Щойно зрозумів, що більшість людей насправді не знають, як вони отримують свої іпотечні кредити. Більше четвертої частини позичальників у 2023 році користувалися послугами кореспондентських кредиторів, але я б поставився, що більшість із них навіть не має уявлення, що це означає. Дозвольте мені пояснити, оскільки розуміння кореспондентського кредитування може фактично допомогти вам вести переговори про кращі умови іпотеки.

Отже, ось основна схема: Кореспондентський кредитор — це в основному посередник між вами і великими грошима. Менша компанія ( може бути банком, кредитним союзом або незалежною іпотечною компанією ), яка видає ваш кредит під своїм ім’ям, закриває його і фінансує. Потім вони повертають цей кредит більшій компанії — іноді її називають спонсорським кредитором або інвестором — яка купує весь кредит. Більший гравець повертає їм суму кредиту плюс премію, що звільняє готівку для меншого кредитора для видачі більшої кількості кредитів. Це насправді досить ефективно, коли задуматися.

Що заплутує, так це те, що і менша, і більша компанія технічно є кореспондентськими кредиторами. Навіть такі гіганти, як Pennymac і Newrez, працюють як кореспондентські кредитори, одночасно керуючи роздрібними та оптовими відділами. Вони мають різні відділи, які займаються різними каналами для отримання більшої кількості кредитів загалом.

Ось щось, чого більшість позичальників не усвідомлює: коли кореспондентський кредитор фінансує ваш кредит, вони зазвичай не використовують чисті готівкові кошти. Вони зазвичай позичає короткостроково через складську кредитну лінію. Після того, як вони продають ваш кредит інвестору, вони використовують ці гроші для погашення кредитної лінії. Все зводиться до ефективності грошового потоку.

Тепер, як кореспондентський кредитор справді порівнюється з іншими варіантами? Роздрібний кредитор, наприклад ваш місцевий банк, пропонує іпотеки безпосередньо вам — зазвичай менше варіантів, але можливо ви отримуєте разом з цим рахунки для перевірки та заощаджень. Іпотечний брокер нічого не підписує і не фінансує; вони просто пропонують вашу заявку wholesale-кредиторам. Кореспондентський кредитор знаходиться посередині — вони схвалюють і закривають кредит, як роздрібний кредитор, але мають стосунки з кількома інвесторами, як брокер.

Головна перевага роботи з кореспондентським кредитором — доступ. Оскільки вони співпрацюють з різними інвесторами, які мають різні керівні принципи та цінові стратегії, вони можуть підібрати для вас найкращий варіант для вашої конкретної ситуації. Якщо у вас незвичайний фінансовий профіль і потрібен неконформний кредит, кілька зв’язків кореспондентського кредитора стають дуже цінними. Вони також можуть легше порівнювати ставки, ніж ви самі.

Є ще фактор швидкості. Якщо ви працюєте з делегованим кореспондентським кредитором — тобто вони роблять усю підготовчу роботу всередині компанії — ви можете пройти процес швидше і з меншими затримками. Але якщо вони не делегують, то купуючий кредитор займається підготовкою, що додає ще один рівень і може сповільнити процес.

Недолік? Ваш кореспондентський кредитор завжди рано чи пізно продасть ваш кредит, тому він має відповідати стандартам свого покупця. Зазвичай це вимоги Fannie Mae, Freddie Mac, FHA або VA. Також після закриття ваш кредит може знову бути проданий, і права на обслуговування можуть перейти до іншої компанії. Тобто ви можете почати платити іншій компанії, ніж та, з якою закрили. Це, мабуть, найрозчаровуючий момент — ви налагоджуєте стосунки з кредитором, а потім раптово маєте справу з новим.

Підсумок: кореспондентське кредитування є легітимним і може працювати добре, якщо ви розумієте, як воно функціонує. Головне — запитати у вашого кредитора наперед, чи вони є кореспондентським кредитором, чи вони будуть займатися підготовкою документів, і що станеться з обслуговуванням після закриття. Ці питання самі по собі можуть заощадити вам головний біль і, можливо, гроші.