來，要成為房主的路徑要求美國人必須出售資產、清算投資，或提取退休金儲蓄，」Better 執行長 Vishal Garg 說道。「這項合作為手上持有數位資產的數百萬美國人引入了一條新的通往房屋所有權的途徑。」

突發：🇺🇸 4 兆美元的聯邦國民住房貸款協會（Federal National Mortgage Association）將首次接受以比特幣作擔保的房貸 — WSJ 🚀 pic.twitter.com/XYl2PMjJOi

— Bitcoin Magazine (@BitcoinMagazine) 2026 年 3 月 26 日

根據一份公司新聞稿，該公司估計約有 5200 萬名美國人——約佔成年人 20%——曾持有數位資產。

透過允許借款人拿加密貨幣而非現金作擔保，該產品旨在為住房使用解鎖這份資產負債表的價值。

《華爾街日報》（Wall Street Journal）的報導促成了本則新聞的相關報導。

以比特幣作擔保的房貸

與傳統的以加密貨幣作擔保放貸不同，這些房貸設計目的在於降低借款人的波動風險。貸款不包含追加保證金（margin calls）或要求補足擔保品（collateral top-ups）。如果比特幣價格下跌，借款人不需要再新增更多擔保品，單靠市場波動本身也不會觸發清算。

只有在借款人至少有 60 天的房貸逾期情況時，擔保品才會面臨風險，這與傳統住房金融中標準的房屋查封（foreclosure）時程一致。

以加密貨幣作擔保的結構，其利率預期將比標準的 30 年期房貸高出約 0.5 到 1.5 個百分點，具體取決於借款人類型。儘管如此，Coinbase 仍認為，對於希望避免清算資產的借款人而言，這種取捨可能是值得的。

「將數位財富轉化為取得住房的途徑，是一個里程碑，」Coinbase 的消費端與企業產品主管 Max Branzburg 說道。「以代幣作擔保的房貸，正是讓年輕一代得以解鎖房屋自有權的第一步。」

該產品反映的是財富型態的轉變，特別是在年輕的美國人之間。Coinbase 的數據顯示，45% 的年輕投資者持有加密貨幣，而年長族群僅為 18%，這表明數位資產正成為新一代的主要價值保存方式。

同時，住房負擔能力已惡化。房價已超過所得成長，導致許多潛在買家呈現資產充足但現金匱乏的狀況。以代幣作擔保的房貸試圖透過將加密貨幣持有視為可用擔保品，而非投機性投資，來彌合這個落差。

Better 先前曾嘗試替代的擔保品模式。2023 年，該公司允許部分 Amazon 員工以股票作為貸款的首付款。主管們表示，加入比特幣與加密貨幣可能會大幅擴大放貸需求；Garg 評估，如果先前就提供這類產品，公司可能會損失高達 400 億美元的放貸（originations）。

這項結構也帶來一些獨特於數位資產的新功能。以 USDC 作擔保的借款人可能仍可繼續從其持有部位賺取收益（yield），從而或許抵消房貸成本。此外，Coinbase 的託管模式允許使用者為其投資組合中的特定部分作擔保，而非將全部資產鎖定。

兩家公司表示，他們計畫隨時間推動符合資格的擔保品範圍擴大，可能納入代幣化股票、固定收益工具以及不動產資產。

儘管以加密貨幣作擔保的房貸曾存在於利基的財富管理管道中，但 Fannie Mae 的參與顯示正朝更廣泛的採用轉變。作為政府贊助的企業（government-sponsored enterprise），Fannie Mae 為美國房貸市場中相當大比例的貸款訂定標準。

透過把比特幣擔保品與符合資格貸款（conforming loan）的結構對齊，Coinbase—Better 的合作讓數位資產成為主流金融基礎設施的一部分，而非平行系統。

Coinbase 將該產品描述為「像蘋果派一樣道地的美國」，並將其定位為住房融資的演進，而非背離住房融資。

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