Đăng của Pan Shiyi: Những suy nghĩ của tôi

Ông nói, những ngày này tụ họp cùng bạn bè, chủ đề luôn xoay quanh những sự kiện lớn trong ngành bất động sản, thiệt hại gây ra tính bằng hàng nghìn tỷ, toàn ngành gần như sụp đổ. Sự việc này mang lại nỗi đau cho vô số gia đình và toàn xã hội, có thể phải mất vài năm, mười năm để từ từ bình phục.
Một, Nguyên nhân ngành: Mô hình vốn đã mất cân bằng
1. Từ phân phối theo phúc lợi đến nhà thương mại: học theo mô hình Hong Kong nhưng đã biến dạng, các quy tắc như diện tích chia sẻ công cộng bị biến tướng, tiềm ẩn rủi ro ngành.
2. Đòn bẩy thế chấp mất kiểm soát: tỷ lệ trả trước từ 50% dần nới lỏng đến không trả trước, trả góp trả trước, hợp đồng âm dương, dòng chảy giả mạo và các hoạt động vi phạm tràn lan, rủi ro đòn bẩy bị phóng đại vô hạn.
3. Chế độ bán trước và ngân hàng đất đai: chế độ bán trước khiến nhà phát triển “bán trước khi xây dựng” để chiếm dụng vốn, mô hình ngân hàng đất đai thúc đẩy nhà phát triển tích trữ đất, chính phủ dựa vào tài chính đất đai, hình thành cộng đồng lợi ích lệch lạc.
Hai, Sự biến dạng ngành: lệch khỏi bản chất, mất kiểm soát
1. Logic cạnh tranh bị bóp méo: ngành từ “xây nhà tốt” trở thành “so đòn bẩy, so mua đất, so quy mô”, nợ cao, vòng quay cao trở thành xu hướng chủ đạo, tài chính hóa rời xa bản chất cư trú.
2. Chu trình độc hại sinh thái: nhà phát triển dựa vào vốn bán trước, vay mới trả cũ để duy trì hoạt động; chính phủ đẩy giá đất cao; người mua nhà mù quáng theo đuổi tăng giá, cùng nhau thổi phồng bong bóng, biến thành trò chơi kim tự tháp kiểu Ponzi, tính dễ vỡ cực cao.
3. Áp lực dư luận và quy tắc hạn chế: không khí ngành chỉ cho phép ca ngợi, người nghi ngờ bị xem là dị biệt, bỏ lỡ cơ hội chỉnh sửa sớm.
Không phải vấn đề giá nhà, mà toàn bộ mô hình đã gặp vấn đề. Bán trước, chia sẻ diện tích, tài chính đất đai, từng bước đẩy ngành vào vực sâu.
Một hạt bụi của thời đại rơi xuống vô số gia đình chính là một ngọn núi.