為何 BRRRR 策略正成為房地產專業人士的首選方法——來自2025年完成超過50筆交易的投資者的見解

從快速翻轉到長期財富累積

市場上的房地產經營者正在重新評估他們的投資策略手冊。兩位來自路易斯維爾的投資者，Mike Gorius 和 Kevin Hart，展現了這一更廣泛的轉變：在2025年完成54筆交易後，他們決定將房屋翻轉的優先級降低，專注於BRRRR策略——一種旨在產生可持續回報而非快速獲利的方法。

這一轉變充分反映了當前的市場狀況。儘管Gorius和Hart的交易量與2024年持平，但他們的收入狀況卻大幅改善。Gorius向媒體表示：「我們只比去年多完成了幾筆交易，但平均交易規模大約翻了一倍。去年約有52筆交易，帶來約50萬美元的收入。今年54筆交易，收入剛好超過100萬美元。」

翻轉環境已經改變

本地房地產活動放緩是策略轉變的主要原因。自秋季以來，路易斯維爾市場明顯降溫。庫存量從約2,500個房源激增至近3,900個，根本改變了買家的動態。

Hart指出：「房產現在在市場上的停留時間是以前的三倍——有時30天、60天甚至更長。」這種延長的持有期為依賴快速周轉的傳統翻轉者帶來了現金流問題。

數學很快就變得不利。當房產長時間未售出，投資者仍需支付持有成本——包括購置貸款的利息、房產稅和維護費用。Hart強調了時間上的挑戰：「如果你在入場時付得太高，就失去了多重競價的優勢。一個房產可能掛牌數週，迫使價格下調。現在成功的關鍵是從一開始就以合適的價格購買。」

在不確定市場中BRRRR的優勢

BRRRR方法——買入、翻修、出租、再融資、重複——運作的原則完全不同。投資者不再追求快速出售，而是翻新房產，將其出租給租戶，然後再融資以回收大部分或全部最初投入的資金，同時保留所有權。

這個框架能更好地應對市場波動。Hart解釋：「有了BRRRR，你可以避免在擁擠的市場中尋找買家的壓力。你完成翻修，確保租戶入住，再進行再融資——全部不依賴市場條件的有利變化。」

Gorius和Hart也承認這個方法有其自身的考量。翻修費用可能超出預期，估價也可能令人失望。然而，這些風險比在買方市場中押注翻轉房產能否售出的風險更容易管理。

透過耐心建立財富

BRRRR策略將時間線從數月延長到數年，甚至數十年。短期盈利退居次位，長期的資產淨值累積和現金流優化成為重點。

Gorius闡述了這一理念：「房地產獎勵耐心。如果你用個人儲蓄的1萬美元來再融資並償還私人貸款，你仍然擁有這個資產。即使一開始每月短缺100美元，也要將房子出租，最終租金增長會彌補這個差距。隨著時間推移，你會從每月虧損轉變為穩定的正向現金流。」

這種觀點代表了一種根本的重新定位。與其追求快速勝利，成熟的投資者更重視穩定性和複利成長。當翻轉變得不具吸引力的市場逆風，長期出租收入和房產升值的退出策略就顯得尤為重要。

對於經歷類似轉變的市場來說，教訓很明確：適應能力將區分韌性投資組合與陷入困境的投資組合。當傳統翻轉模式失靈時，BRRRR策略提供了那份適應力。