Я помітив дещо цікаве на ринках останнім часом. Усі говорять про те, що REITи за останні п’ять років показують низьку продуктивність — у середньому лише 5,5% на рік проти 15,3% у S&P 500, який показує фантастичні результати. Але ось що привернуло мою увагу: наратив повністю змінюється, коли ви віддаляєтеся і дивитеся, як REITи ведуть себе під час реальних рецесій.

Тому я дослідив дані щодо REITів під час циклів рецесій, і чесно кажучи, картина набагато більш нюансована, ніж більшість людей уявляє. З 1972 по 2024 рік REITи в середньому давали 12,6% річних доходів — це перевищує 8% у S&P 500. Так, це понад 50 років, але все ж варто зазначити.

Тепер складна частина. Коли рецесії справді настають, REITи зазнають удару. Аналіз від Neuberger Berman, що розглядає шість циклів рецесій з 1991 по 2024 рік, показує, що REITи в середньому втрачали —17,6% під час спадів. S&P 500 показував ще гірше — -20%, але все ж це різке падіння. Ось де стає цікаво — під час рецесій REITи не є катастрофою, якою їх вважають у порівнянні з ширшим ринком.

Що мене справді вразило, — це модель відновлення. За 12 місяців перед останніми шістьма рецесіями REITи в середньому давали 5,7% доходу. Потім, після закінчення рецесій, вони давали в середньому 22,7% за наступні 12 місяців. Це величезний коливання. Причина? Процентні ставки. Коли центральні банки знижують ставки під час спадів, капітальні ставки також знижаються, що підвищує вартість нерухомості. Оскільки REITи торгуються публічно, вони реагують швидко — фінансові ринки закладають ціну того, якою буде вартість компаній через 12-18 місяців, а не сьогодні.

Але ось справжнє відкриття: не всі REITи поводяться однаково. Центри даних, охорона здоров’я та REITи з трьома орендами залишаються відносно стійкими під час спадів. Готелі, білборди та REITи, що зосереджені на іпотеці? Вони зазнають набагато більшого удару. Тому, якщо ви розглядаєте REITи як хедж під час рецесії, потрібно бути вибірковим щодо секторів, на які ви дивитеся.

Мій висновок: REITи не падають так сильно, як загальний ринок під час рецесій, вони швидше відновлюються, ніж очікує більшість, і деякі підсектори, такі як охорона здоров’я та центри даних, пропонують реальний захист, якщо ви бачите наближення спаду. Можливо, варто придивитися ближче, залежно від вашого портфеля.