Оглядаючись на ринок REIT останнім часом, тут справді формується цікава ситуація на початку 2026 року. Після того волатильного періоду минулого року багато інвесторів, орієнтованих на доходи, повертаються до акцій нерухомості, і чесно кажучи, фундаментальні показники починають виглядати досить міцними для кількох типів нерухомості.

Обстановка суттєво змінилася. Відсоткові ставки знизилися, інфляція охолола, а економічне зростання залишалося стійким під час переходу. Це створює можливості для REIT працювати в більш здоровому середовищі, ніж протягом більшої частини 2025 року. Активність у транзакціях зростає, оцінки нормалізуються, а балансові звіти у хорошому стані. Якщо зараз шукати REIT-акції для купівлі, то час здається менш поспішним, ніж рік тому.

Промислова нерухомість була найсильнішим гравцем, і цей імпульс протримався з кінця 2025 року і до цього року. Електронна комерція, логістика та переміщення виробництва назад у країну продовжують стимулювати попит на склади та розподільчі центри. Що важливо, нові пропозиції залишаються обмеженими на ключових ринках, тому рівень заповненості залишається високим, а орендодавці зберігають цінову силу. Навіть за економічної невизначеності промислові REIT змогли генерувати стабільний грошовий потік, оскільки фундаментальні показники настільки міцні.

Офісний сектор — це те, що я спостерігаю більш уважно. Після років тиску з’являються справжні ознаки стабілізації. Якісні будівлі у сильних локаціях нарешті знову приваблюють орендарів, оскільки компанії шукають свої гібридні стратегії роботи. Обмежене нове будівництво і поступове покращення активності у оренді свідчать, що добре капіталізовані офісні REIT можуть очікувати кращих днів. Це не буде вибуховим, але помірне зростання орендної плати та підвищення завантаженості здаються реалістичними протягом цього циклу.

Роздрібна торгівля здивувала багатьох. Після того, як її списали, сектор тихо відновився. За підтримки зростання доходів споживачів і вибіркових податкових пільг, а також обмеженого зростання пропозиції, роздрібні REIT мають потенціал забезпечити стабільний дохід. Оповідання змінилося з «роздріб вмирає» на «роздріб насправді у порядку, якщо ви володієте правильними активами».

Отже, які REIT-акції для купівлі виділяються? Дозвольте мені пройтися по трьох, що привернули мою увагу.

Prologis фактично володіє глобальною логістичною інфраструктурою. Ми говоримо приблизно про 1,3 мільярда квадратних футів розподільчої площі в 20 країнах. Вони є ключовими у тому, як працюють ланцюги постачання — обслуговують електронну комерцію, транспорт, виробництво, усіх основних гравців. Масштаб і стратегічне розташування важко повторити.

Що робить їх цікавими зараз — це імпульс. Третій квартал 2025 року показав рекордні підписки оренди, FFO перевищив очікування, і вони підвищили річне керівництво. Заповненість портфеля близько 95%, однаковий NOI зростає. Вони також диверсифікуються у сферу дата-центрів та потужностей, що додає ще один напрямок зростання. Щодо дивідендів, вони підвищили їх п’ять разів за останні п’ять років із середнім річним зростанням 12,66%. Аналітики останнім часом переглядають оцінки вгору — консенсус щодо FFO за 2025 рік піднявся до $5,80, а на 2026 — також зростає. Зараз оцінюється як Звірський рейтинг 2 (Купівля).

Simon Property Group — один із найбільших у світі роздрібних REIT — володіє і керує торговими центрами, преміальними аутлетами та стилевими центрами у Північній Америці, Європі та Азії. Мільярди доларів щорічних продажів через їхні об’єкти. Вони активно оновлюють портфель, зокрема отримали повну власність у Taubman Realty Group і таких об’єктах, як Phillips Place у Шарлотті.

У операційному плані вони показали хороші результати у третьому кварталі 2025 року: реальний FFO становив $3,22 за акцію, зростання на 5,6% порівняно з минулим роком. Заповненість у торгових центрах і аутлетах досягла 96,4%, що свідчить про сильний попит орендарів. Вони підвищили квартальний дивіденд на 4,8% до $2,20 за акцію. За останні п’ять років Simon зробив 14 підвищень дивідендів із майже 11,7% зростання виплат. Консенсус аналітиків також рухається вгору — оцінки FFO на 2025 і 2026 роки були переглянуті вгору до $12,67 і $12,94 відповідно. Також рейтинг 2.

Cousins Properties — це офісний гравець. Вони зосереджені на класі А офісних будівлях у високорозвинених ринках Sun Belt — Остін, Атланта, Шарлотта, Фінікс. Засновані у 1958 році, вони розробляють і керують преміальними офісними активами у локаціях з досить стабільним попитом.

Вони показали хорошу динаміку з понад 550 000 квадратних футів підписаних офісних оренд у третьому кварталі 2025 року. Другий рівень чистого доходу зросли на 4-5% у грошовому вираженні, що означає, що орендарі дійсно готові переукладати договори на вищі орендні ставки. Керівництво щодо FFO підвищено приблизно до $2,82–$2,86 на 2025 рік. Регулярний квартальний дивіденд — 32 цента за акцію. Консенсусні оцінки для FFO на 2025 і 2026 роки становлять $2,84 і $2,92, що дає приріст відповідно 5,58% і 2,70% порівняно з попередніми роками. Також рейтинг 2.

Загалом, якщо ви шукаєте REIT-акції для доходу, то середовище виглядає більш сприятливим, ніж більша частина 2025 року. Економіка покращується, балансові звіти дисципліновані, а фундаментальні показники нерухомості зміцнюються. Для інвесторів, орієнтованих на стабільний грошовий потік і дивіденди, обрані REIT у цих стійких секторах можуть запропонувати і стабільність, і помірне зростання, коли повертається довіра до ринку нерухомості.

Головне — бути вибірковим щодо конкретних об’єктів і REIT, які мають позицію для отримання вигоди. Але обстановка явно змінюється у більш підтримуючий напрямок.